产城运营战略观察第三十七期：重庆盈田置业—— 低调的园区建设航母

目录

一. 企业简介

二. 区域布局与发展模式

2.1起步西南，打造完整产品体系

2.1.1 体量规模第一，标准厂房供应商

2.1.2 基础性行业为主，布局三、四线城市

2.2 “建筑商+产业地产商” - 盈田的产城运营开发模式

2.2.1 三种常规开发模式：独立开发、统包代建、联合开发

2.2.2 一种独特开发模式：独立开发，政府考核兼回购

2.2.3 “建筑+运营”成型，分阶段盈利形成自身独有特点

2.3 平台化、轻资产、互联网+ 三大方向谋求突破，集团一体化谋求上市

2.3.1 平台化、轻资产、互联网+ 三大方向谋求突破

2.3.2 集团一体化，上市谋求进一步融资

三. 民营园区看生存，国有园区看创新

一.企业简介

重庆盈田置业发展有限公司成立于2006，公司注册资本2000万元，二级开发资质，是重庆第一家，也是最大的一家从事工业地产开发的房地产开发企业，公司主要从事工业地产开发、销售及物业管理为主业，集投资、资产经营、酒店管理、贸易等业态。

园区开发规模超过1700万方，在国内产业地产中翘楚。经过十余年年时间的发展，重庆盈田置业的业务已分布至全国七省十六市，根据其自身公开的数字，盈田独立运作及合作开发的园区累计46个，累计开发面积逾1700万平方米，这个数字在中国产业地产开发中翘楚。

表1 – 产城运营商园区开发数量与面积

借力于政策与市场推动，年开发速度维持在100~200万方的高位。盈田置业借助重庆地区空前绝后的政策助推和市场补课双重效应进行快速发展。盈田以每年100~200万方的速度拓展，在全国进行扩张、布点；在长三角、珠三角产业转移大潮中，盈田更是得到了众多有转移需求的企业青睐，成为盈田各主题园区的龙头企业。

图1 - 盈田集团园区的分布情况

数据来源：盈田官网

在入驻企业方面，截止到2016年末，盈田置业服务于5000多家企业提供过厂房，为3000多家中小企业提供了生产发展的港湾，并与120余家行业领军者建立了的战略合作关系。其中天纳克公司、美国FANC礼品公司、戴顿公司、菲律宾ERIC公司、国际纸业、天合汽车等6家为世界500强企业。

从集团架构上看，重庆盈田置业是盈田集团的第一家公司也是集团的核心子公司。在盈田置业产房园区的建设和规划业务外，重庆盈田集团通过股权投资等方式，建立了盈田水利、酒店等多家子公司，业务横跨酒店、水利、环保、民用航空、商贸、教育、医疗等多个领域。

图2 – 盈田集团架构

资料来源：公司官网

图3 – 盈田置业发展历史

二.区域布局与发展模式

2.1起步西南，打造完整产品体系

2.1.1体量规模第一，标准厂房供应商

从盈田公司的官网上看，盈田累计开发园区46个，累计开发面积超过1700万平方米。但从相关调研机构所给予的数据来看，盈田的实际物业开发面积应当是在700—800万平方米左右。与其宣称的面积有较大的出入主要是由于统计口径的原因，但从基础工业园区的面积上看，盈田目前所开发体量规模的确是行业内翘楚的。

01

重庆地域优势驱动盈田发展

历史背景下，重庆地区工业产业基础优异。早期的盈田以打造普通标准厂房为主，基本上是根据中小企业的需求，为其置业办厂提供助力。盈田的造厂房业务崛起，与重庆地区早期发展历史关联。从产业基础来看，在改革开放初期重庆地区为“大三线城市”，在我国早期的备战备荒政策思路下，大量的工业企业迁向重庆使得重庆拥有了极好的工业产业基础。随着改革开放的浪潮，依托原有工业基础，重庆大量民营工业企业出现为厂房打造带来了巨大的市场空间。

图4 – 重庆整体工业产值与国内工业产值同比情况

数据来源：同花顺Ifind

重庆地方政策大力鼓励企业入驻，盈田建设招商业务得以获益。回顾重庆地方政策，我们会发现重庆地区政府对招商引资可谓是下了血本。以位于重庆市北碚区三溪口的同兴工谷园区为例，政府对入驻的企业实施“两免三减半（获利年度起2年免征、3年减半征收企业所得税）”等营业税、所得税、流转税等优惠政策；另外入驻企业还可享受银行等金融部门的按揭支持以及园区担保公司的支持，并给予安置费、落地费等等补贴，在此篇幅有限笔者不做枚举。税收优惠与政策补贴使得企业对重庆地区趋之若鹜，盈田厂房与招商业务持续提升。

表2 – 重庆地区早期税收减免政策

早期的客户规模集聚让盈田拥有了规划集合的权力，早期盈田的普通厂房集合体也是就盈田目前产业园区的雏形。

02

三大品系的产业园，形成自身产品体系优势

精准的产品设计与定位为盈田带来了领先优势。园区厂房打造在早期的园区开发中没少让部分园区运营商吃苦头，早年东湖高新按标准厂房构建高新技术园区后发现高科技企业不需要这样类型的大厂房，而更需要类似于企业总部，再改造下虚耗了不少成本。而同时期的盈田则幸运的多，为传统工业打造标准厂房定位非常清晰。

图5 – 联动U谷高新技术产业板块布局

在发展中盈田根据自身入驻企业的情况，集合工业4.0概念，不断的打磨产品。将产品升级至第五代智慧工厂群，打造了三大品系的产业园：工谷系工业园，总部基地，主题产业园。

对于园区内部规划，盈田采用三位一体的规划方式，将生产企业的生产，商务办公和生活配套需求有机结合为一体。其中生产加工区占了园区的绝大部分比重，商办办公区其次，既与盈田主要服务于基础性生产企业有关，也和盈田本身专注于工业地产开发的理念有关。

图6 - 盈田三位一体规划

数据来源：公司官网

2.1.2基础性行业为主，布局三、四线城市

在上世纪末，我国的产业结构以第二产业制造业为主，基础制造业作为我国经济的中流砥柱，在当时国内拥有巨大的体量。且大型生产基地主要布局于西南和东北区域。而盈田的大本营重庆作为西南地区的拥有丰富人口的大城市，有着得天独厚的优势。

图7 - 我国1996-2005产业结构

数据来源：国家统计局

从城市能级来看，盈田园区主要布局在三四线城市。盈田其园区内的主要产品依然是标准厂房，主要需求客户基本上为建材，塑料，机械加工制造，电镀等基础行业。出于土地成本、人力成本等因素考量，北上广深等一二线城市该类企业较少，三四线城市作为基础产业的载体，多数基础制造业聚集于此，故所以盈田的项目分布也集中在三四线城市。

从区域分布来看，由于基础产业的地域分布特点与企业自身属性因素，盈田的园区主要集中于我国西南与东北地区。作为重庆本土企业，以开发工业用地为主业的盈田项目主要集中于重庆，四川等西南区域，在工业制造业大省辽宁和山东也有园区的复制，基本与行业需求挂钩。

2.2“建筑商+产业地产商”

——盈田的产城运营开发模式

2.2.1三种常规开发模式：

独立开发、统包代建、联合开发

从我们目前搜集到的信息来看，盈田进行园区开发（厂房建设）的模式，主要有三种：第一种模式是独立开发。这种方式属于典型的重资产扩张，盈田通过自有资金进行土地招拍挂取得土地或者利用公司过往获取的存量土地资源，按三位一体的规划建设模式来进行独立打造，再通过产房的出租出售方式创造收入。

第二种模式就是统包代建。由政府或园区提供土地，充分利用盈田工业地产的建设经验，按交钥匙工程为政府统包代建厂房，这也是现在盈田模式实现的方式之一，用一定的PPP模式的雏形，但实际与PPP模式还有较大的出入。

第三种模式是联合开发。联合开发由政府或者是合作伙伴提供土地，盈田负责投资和建设，建设完成之后对投资的资金以及价值分配建设成果.。联合开发与统包代建之间，最大的区别在于统包代建面向的是政府端，只需要产品能够符合政府的需求就可以。而联合开发则需要全方面位满足入驻企业的需求，包括产业规划，园区运营等，更为复杂。

这三种常规开发模式中，独立开发与统包代建基本还是履行建筑商的职能，而联合开发由于需要涉及企业的持续需求的问题，部分涉及运营商的角色。

2.2.2一种独特开发模式：

独立开发，政府考核兼回购

盈田与政府有一种特殊的合作模式，就是盈田先通过独立开发的模式带资建设园区并且招商引资，由政府考核园区的各项指标。当指标达到盈田与政府约定的要求以后，政府通过平台公司向盈田回购园区物业，而盈田因此完成了一次整体的物业销售。

然而这种模式具有一定的风险性，第一，自有资金独立开发，如果建成以后招商未能达到政府的要求，政府拒绝回购物业。那么很可能会出现现金流断裂的风险。第二，政府回购物业的模式对于政府的财力状况也会是一种考验，如果政府财政吃紧，无法按约实现回购，那么对于开发商也会造成极大的影响。

为了应对该模式上的特殊风险，盈田首先将自身的模式进行两部分的革新：第一，与政府协定无条件部分要求政府按照一定的工程量去回购。这样通过阶段性回购既降低政府的财政压力，也可以保证公司现金流正常。第二，对于有条件部分则是参考招商实际效果，进行回购，但要求较高的利润率。在模式不变的前提下，提高利润率，间接降低风险的影响力。

除了模式的革新之外，盈田自身在园区运营和招商引资方面，也提出了对自身的要求，这个方面更为涉足产业运营角色。

1.坚持基本的风险控制准则，这实际上是坚持这个模式的原则。

2.对政府创造的价值要让政府看到，让政府心甘情愿为园区物业买单。

3.对企业创造的价值要让企业看到。打一个比方，这三方面的条件是三个圆圈，这三个圆圈各有交集，盈田需要找到三个圆圈的公共交集，抓住这部分要求，模式才能持续。

2.2.3“建筑+运营”成型，

分阶段盈利形成自身独有特点

传统建设模式与建设回购模式，促生了盈田如今的产城开发模式“建筑商 + 产业地产商”。盈田开发盈利分为前后两个阶段：

前期类似于联东设计园区产品（厂房）、卖产品（厂房），后期跟政府合作运营，这样即使政府砍掉一部分利润（溢价及支付风险），相对来说盈田占据主动。

在前期，按盈田自身的表述是“干了一点苦力活，挣了一点苦力钱。”根本是赚了工程施工的利润。在后期，盈田通过产业地产开发通过招商，金融等多种方式逐渐退出把利润拿到手。整体产业链盈利结构是从建筑利润延展到到规划利润，所以盈田基本上是一个“建筑商+产业地产商”的结合体。

2.3 平台化、轻资产、互联网+

三大方向谋求突破，集团一体化谋求上市

2.3.1平台化、轻资产、互联网+

三大方向谋求突破

盈田置业的发展路径与联东集团十分相似，目前也都在平台化、轻资产和互联网+方面寻求突破。盈田包括尝试资产证券化、升级自身智慧厂房等均为突破的谋求突破的明证。

2.3.2集团一体化，上市谋求进一步融资

集团内企业协调不佳，亟需整合。盈田置业是盈田集团的中枢，其他业务公司为辅助成立。而从实际情况上看，集团的整合并不彻底。因为盈田集团的构成是由子公司从下到上形成的，集团公司属于架构的公司，各个子公司之间存在隔阂。

目前集团正致力于一体化转型，通过转型成为一个集团公司来增大授信额度，完善金融体系，解决集团独立开发模式引起的资金需求量大等问题。将各个子公司的授信，资源，资产负债表合一体。

要解决上述问题，首先需要盈田集团解决成本问题，包括税务成本（物业过户的税收），行政拆分成本。其次，在机制体制上的革新。一体化转型成功以后，盈田可以以集团层面运作金融服务，为盈田置业提高授信额度，降低融资成本。

三.民营园区看生存，国有园区看创新

重庆盈田置业作为标准厂房的建筑商，在国内规模体量第一。在位置分布上，盈田立足于基础性行业企业的切身需求，深度布局三四线城市，建设了多个产业园区并打造自身产品系列。

盈田与政府独特的合作关系既给盈田带来一定的经营风险，也为盈田提供了新的盈利增长点。盈田通过模式优化和运营提升来降低风险，提高效率。此外，集团一体化转型为盈田带来额外的授信，降低融资成本，为盈田的规模扩张输送更多血液。

作为一家民营园区开发运营商，盈田雄踞西南处事相当低调，这与盈田实际控制人为渝商的地域特点有一定关联。相比于实力雄厚国有园区运营商，与盈田类似属性的民营运营商往往更多的追求资本回报，去考虑盈利模式，而国有园区运营商会更多的考虑运营中创新，总结的说：民营园区看生存，国有园区看创新。盈田依托于其自身资源与模式逐步发展为西南地区的园区建设航母。

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