绝密预判：2018年千万别追高豪宅了！但这类房产还有逆袭机会！

昨天（12月16日），深圳淘房志在沙井拾悦城举办了一场投资价值论坛。本次论坛邀请了深圳淘房志创始人、著名房产投资实操专家顾洪波先生，以及文杰淘楼创始人、深圳壹地产总编辑陶文杰先生。

两位大咖为我们分享了对2018年深圳楼市的最新判断，以及详细分析了大前海、大空港时代的楼市机遇等。此次活动吸引了约200位购房者慕名而来，现场座无虚席。

本次演讲干货满满，下面是深圳淘房志整理的重要观点，供大家参考。

两位大咖核心观点

顾洪波

深圳淘房志创始人

1）

我个人对市场比较乐观，对于2018年的深圳市场，个人认为依然是有机会的。

2）

中国城市化进程尚未结束，这是我们看好中国房地产最大的前提。

3）

对美国人来说，最好的工具是股票；对中国人来说，最好的工具是房地产。由通货膨胀带来的资产价格的上涨，个人认为2018年下半年开始出现。

4）

个人判断2018-2019年，深圳市场上的住宅供应在2.6万套的基础上进一步下降。

5）

今年深圳新房售价被政府管控非常严，我认为明年可能会出现适度的放松。

6）

2018年豪宅领涨的现象可能会出现平缓，地铁刚需盘表现可能比豪宅好，这是我比较重要的判断。

7）

从长远来看，深圳最核心的中心依然只有一个——前海。我们把前海南山视为深圳未来的中心，深圳未来的中心可能是前海、南山、宝安中心区、大空港，这一片可能会成为未来很重要的核心区，个人认为大空港这一片的想象空间是最大的。

8）

可以预判将来沙井填海区出来后，很有可能成为豪宅区，对将来的沙井是非常重要的拉动。

陶文杰

文杰淘楼创始人

1）

深圳，这个大势基本面没问题，在没问题的情况下，你可以脚踏实地的研究地段和区域。

2）

未来新房的供应非常少，需求非常旺盛。在强大的基本面基础上，中长期没有任何问题，我认为明年不可能有系统性的风险。

3）

明年没有转折性大行情，表面上整体市场比较平稳。

4）

中国房地产和深圳房地产有明显的规律——板块轮动或者城市轮动。今年是深圳湾香蜜湖最牛，明年大概率不会是这些地方。

5）

下半年可能比上半年机会大。

6）

大空港非常好，因为它有粤港澳大湾区。我认为明年最值得我们期待规划是粤港澳大湾区，现在大空港是最好的。

以下是现场嘉宾演讲内容，有部分删减

顾洪波：2018年深圳楼市依然有机会

还有十几天便是2018年，我相信很多朋友到了这时候会非常迷茫，每年到了这时候，很多人都会很迷茫。2018年，还能不能买房子，还有没有机会，机会在哪里。

回顾2017年，大概2、3月份时，整个市场信心不足，媒体唱空的声音非常多。不知道在座有没有2017年3月，参加过我们在半岛城邦讲座的的朋友，根据当时的讲座进行操作的朋友，应该获益丰厚。

2017年3月，几乎全国媒体以及90%的置业者对市场信心非常不足，我们提出了几个很重要的判断：

第一个判断，我们认为这一轮房产周期还没结束；

第二个判断，我们认为深圳的豪宅可能会出现补涨。

3月份时，我的说法是我不知道深圳的豪宅什么时候补涨，但未来两三年内一定会补涨。

没想到市场验证这么快速，2017年深圳楼市主旋律是豪宅补涨，有些对房产比较熟悉的人应该知道，在深圳湾一带普遍出现20%以上的涨幅，个别楼盘户型甚至出现50%以上的涨幅。

快到2018年，很多人有终极疑问，2018年的楼市如何，还能否买房。原本我想等到12月30日淘房志做跨年演唱会的时候来讲，既然今天在座都感兴趣，我们可以进行探讨。

我个人对市场比较乐观，从历史上来看，我是2002年开始接触房地产行业，每隔一两年就会出现非常多疑问，深圳房价6000元了，泡沫太严重了，是否会崩盘。

很多业界大佬不断的提出类似的疑问，印象中是2004-2005年，王石发出过泡沫论、崩盘论。

今年我做过一个小统计，从2002-2017年这过去十几年里，哪一年不能投资房地产。2002-2006年，深圳的房价是3000-6000元。个人认为只有一年买房需要谨慎，也就是2007年。

当时房价涨得特别猛，很多房子是一年内涨了60-70%。2008年经历了一波猛烈的下跌，2009年时，这些2007年高位接盘的人基本上都解套了，2009年的市场涨了接近一倍。

回顾过去十几年的历史，可以看到只有2007年，大家买房要谨慎。其他的时间段，大家不断的争论，不断的犹豫，市场依然按照其规律往上走。

过去十几年，我们经历了非常多的调控，有的专家销声匿迹了，有的从看空转为看多，我们经历了非常多。

对于2018年的深圳市场，个人认为依然是有机会的。

中国城市化进程尚未结束，这是看好中国房地产最大的前提！

判断的依据是什么，可以从宏观上谈几点：

第一，中国城市化进程尚未结束，这是我们看好中国房地产最大的前提。

星期五深圳有一个论坛，其中一个观点被很多人抨击，樊纲说深圳将来可能是容纳5000万人人口的城市。

世界上人口最多的城市是中国北京、上海、深圳，超过了全世界别的城市。北京、上海有3000万人，翻一倍到6000万人。

目前深圳涨落的数据，今年年底深圳常住人口是2280万人，数据尚未得到官方认证。是否会在这个基础上翻一倍，变成5000万人。个人认为有机会，从短期来看是不可能的，短期来看我们的城市化会出现回流。

从长线来看，中国城市化进程按照官方统计大概是53%，按照城市户籍人口占中国总人口的比例大概是48%。

我们看到西方发达国家最终城市化比例达到80%，整个城市化进程才会结束。

历史的规律无法抵挡，在二三十年左右，中国城市化率一定会达到80%左右。

在那种情况下，中国14亿人口或者到时候的15亿人口，一半的人居住在城市，并且是中大城市。

可能会有7-8亿人聚集在中国最牛的城市，包括一线城市、武汉、郑州、成都等强二线城市。

这是我们判断大趋势的重要的框架，相信在场没有炒房的，因为房子是用来住的，不是用来炒的。

大家以长期的观点判断问题，中国城市化进程尚未结束。二三十年后，大概会有7-8亿人聚集在中国十几个最大的城市里。

在这种情况下，深圳将来可能会带上东莞、惠州，出现5000-6000千万人口聚集的方向。这可能是我们理解未来深圳城市走向以及未来大趋势的非常重要的框架。

明年下半年会开始出现由通货膨胀带来的资产价格的上涨

第二，货币贬值趋势不变，前几天有朋友私信问我，你觉得深圳房价的顶在哪里。

很多人探讨过这个话题，你觉得深圳房价将来到了香港的二分之一以上，是不是到顶了。

我说暂时看不到这个顶，当年红树西岸卖2.7-3万元时，很多人认为这是深圳的“顶”了。

前几年深圳湾一号卖接近10万时，很多人彻底疯掉了，怎么可能！现在我们掌握深圳最新、最后保留的单位，可能20多万也买不到。

为什么我们看不到一线城市的“顶”。几年前，香港出现三四十万一平米的豪宅时，我们当时认为这是全球最高，到顶的。

这几年香港的经济非常差，但香港的豪宅价格不断的刷新，最新的成交案例突破100万港币甚至更高。

中国城市化进程尚未结束，人口会往城市转移，我认为另一点是货币贬值依然没有结束。

前几天美国加息了，很多财经媒体、炒股票的人开始惊呼，全世界进入加息周期，资产价格受到抑制，美元要升值，人民币要贬值，中国的钱要流到美国。

回归过去几年，每年都有大量的消息在中国社交媒体里流传。最终结论是房地产要崩盘，但房地产至今没有崩盘。

关于加息，谈谈我个人的判断，第一，我认为美国12月份的加息只是加息周期的开始，如果大家仔细看美联署的决议，可以看到美国这次加息后，它的整体基准利率只有1.5%。

回顾上一轮美国房价泡沫、股价泡沫崩溃的2007年，当时美国基本利率大概是5%。

这只是加息周期的开始，从百分之一点几到百分之五点几，意味着我们经历过2003-2007年的人，资本市场、房地产市场依然有非常大的涨幅。个人判断在加息周期，理论上是对经济增长的确认。

为什么美国敢于加息，2017年大概加了三次，估计明年也会加三次。核心一点是美联署认为现在美国经济很强劲，我的失业率非常低，他们甚至认为未来会出现通胀的风险，所以我现在要加息。

估计明年下半年，中国会加一次息，加息的前提要看明年会否重新出现通货膨胀。

过去四五年时间，很多人没有经历过物价通胀，包括菜市场、生活用品的涨幅非常低，核心在于房地产市场吸纳了货币。

过去几年全世界、央行印刷了很多货币，这些货币没有流于实体经济，货币没有赚钱，很多是囤积在银行和金融机构上。

随着美国经济对全国经济的拉动，现在欧洲慢慢走出危机，经济开始复苏。随着中国经济开始出现增长，以往藏在金融机构、有钱人手里的货币，流动速度会增加。

原来已经有了很多货币，货币加快流通速度，必然后果是出现通货膨胀。在通货膨胀时期，对中国人来说，房地产是抵御通货膨胀非常重要的工具。

对美国人来说，最好的工具是股票；对中国人来说，最好的工具是房地产。由通货膨胀带来的资产价格的上涨，个人认为2018年下半年开始出现。这是我个人关于2018年市场走向的第二个重要判断。

2018年深圳楼市存在诸多变数，依然谨慎乐观

第三，深圳住宅供应量越来越少，前不久分享过一个数据。从2015-2017年，深圳的住宅供应呈现了明显的下跌。2017年，深圳住宅预售量大概是2万套左右，深圳非常重要的指标是没有出让过一块住宅用地。

2018年，我们可能难以看到这种现象得到缓解，出现新迹象。很多人关心中央政府提出的长效机制，房地产的长效机制作用于深圳这座城市，它不仅没办法缓解深圳住宅供应稀缺的现象，反而出现加剧现象。

长效机制核心包括两点：

一是推出房地产税，个人认为未来两三年内很难看到它有实质性的进展。尤其在这次特朗普出其不意的推出美国减税政策后，特浪普减税后，日本、欧洲等国家开始酝酿减税。

在这种情况下，它可能会开启全世界税收制度改革的现象。在大宏观趋势下，现在中国加税的概率会进一步降低；

二是租售同权，它有一定的好处，它可以让在一线城市、二线城市奋斗的年轻人，将来可能不需要挤住在城中村，他们的生活环境会得到改善。这一部分人可能会放弃买房，某种程度上会减少市场需求。

为了配合政府租售同权的机制，现在上海、北京、广州、深圳开始推出大量纯租赁住宅用地，开发商要买地，将来开发成住宅后，只能长线持有，无法卖给普通购房者。这意味着将来的住宅供应更稀缺。

很生动的案例发生在我们旁边，就在沙井。星河荣御住宅不卖了，先收10年租金再说。未来类似的现象会越来越多，原来普通购买者可以买的住宅，将来开发商被政府规定，70年内只能出租，大量开发商会转为长租。

工行、建行在大量的支持开发商进行租售同权的尝试。

我不用每个月收租金，租客一次性把10年的租金交给开发商。租售同权导致开发商不需要卖房子才能回笼资金。10年后，我再考虑要不要卖。

广州星河湾项目，这个项目在施工阶段、打地基，已经确定不卖、长足。这是非常现实的问题，个人判断2018-2019年，深圳市场上的住宅供应在2.6万套的基础上进一步下降，这是关于明天，我的第三个大判断。

第四，2017年非常重要的观点是深圳房地产调控到顶了，不可能再严了。2017年，市场上出现了很多风声，过几个月就有人会问我深圳会不会限售，你买了房子后，拿到房产证几年后还是不能卖，我说不会。

今年是中国调控密集的一年，据说中国今年出了大大小小200多项调控。深圳没有跟进两个重要调控，一是商住房的限制，北京、上海出现了限制；二是限售，市场每隔几个月就会出现一次，但深圳没有跟进。

个人认为深圳的房地产调控到顶了，未来不会有更大的调控出台。

在这种情况下，个人比较明确的认为明年“两会”后，深圳个别政策可能会出现适当放松，政策出现在两方面：

一是银行对房贷，尤其是刚需房贷利率上浮非常严重，去年一年上浮非常快，个人认为明年三四月份后，可能会出现放松，毕竟要鼓励刚需买房，可能会回归基准利率，有的银行甚至比基准利率更低，不像现在必须上浮10-15%；

二是今年深圳新房售价被政府管控非常严，我认为明年可能会出现适度的放松。今年深圳的官方房价数据出现连续下跌15个月，不管跌10块钱还是15块钱，反正一定要下跌。

我认为明年可能允许出现适当上涨，新房售价依然在政府严格控制下，但不会强制性的要求连续不停的下跌。到时候会否出现适度的上涨。

个人认为明年深圳市场存在很多变数，但依然谨慎乐观。核心原因是从大宏观角度来看，我们认为中国城市化进程尚未结束，未来会有更多的人往深圳等大城市聚集。

我们认为这一波经济周期尚未结束，房地产周期也尚未结束。政府长效机制现在无法解决住宅供应紧缺的矛盾。个别非理性的政府政策可能会出现适度放松。

2018年看好刚需地铁盘！豪宅补涨或出现停缓！

关于2018年，个人有一个很重要的判断。

2017年深圳二手房市场或者新房市场的重要趋势是豪宅补涨。我们从3月份开始做预判，我们7月份在淘房志做了提醒，深圳湾下半年可能会继续涨。

个人认为2018年豪宅领涨的现象可能会出现平缓，我们知道太古城小户型成交案例是15万甚至16万。个别再追高的意义不大，我认为2018年很可能重新出现刚需。

深圳市场一直存在流动现象，刚需涨完，豪宅涨；豪宅涨完，刚需涨。地铁刚需表现可能比豪宅好，这是我比较重要的判断。

未来前海是深圳最核心的中心，沙井填海区很有可能成为豪宅区

谈谈我们目前所在的板块，很多关注淘房志的人，加了我个人小密圈的朋友应该很清楚，我一直非常看好大空港的板块。

这种看好从2004年开始，当时我在《南方都市报》当记者，那时明确看好西部这一块。

核心因素是深圳城市格局在过去十几年间发生很大的变化，现在说深圳是多中心的城市，从短线来看是对的，罗湖区、福田区、后海、前海、龙华、龙岗都是中心。

从长远来看，深圳最核心的中心依然只有一个——前海。我认为这可能是对历史的回归，从历史来看，过去几百年，原来叫宝安县，当年的中心就前海和宝安这一块。改革开放后，为了让罗湖口岸更好的对接香港，我们把中心硬生生搬到罗湖。

罗湖成为深圳的中心20多年时间，开始迅速西移，移到福田、南山、前海。我认为十几年后我们可以明确的看到，深圳依然会变成只有一个核心的城市，而不是现在所说的多中心。

可能很多人会质疑我的观点，罗湖现在还是中心吗？不管从经济表现、企业表现还是房地产的表现，我认为现在说罗湖是中心，只是给罗湖面子。

从这个大角度来看，把前海当做未来深圳最核心、最重要的中心，我们对大空港的城市定位要发生很大的升级。将来从大空港到前海的距离，和南山到前海的距离一样。

我们把前海南山视为深圳未来的中心，深圳未来的中心可能是前海、南山、宝安中心区、大空港，这一片可能会成为未来很重要的核心区，个人认为大空港这一片的想象空间是最大的。

从中短线来看，我认为大空港会有几个利好：

一是粤港澳大湾区，今年说得比较多，我们一直等着政府出粤港澳大湾区的最终规划。我们最新得到的消息是明年年初会发布，原计划是今年年底发布。

对于粤港澳大湾区来说，深圳西部从后海、前海延伸到沙井，这条线一定是粤港澳大湾区受益最大的，这里离南沙、珠海横琴，对于深圳未来幅射广州、珠海非常重要，这一定是粤港澳大湾区最大的受益板块；

二是前海扩容，这个话题很敏感，涉及到各个区的利益协调，但我认为概率非常大。前海扩容，从今年政府文件看到蛛丝马迹。现在赤湾等被纳入前海的总体规划，政府相对远线的规划，将来宝安中心区、大空港这一片有非常大概率会慢慢纳入前海的整体规划，这是一个非常重要的利好；

三是大空港，很多人对大空港的概念不是特别深，有的人认为政府要这里规划会展中心，和机场形成衔接。

我认为深圳大空港的规划类似上海虹桥，这中间有些规划有一定的变数，尚未最终确定。机场是否会建高铁，从长远来看这些规划落地的概率非常大。

当这些规划全部落地后，大空港将来会实现从机场、地铁、高铁到城市轨道，从深圳机场连接东莞、广州，原来规划深圳机场有一条地铁连通香港机场。

如果是这种情况，意味着大空港将来会发生天翻地覆的变化，将来可能是深圳政府规划密度、投资密度最大的区域。对它长线的定位，可以参考上海虹桥板块。大空港和前海相比，算是比较小的规划。

四是沙井有远期规划，有些注意到了，海上田园会出现很大的填海区，深圳没地用了，一定要填海。

从深圳的历史上看，深圳有很多填海区。从现在的红树湾、后海、宝安中心区、前海，几乎所有的填海区都是政府规划的重点。

填海区是最好规划的，所有地都是政府的。而不是在现在的建成区，修建地铁会面临拆迁等问题。

填海区一定是新兴企业总部，政府会重点吸引的区域。阿里巴巴、恒达现在在南山后海，香港企业现在被吸引到前海，这是填海区的优势。

由于政府的规划和大型总部新企业的进驻，它必然导致的现象是深圳所有填海区最后变成豪宅区。

我们可以预判，将来沙井填海区出来后，很有可能成为豪宅区，对将来的沙井是非常重要的拉动。这是我从宏观上对沙井、大空港做的判断。

陶文杰：深圳楼市明年没有大问题，没有系统性风险！

现在是年底，大家会盘点2017年的收获，展望2018年。房价是涨是跌，每个人都有不同的判断。

最近几年，我一直想我们如何做投资、买房、炒股，才能穿越牛熊。房子比较好，股市想做到这一点是很难的。

2013年底至2014年初时，贵州茅台大概是85块钱，上个月涨到720块钱，涨了8倍。意味着2014-2016四年涨了8倍。深圳的房子没涨这么多，2014年10月时中信红树湾开盘，当时的价格是9200元。

至今13年了，现在是12-13万左右，13年13倍。优质的股票和优质的房产，不管市场如何变化，它可以穿越牛熊。

我想挑选优质的房产个股票，股票是我的个人爱好。对股市尤其是牛市，研究具体楼盘、区域、地段，比研究大势更重要。

大势的问题，我们在中国几个最好的深圳之一——深圳，这个大势基本面没问题，在没问题的情况下，你可以脚踏实地的研究地段和区域。

大空港未来有多大规划，有多少开发商进来，什么时候开始实施。比如看拾悦城的户型、交通，交通离地铁多远、户型有没有赠送面积、未来周边有没有开发商进入，这非常重要。

我对明年的看法，我们判断楼市走势时，从逻辑上说要分为两种，一种是判断长期走势，你要用长期的逻辑来判断；另一种是判断短期走势，用短期逻辑判断。

关于2018年，我有几个基本观点：

第一，我认为深圳楼市没有大问题，没有系统性风险。

做投资最关键的是没有膜圣之前，先要求膜拜。基本面太好了，我们的GDP、人口流入，尤其是土豪的流入。30年前到深圳这片热土来的移民，是凭着一腔热血来的。

现在深圳慢慢变成年轻才俊、中国社会精英的聚集地。你必须有立足地，否则你跟这班人竞争带有天然的劣势。如果不占据一席之地，痛苦会留给下一代。

现在来深圳的是提着LV包、开玛莎拉蒂。基本面特别好，我们在市场上观察到很多现象，北京的基金、私募，我的小密圈里有一个人叫梁恒（音），这个人在雪球非常有名，他是雪球的大V，私募基金经理。

我打听到他原来在外地，从上海、北京搬到深圳，立刻在深圳某海景豪宅买了一个4000万的房子。内地传统行业，现在做供给侧改革。任志强说金融危机时，美国主义的做法是把牛奶倒掉，减少产品供应量，牛奶的价格就上来了。

而我们做的是把别人的牛奶倒掉，留下自己的牛奶。别人指的是民营小企业。供给侧改革把民营企业、传统行业的产能去掉。

现在做传统行业、化工行业有几十年的积蓄，十几亿的资金都在深圳找项目、买房子。今天中午吃饭听顾总说，这段时间江浙、上海的资金流入深圳的比较多，有很多整售，公寓是一栋栋买的。现在我们和这些人竞争，这是基本面很好的表现方面。

原来我在新浪做了7年，新浪是互联网公司，我很关注新兴行业和互联网的发展。前段时间，大家看到新闻，深圳上市公司的数量超过350家，上市公司的市值超过上海。

其中深圳有很多创新型企业，我们只看到腾讯、华为、大疆无人机和华大基因，实际上在科技园里有很多中小企业在各个细分领域都是龙头，他们员工的收入很高，他们股东股权激励很高。他们随便减持一部分就是大几百万、上千万的资金。我们和这班人在竞争，基本面的需求非常旺盛。

从供应来说，顾总谈到2017年深圳新房批准预售量是2.6万套。2016年大概是4.4万套，2015年大概是6.4-6.6万套，从6到4到2，每年下降的幅度非常大。2004-2005年开始从业，当时深圳新房成交量一年到800-900万平米，算下来接近10万套。

从早年的10万套到现在2.6万套。2012-2014年时，深圳新房成交量大概是4-6万套之间，4.4万套是深圳勉强维持平衡的数量，我们现在只有2万套。

未来新房的供应非常少，需求非常旺盛。在强大的基本面基础上，中长期没有任何问题，我认为明年不可能有系统性的风险。

第二，有没有非常大的机会？我认为总体没有大机会，是稳中有点升的行情。

为什么没有大机会，年薪1500万的任泽平说了，短期看金融，把今年中国的数据拿出来看，这是一个缓慢的斜率下降趋势。

年初可以做首付贷，首套房是8.8折，抵押贷还是偷偷摸摸做一点。我认为金融第一位不会改变，对房地产不会有转折性的放松。

2008年11月份，4万亿救市，这是转折性放松，才有了2009年的大行情。2014年9月30日是转折性放松，才有2015年深圳一年涨一倍多的大行情。

我们不会看到明年有房地产的大行情，我们打消暴富的念头。我们股市在3300左右，在表面平静的水面下，暗流涌动。有些深圳湾物业涨了50%，普遍涨了20%。

像深圳湾这样的，全世界有两个区域，一是深圳湾，二是香蜜湖，我们称之为分化行情。你能买到10%的房子吗？这要看你的投资眼光，多听顾总和我的课。

明年没有转折性大行情，表面上整体市场比较平稳。退一步说，如果有转折性大行情，政府肯定要出手把它压下来。

暴涨暴跌是不正确的。总体行情是上有顶下有底的状态，每年到了年底，我们展望第二年，我们希望第二年比今年有重大的变化。

今年没赚钱，明年一定要赚大钱。往往事实并非如此，事物的发展有连续性，未来的变化建立在现在的基础上。我认为明年是今年的行情，但会好一点，稍微有点分化。

明年粤港澳大湾区规划最值得期待！潜伏大空港是好时机！

如何表现和选择，中国房地产和深圳房地产有明显的规律——板块轮动或者城市轮动。2015年，深圳涨得最快，后来是上海、北京、杭州、厦门、南京等城市。

今年是三线、四线、五线的城市，这是非常明显的梯度转移板块轮动。如果你心里有概念，2015年底卖掉深圳的房子，买北京的房子，2016年北京涨一倍。2016年底把北京的房子卖掉，买二线的城市，可能又涨一倍。

这是理想状态。城市内部也有轮动，这是估值的比较。今年深圳湾二手房是13-15万，如果能稳定这个价格，明年大家会想深圳湾13-15倍，前海没道理只卖8-10万。

我们未来是深圳的中心，未来规划要好，为什么深圳湾是前海的1.5-2倍，业主心态强硬，投资者看到差距，把更多的钱带进来。我认为明年在板块轮动的情况下，会出现从“一九现象”到“二八现象”的扩散，从一线蓝筹到二线蓝筹的现象。

除了深圳湾和香蜜湖，还有很多副中心，包括大空港、龙华、龙岗大运新城。

大空港非常好，因为它有粤港澳大湾区。这是国家战略，总理在政府工作报告上说了，这里有很多短期可以看到的刺激因素。

我们判断楼市走势时，一要看长期，二要看短期。长期有长期的逻辑，短期有短期的逻辑。

短期逻辑什么？短期内周边有什么变化，周边有很多利好。粤港澳大湾区的规划短则12月底，慢则第一季度一定要出来。

前两天东莞滨海新区的规划出来了，广东省对其做了定位，大意是承接前海、粤港澳大湾区改革经验，实际上是次一级的前海区域。东莞滨海新区临近大空港，规划应该是1月份出来，最晚春节后。最近社会整个层面在为粤港澳大湾区规划进行铺垫。

前两天广州港和东莞港签定协议，共同打造粤港澳大湾区国际级枢纽。上个月蛇口到赤湾的港口停牌了，大股东是招商局。招商局可能要整合手下所有的港口资源，为粤港澳大湾区规划服务。

在政府和上市公司层面做了很多工作，我认为明年最值得我们期待规划是粤港澳大湾区，现在大空港是最好的。

第三，前海扩容，扩容到72平方公里把大空港、大前海全部加进来；

第四，大空港的区域。

一是离岛，大概有4.8平方公里，整个前海是15平方公里，它是三分之一的前海大小；

二是半岛区，这是填海区，这是我们“十三五”要做的事情，除了半岛和离岛；

三是启动区，国际会展中心是去年8月份以310亿拍的地，招商和华侨城拿下来的，拍地第二天就开工的，2018年要开业。我和招商的人交流，他们说把深圳所有能用的挖掘机都调过去了，看那片工地一片繁忙，明年一定要开业。他们的建设进度非常快；

四是沿江新城，离这里更近。这里是看得到的利好，政府和企业不断的往这里投钱，短期利好。

拾悦城除了这一期还有二期，更靠湖，估计会卖得更贵。拾悦城有幼儿园、小孩，你们看31楼的样板房，可以看到湖那边有十几栋有点地中海风格的红色屋顶的别墅，那是沙井最有钱的人住的地方。

从楼上判断大概是1公里，我们在湖的这边，他们在湖的那边。别墅区有一片小水塘，未来那里应该会规划一个学校。

投资技巧，现在投资深圳的楼市，有效方法是购买未来规划有新学校的周边物业。

区政府、地方政府对名校引入非常花心思。宝安中学、沙井有什么软肋，有什么不如深圳湾、龙华的地方？学校，龙华引入高级中学北校区，自己做了龙华区第一实验、第二实验。宝安区学校教育质量偏弱，未来希望宝安新规划的其他学校上，相信政府的人想引入名师名校。

湖畔有学校规划用地，旁边有一块地是星河湾的，比星河多一个湾字，也是做豪宅的，中国一天成交量最高的豪宅是上海星河湾，一天卖40多亿，他们的产品做得非常好。在这旁边，20-30万平米。这个项目可能不卖，但对片区产品品质和档次的提升是明显的。

我们可以看到沙井的老房子，那里的房价是5万左右，曾经有特殊户型成交是7万多。有一些楼盘，要么是体量不够，星河荣御的房子不卖了，因为限价太低，卖了亏。

开发商拿一块地不容易，大空港就在这里，不能便宜卖。开发商认为这里被低估，所以不卖了。大家可以买是难得的机会，这是短期的刺激因素。

什么时候是买房的时机？

补充几点这些年的投资心得：

第一，从买房的价格来说，如果想收益率很高的话，房价低一点好。房价和价值相关，在价值类似的情况下，收益率比较高，房价低一点比较好。

举例说明，宝能太古城今年小户型到12万，它是2009年10月份开盘的，开盘价格大概是2.5万左右。即使按现在最高价计算，大概是6倍。

在同样的时间点上，我有个朋友曾经在后海买了一套房子，跟宝能太古城有点距离，当时的价格是1.5万左右。现在大概是10.5万左右，接近7倍。

原来我们做过统计，举一个极端的例子，10年前，如果你买入布吉非常差的小房子，和你同时买入华侨城天鹅堡、锦绣花园的豪宅，买布吉的增长幅度会更高，你可以回去查数据。

这当时颠覆了大家的认知，为什么布吉比华侨城的增长比例高，并不是布吉比华侨城好，因为布吉当时的绝对价格低。绝对价格低是在深圳投资很重要的好处。至少比均价低，深圳均价5.4万，5.4万以下的占有先天的优势；

第二，什么时候是买房的时机？最好的时机是市场经历了政策的打击，大家人心惶惶，看不清未来，这是最好的时候。

去年10月4日，政策后的两个月，很多房子跌了10-15%左右，二手房。所有人都人心惶惶，没有人敢买房。但一个基本面没问题的投资品，遭受政策打击后，就是我们价值投资者进去抄底的时候。

2017年底，大家对明年人心惶惶，政策不放松，每天喊租售同权、长效机制，说不定未来房子不能炒了。犹豫的时候就是抄底的时候，前提是买价值型好物业。

从未来深圳房价的趋势判断，三房、四房，以三房为主80-90平米的户型比较吃香，无论是投资还是自住都是比较合适的选择。

长远来看，房价会稳健上升，买180-200平米，可能要到顶豪区选择。刚需是攻守平衡，这是比较好的选择。

东关拾悦城

东关拾悦城位于大前海、大空港双核心，在沙井核心地带，地铁11号线沿线旧改重点区域。项目地处地铁11号线马安山站和沙井站之间，前往前海、南山、福田均十分方便。

项目分为两期开发，一期规划总建筑面积约17万㎡，商业规划约8700㎡，包含4000㎡风情商业街，其中住宅面积约9万平米共949户。

值得一提的是，该项目规划有一所小学，这在沙井的确算是高大上的优质资源。为未来小区业主提供家门口教育，实属难得。

拾悦城臻藏建面约99-116平米三至四房，超高实用率，灵动自由尽可随心设计，赋予每个房间不同意境。

开发商东关集团是一家立足香港深圳两地，深耕珠三角的集团企业，已经在深圳成功开发福田花里林居，龙岗非凡空间、岸上林居等项目，在建项目有南山乐尚林居和沙井拾悦城。

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