海景房退潮：大量业主宁愿交违约金也不收房

买了海景房，但我却想吃后悔药

海滩上，一个人也没有。

碧空之下，大海披挂一条蜿蜒的金色沙滩，长拥着洁白得发亮的楼群。海水湛蓝，波光粼粼。

张赟心动了。他常住上海，逐渐厌恶吵闹、噪音、空气污染。2013年年底，他买下宣传图上的一处海景房，他的世外桃源。认购、收房、入住，近3年过去。他很快发现，这里的确在“世外”，却并不是“桃源”。

入冬后，海水的颜色更像是浅一些的蓝黑墨水，近海区漂着大片大片团状的浮萍似的黑色植物，是浒苔。它们被海水推到岸边，将近岸的沙滩、岩石、退潮后露出的海床也涂成深灰深褐色。

天暗以后，张赟有时会在阳台或窗边，望着外面的灯光，分辨哪一盏是居住的人家家里的灯。一家，两家，没了。楼群连起的轮廓藏进绝对的黑暗里。

这些庞大而沉寂的楼群在山东滨海城市海阳，大多兴建于2011年之后。据海阳市地情资料库《海阳年鉴》载，2007到2009年，海阳市房产管理局批准预售面积在48到71.31万平方米之间；2010年，这一数字是83.95万平方米；到了2011、2012年，更是达到153.36和148.06万平方米。

海阳房地产开发迎来红火期，在这背后，是山东海景房潮流的一度风行，和2012年在海阳举办的第三届亚洲沙滩运动会（简称“亚沙会”）带来的旅游房产开发的巨大潜力。

2016年7月8日，山东省烟台市，在海阳凤城金沙滩附近海域，大面积浒苔分布在沿海一线。

你看到什么

1月21日，海阳市区陡然降温到零下10℃左右，滨海一带，海风更添寒意。

冬天的海总带着不明显又化不开的雾气，雾在远远的海上和云连作一起。海边的云层移动得快，阳光投下来，跟着云的姿态在变化，光束仿佛在狭长的滨海城间游走。

驱车穿梭在街道路上，天色时明时暗。马路两旁，树叶落得差不多了，有清洁工人在路边清理。

路上偶尔能看见两三辆私家车，如果不算这些车上的人，从亚沙新城西至海阳核电站，一个多小时的时间里，分散在5个点的共20余名清洁工，他们是我在路上几乎仅见到的人——还有2人，分别是当地景区连理岛和河清岛湿地公园的保安。

我决定去当地人气最旺的丽达购物中心，这也是海阳滨海城区唯一的商场。与别处的大商场没有不同，除了人。

一楼以服装区为主，各类年龄和品牌的服装店一应俱全，但还不到10名顾客，相比之下，每家店1到2名营业员的数量显得太多。商场二楼是生活超市，商家打出了红色喜庆的灯笼，人数明显多了些，多为老年人，是来置办年货的。

在商场一楼的儿童游乐园，裹着大衣的工作人员伏在桌上，似乎已经进入睡眠。旁边有两个小孩正在玩泡沫滑梯，他们的爷爷在场外看着他们，身旁购物车满满的蔬菜和肉食。

其中一个大爷说，他们爷孙就住在商场背后的海滨新城，买菜图方便，一次买够半个月的量，住久了已经习惯了，“我们楼盘挨得近，还好呢，别人买东西，只能开车来”。

老人夸自己当年的眼光，“只有我们这个楼盘在涨，破一万了”。他说，海滨新城离商场近，旁边就是凤城大集市，每个月的5日和10日赶集，很热闹。

海阳市区一处在建的海边楼盘。

大集市在商场后不远，原先占地三条街，现在变两条了。第三条街就在海滨新城小区边上，被建筑隔板围起，此地又有新楼盘将拔地而起。这是靠近商场和集市，此处最优越的地理位置。

离开商场时，我到大门边的一家面包店买面包和热饮。售货员说，这里夏天才卖热饮，冬天不卖，因为人太少了。她告诉我：“你是这一个月来，第一个要热饮的顾客。”

司机毕刚是海阳市区本地人，接着，他带我去了次优的地方，亚沙村一带。这里是亚沙会赛事进行时，组委会和各国运动员居住的地方。

亚沙会结束后，海阳市几乎所有的政府部门和公检法等都迁址到此，有班车接送。还配套了海阳一中初中部、小学和幼儿园，有校车接送。

海阳人要办公事，都要从市区来亚沙新城。“我扣个分啥的，交罚款都要来这儿，车管所也在这儿，政府就是想把人吸引过来，但其实呢……”毕刚指着车窗前，问我：“你看到什么？”自从我告诉他，我是来海阳实地看房子的，他就一直重复地问我这个问题。

离开丽达商场或是亚沙村的周边，不到2公里，随处都是修好了没几人住的房子。在近海区，空置率尤甚，风格恢弘的酒店式建筑还没安装窗户，已近10年。

高尔夫球场的北侧，连成排的小别墅空荡荡的，袒露着折旧的苍白色，旁边的高层修到一半，顶层的钢筋束暴露着，刺向天空。

我回答毕刚：“什么都没有。”

“这就是了嘛，你看一圈就懂了，回去（市区）该吃吃该喝喝，该回去就回去了。”他说。

海阳亚沙新城

那年夏天

海阳的海景房也曾有过烈火烹油的时期，2012年是标志性的一年。那年6月，在海阳举办的国际赛事第三届亚沙会，给海阳这座城市在方方面面留下了深刻的记忆。

亚沙会历时7天，2012年6月16到22日，比赛设有沙滩排球、沙滩足球等13个大项、49个小项。亚奥理事会45个成员国家和地区参加。

亚沙会之后，商机在海阳涌现，首先是旅游业。《关于海阳市2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划（草案）的报告》显示，2012年，海阳旅游业保持快速增长，“预计全年共接待国内外游客638万人次，实现旅游收入34.6亿元，同比增长30%和31%”。

毕刚对那年的盛况念念不忘。那时他是出租车司机，海阳迎来大批中外游客，他每天“随便跑跑”挣个400元很轻松，他用个人的车，每月只需要交60元管理费，乐得早晚随时待命。“现在嘛，早上6点半出门晚上9点回，跑死了也就赚个300元。”

不只是毕刚，那年也是海阳房地产开发，尤其是滨海城区旅游房产开发的“盛年”。为打造亚沙会场地，海阳市大兴土木建造亚沙城，规划亚沙会场地及配套周边等，面积20平方公里。

因为一场国际赛事——第三届亚沙会，2012年成为了海阳旅游业和滨海城区房产开发的“盛年”。

亚沙会之前的基建，和以后的旅游资源开发——丁字湾亚沙文化旅游产业聚集区的建设等，以及2013年，海阳相继举办的首届沙滩足球亚洲杯、中国世界杯攀岩赛（海阳站），一切都为海阳房产提供好了红利。

在地方税收的榜单和“账单”上，海阳房地产企业的崛起一目了然。在“海阳市2011年经济发展贡献榜”上，地方级税收上榜企业中，前20名有11家房地产相关企业。其中，海阳市福邸置业有限公司以2146.3万元排名第三，房产相关企业中为第一。

到2014年，房企“逆袭”。海阳鸿辉发展有限公司以10277.2万元登上榜首，在“2014年全市（海阳）经济发展贡献榜”地方级税收上榜企业中，远远超过第二名山东核电有限公司（4812万元）。这张榜单上，前20名中有12家房地产相关企业。

海阳海景房行业的兴盛有迹可循，在2010年前后，山东海景房作为一股潮流开始风行，海景房广告营销遍布中国，尤其京津冀、长三角、珠三角等富庶地区。海阳的海景房销售也同样如此，甚至“青出于蓝”。

曾获得“十佳房产营销企业”的海阳市天晟方略房产营销公司，其总经理曾表示，公司甚至开拓了乌海、新疆市场，有独立的驻外销售团队和大批分销商的跟随。

天晟方略曾代理销售停滞的楼盘，“入驻当月就卖出50多套房，240余套房仅用不到4个月的时间就清盘”。这成了销售奇迹。把海景房推向全国营销，这一模式被很快地复制、发展，甚至沿用到了今天。

多名海阳当地人介绍，每年夏天的6月到9月，到海阳的游客多起来，是海景房“卖相”最好的时候。每天滨海路上都有成对大巴车一前一后开过，里面都是营销中介们从全国找来的看房客。

每年夏天的6月到9月，海阳的游客多起来，是海景房“卖相”最好的时候。

乱象

行业野蛮生长之时，总有乱象丛生，海阳海景房营销销售也不例外。

张赟自认是其中的“受害者”。2013年11月，受到厦门限购的影响，张赟把寻找海景房的目标放到了青岛。网上联系、再到销售公司在上海的销售处，销售人员和宣传单都把楼盘的地址标注为“青岛东”，他签了意向书交了“订金”一万。

“后来我不想买了，才发现一万退不了。”张赟说，他以为“订金”是意向签订的订金，能退，但协议上却是“定金”，这已经是认购房产的一部分，不能退了。

张赟最后签下合同。

张赟的情况不是孤例。2013年9月10日，57岁的江苏人戴敏买下海滩的一处住宅，和房地产公司签订买卖合同，缴纳了部分购房款650977元，而后多笔款项没有支付。房地产公司认为戴敏违约，要求解除合同等。

戴敏同意解除合同，他表示，房地产公司以“青岛东”扩大宣传，实际是“海阳西”，“我认为是由于原告的过错最终导致了涉案合同的解除”。最终法院审结，判合同解除，戴敏支付违约金19.52万余元。

毕刚听了“青岛东”的故事，他讲起另一则“趣闻”。2014年，毕刚拉到一名自称北京来的男乘客，男乘客来买房，说自己一分钱不用花：“房子租给酒店，每年给我返10%，10年下来白得套房子”，毕刚认为这不靠谱，被对方嘲笑是不懂投资。毕刚回他，那你就买个七八套吧。

毕刚的故事没有讲完，他以为没有下文了，其实有的。据中国裁判文书网，涉事公司为凯悦服务公司、高景置业公司，最早的判例发生在2012年，“左手换右手”的游戏就开始了。

“游戏”的模板是：买受人出资，从高景置业公司处购买一处住宅，再把住宅租赁给高景置业公司，高德置业公司把房子委托给凯悦服务公司管理，由其进行经营（酒店）活动。

买受人可以从凯悦服务公司处获得“租金”，一般约定：签合同x年，期间每年返给买受人房款的百分之y。

奇怪的是，凯悦服务公司一开始的合同相对“保守”，签5年，每年返7%，而到后来，签的时间越长，返得越多。在2014年，出现签10年，每年返10%的合约。

这意味着，如果顺利，买受人可在10年内收回全部房款，相应地，凯悦服务公司在增加自己的财务压力。

但这一“游戏”没能持续下去。2015年11月，凯悦服务公司停业。

在法庭上，凯悦服务公司称，受国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化因素的影响，房屋租赁一直不畅，无法收回租金，“所涉房屋系海景房，受季节影响较大，每年只有几个月的租赁旺期”，等等，主张合同无效。

而曾经的买受人们，为了拿回约定的“租金”“违约金”等，博弈在司法路上。

一片曾经喧闹的海边沙滩游乐场正在被野草“吞噬”。

脱离苦海

潮水退去，谁在裸泳？空房和烂尾房把答案摆得很分明。

2014年9月，海阳成立“海阳市房地产行业综合整治办公室”，称将严厉打击房地产市场中的违法、违规行为，以促进海阳市房地产业的健康、有序发展。2016年3月，海阳市政府工作报告提出，要多渠道、有计划、有步骤地消化存量房产。

如今，张赟关于“世外桃源”的禅意已快要变成一种修持忍字诀的法门。收房后一年，2017年5月开始，他常住在海景房。

一开门，鞋子鞋柜和毛毯上都是细密的灰色毛状菌落，要用刷子用力刷。墙壁上长了白色的毛绒绒的一层，说是“返碱”，要重新涂漆。张赟几个月来从事这些劳作，还要忍受无常的又是注定的停水、停电、断天然气。

对海景房的热情正在降温。张赟说，他所在的小区，有大量业主宁愿交违约金也不收房，现在他的同楼层只有两户人家。就算是夏天，来的也有很多是租客，一室一厅收月租500元，“这几年房价从4500涨到6880，就比银行存款强一点儿，还根本找不到下家”。

据中国裁判文书网上的18个判例（共计2015年10个，2016年2个，2017年15个），该海景房所在小区业主拒不支付尾款，被起诉解除合同的，支付违约金在5万到20万之间。

2017年10月起，张赟开始学习法律和搜集证据，准备像很多同小区的业主一样，通过打官司脱离苦海。