海南二手房购买、出让、过户问题全解！

随着一手房高不可攀，二手房开始成为越来越多人的置业目标。但2017年出台了诸多楼市政策，导致许多购房者雾里看花，摸不着头脑。也有许多“宅在海南”的群友咨询小编二手房问题，因此，小编今日采访了海口市房管局、公积金管理局以及搜罗了众多资料，为大家一一解答疑惑。

先随小编看一幅海南省各市县限购细则地图。

好了，言归正传，以下是小编关于二手房购买方面相关问题的大盘点，赶紧来一睹为快吧！

一、海口、三亚、万宁、陵水的住房限制转让年限由原来的2-3年提高至5年执行。这个政策是针对一手房还是二手房？首套房还是多套房？（以海口市为例）

答：海口市房管局回复：分不同的时间段，现在都针对。2017年4月14日以前针对的是一手房，2017年5月10日起包含二手房在内；2017年9月20日以后针对的是一手房、二手房，且无论首套还是多套房住房转让，年限都提高至5年。

ps:商品住宅：含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓。

二手住房：指已通过初始登记或首次登记取得房屋所有权证或不动产证、再次上市交易的商品住宅和保障性住房。

二、从什么时间节点计算住房出让年限？（以海口市为例）

答：海口市房管局回复：一手房根据开发商备案时间为准，如果在4月14日之前就已备案，则不限售；在4月14日至9月20日之间备案，则限售年限为2年，9月20日以后，提高至5年。二手房则以过户时间为节点，海口住房在5月10日之前完成过户，不限售，5月10日至9月20日之间，满2年才可转让，9月20日之后，满5年后方可转让。

三、买二手房能用公积金贷款吗？贷款额度一般为多少？

答：海口市房管局回复：只要符合贷款条件就可以公积金贷款。在海口市、三亚市、琼海市、陵水黎族自治县购买二手房，单笔贷款额度不超过50万元，其他市县不超过30万元。职工单方面贷款购买二手房贷款额度不超过30万；夫妻双方均在本省内正常连续缴存住房公积金6个月以上并共同申请的，贷款额度最高50万元。

四、如果在省外有房贷，在海南买房，房贷按二套房来执行还是按首套房？

答：银行回复：如果本人在省外有房贷，在省内买房按二套房计算。

五、省外人在除了海口、三亚、琼海、白沙、琼中、五指山、保亭以外的市县购买二手房是不是不限套数？

答：海口市房管局回复：不是，同样限制套数。

六、二手房贷款逾期怎么办？贷款逾期记录怎么消除？

答：贷款逾期就是贷款形成超出约定期限的一种现象。

当贷款人买房向银行申请贷款后，对于贷款人而言，首先就是要注意还贷的时间，并在贷款合同约定时间归还本金及利息。由于生活中的各种变数，贷款人贷款逾期的现象不在少数。

如借款人出现贷款逾期，不仅影响自身或是企业的信用征信，影响企业的下次贷款业务申请，情节严重者还会被拉入黑名单，甚至受到法律的制裁，可见贷款逾期的后果非常严重。

超过90天

逾期时间长被上报征信的，除了还清欠款，还要记得偿还罚息，除此以外，不要立即销卡，继续保持良好的消费习惯。

如果贷款逾期的现象比较轻，是可以通过适当的办法进行补救的，一般情况下，“不良记录”的保存期限为5年。超过5年的，征信机构就应该予以删除。但是，你必须还清所有的欠款。

意外逾期

要求银行开具“非恶意逾期证明”：银行也是讲人情的，如果你是因为失业、疾病、出国等原因导致的逾期，主动联系银行，说明自己的实际状况，开一张“非恶意逾期证明”，贷款一样可以通关。

建议贷款人可将自己的工资卡与还款账号绑定，每个月按时足额还款，这样就可以杜绝一些因为忘记还款导致的贷款逾期现象，而且也不会出现意外逾期了。

短时逾期

短时逾期，补足欠款后积极与银行联系。发现逾期的第一时间要赶紧联系欠款银行，诚恳说明自己的情况，并且附上以后按时还款的保证书。如果银行还没有上报央行征信系统，那么，贷款逾期记录是有可能消除的。

七、买二手房时在户口迁移问题上应该注意什么？

答：购买二手房，应对户口迁移问题作出明确约定。对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口，在迁出存在障碍的情况下，违约责任应当对此明确约定。

八、二手房交易中无法办理过户可能面临哪些风险？

答：具体面临五点风险：

（1）卖方违约；

（2）卖方的个人问题或纠纷引发新的风险；

（3）卖方不按时归还贷款，影响买方贷款；

（4）政策变化风险；

（5）原购商品房有问题，无法办理不动产证。

九、二手房交易的税费政策有哪些？

答：买方支付方面

（1）契税

一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

（2）营业税

营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。

（3）个税

核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。

对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

其他方面：

（1）印花税（买卖双方各0.05%）

对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

（2）土地增值税

对个人销售住房暂免征收土地增值税，核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

（3）登记费

个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

（4）房地产交易手续费

新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

十、海南二手房交易过户流程有哪些？

答：房屋过户流程：领表→评估→交税→受理→取证。

（1）房屋所有权证、不动产证（原件及复印件）

（2）出让方（产权人）：（企业）（注：复印件加盖公章）:

营业执照（原件核对）、法定代表人证明书、法定代表人身份证、法人授权委托书（公章、法人章）、被授权委托人身份证

（3）出让方（产权人）：（个人）（注：复印件加按手印、核对原件）：

身份证、未成年人需提供未成年人身份证或户口本、监护人证明、监护人身份证（处置未成年人房产需监护人到场）

（4）受让方（产权人）：（企业）（注：复印件加盖公章、带公章到场）

营业执照（原件核对）、法定代表人证明书、法定代表人身份证、法人授权委托书（公章、法人章）、被授权委托人身份证

（5）受让方（产权人）：（个人）（注：复印件加按手印、核对原件）

身份证、未成年人需提供未成年人身份证或户口本、监护人证明、监护人身份证（处置未成年人房产需监护人到场）、不能到场的国外人士应提交公委托证书、属国外的外国人士或移民国外、持有外国护照的国内公民公证委托书还应提供中国驻该国领事馆或使馆的认证。

ps:以上提到证件交易双方都必须准备。

房屋所有权证：即房产证。是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，也是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

不动产证：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

十一、海南二手房交了定金后悔了如何退定金？

答：分为三种情况：

（1）如果是因为合同条款达不成一致意见，购房者要求退房，开发商/卖家一般会直接将定金退给购房者。如果开发商/卖家不退，购房者可以向住建委投诉。需要注意的是必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。

购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。

（2）认购书或购房合同中，对于退定金的条件有约定的话，只要情况符合退定金的条款，都可依据认购书或购房合同让开发商退定金。楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。

多数房屋购买合同中，也都会将政府政策作为不可抗力明确出来，由此原因造成合同无法进行下去时，可以双方协商解除合同，双方互不承担相关违约责任。

（3）对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，如果开发商不退定金，直接起诉即可。

以下是海口市房管局和海南公积金管理局的咨询电话和地址，有疑问的小伙伴可以拨打哦！

海口市房管局

地址：海甸岛怡心路9号

海南省住房公积金管理局

咨询电话：12329

地址：海甸岛世纪大道28号附近

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◆ 来源 | 网易房产综合整理 ◆

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