致业主：如何解决业主大会筹备组成立和运作过程中的难点问题

第一节 如何解决筹备组业主代表产生的难题

一、实践中筹备组业主代表产生遇到的难点

【案例一】 2012年冬天，某小区部分业主因觉得小区物业管理公司和开发商相勾结，于是想通过成立业委会的方式规范小区物业管理。为此，部分业主要求成立业主委员会。社区居委会根据物业管理条例规定，决定成立筹备组。筹备组代表由业主代表和物业公司及居委会负责人组成，组长由政府人员担任。就筹备组中的业主代表问题，矛盾首先出来了。有的业主主张按推荐人数多少决定筹备组人选，推荐人数多的当选；有的业主主张内部投票，得票多的当选：有的业主主张由政府完全指定；有的业主要求满足一定的党员比例；发展商和物业服务公司代言人也混杂其中搅局。12个候选人有13种不同意见。最后，小区所在社区居委会根据实际情况和对候选人的了解公布了一份自认为公道的成员名单。谁知，居委会这一自认为公道的名单反而捅马蜂窝了。各方几乎群都起而攻之，焦点和矛盾全部集中在政府身上。有个别业主甚至到政府门前上访。 最后，有人甚至通过举报违章搭建来取消对方的候选人资格。筹备组成立遥遥无期。

实践中，筹备组成立之难主要体现在筹备组中业主代表产生困难。造成这一结果的原因有很多，有的是因为开发商的代言人欲图利用规则维护既得利益；有的是因为部分业主对筹备组这一T作角色的理解偏差；也有的是因为个别业主掺杂个人利益来参与筹备组的工作。但根本的原因还是地方法规中对筹备组中业主代表如何产生的规定是一片空白。在当今法治政府的要求下，政府无论如何选择，都没有相关依据。政府唯一能做的就是引导、协调。其结果必然是筹备组成立上遥遥无期。

当然，筹备组成立除了业主代表产生困难外，实践中还存在物业公司或开发商代表拒不参加筹备组的情况。这里又体现了物业管理的短板。

物业管理条例是规定物业公司或开发商必须参与筹备组，但是，对违反这一规定的行为，条例没有相应的处罚规定。这个短板导致个别开发商明目张胆不参加筹备组。这种明显利用法律漏洞的行为，也是造成筹备组难以成立的原因。

二、如何解决筹备组业主代表产生的难点

【案例二】2011年某小区业主申请成立业委会。居委会在小区张榜邀集业主成立筹备组。业主很开心，个个争相报名。有不上班的家庭主妇，有占用小区公共面积的业主，有发展商代言人，人数浩浩荡荡，每次居委会开会就像赶集。主任一看好家伙，这选谁都有问题，赶快向领导报告。领导指示：务必依法和谐处理此事! 一听，明白了，只好找律师。

律师告诉他：你选谁都会有意见，所以你不能选。那他问怎么办，律师说核

心是让规则选、制度选。筹备组组长要先定下挑选的标准，按照这个标准选。根据规则和标准产生筹备组业主代表后，即使落选业主代表有不满意见的，也属于对规则的完善和讨论。根据律师的建议，工作站初步提出如下五条标准：

(一)必须在小区生活和居住，且日常工作地点不得在北京以外；

(二)代表数量要在男女性别和楼栋之间保持平衡：

(三)与小区公共利益之间无利害关系；

(四)筹备组成员不得有直系和旁系亲属参与业委会候选人竞选。

(五)在遵守上述下，由全体符合条件的报名参选人共同无记名投票选

出筹备组的代表。

上述五条核心秉持公平、透明的原则是把条例赋予社区工作站选人的标准制度化、透明化，把人事、利益之争变成规则之争。利益之争不是坏事，天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。关键是要按规则争。这也是规则的本质，规则就是定分止争嘛! 规则一出来，人群就安静了，浑水搅局的自然知难而退，剩下的人都很平心静气讨论和完善标准。大家也感觉到政府是在尽力为广大业主办事，也很理解。各方的信任一下就建立起来。在大家齐心协力下，五条标准取得高度共识。筹备组代表顺利产生。如何解决筹备组代表产生问题，各个小区情况不一样。关键是先定标准，定好标准，这也体现领导的艺术!

筹备组的成立又是业委会的开局。万事开头难，筹备组成立直接关系业委会能否成立顺利成立，筹备组成立之难直接折射出业委会成立之难，折射出各种利益之争。

然而，成立筹备组的前提和核心就是产生代表。遗憾的是 北京物业管理办法对筹备组代表的产生 没有准对性规定，对于实践中争议的代表产生问题，无任何规定。

第二节 如何解决筹备组运作中的难题

一、实践中筹备组运作中的难点

筹备组内部的决策是采用组长负责制?还是采用少数服从多数表决制?筹备组筹备活动能否被中止?筹备组代表能否更换?如何更换?上述问题，法律规定完全是一个空白，这也是筹备组实践运作中的一些难点。

【案例三 2010年冬天， 某小区根据部分业主选举业主委员会的要求。居委会根据 物业管理条例规定，成立了筹备组，成员共5名。居委会主任为组长，业主代表3名，开发商1名。各方首先在筹备组议事表决方式上产生分歧。开发商因人数处于劣势，为防止业主代表利用人数上的相对多数做出不利于开发商的决定，提出筹备组议事采用组长负责制，即筹备组相关事项由组长决定和负责，就像政府中的总理负责制。而业主代表要求实行少数服从多数的表决制。就像人大的投票表决，一人一票，少数服从多数。各方为此僵持不下。于是政府决定中止筹备组的筹备活动。一年以后，政府决定恢复筹备组的筹备活动，此时，筹备组成员中的原居委会主任不干了，物业管理公司也换了个新经理，业主代表也有一人房子出售。政府面临新的难题，是重新成立筹备组?还是更换筹备组成员?

这里涉及两个问题，一是筹备组的表决机制问题；二是筹备组的存续期

限问题。 规定的表决机制实际采用的是筹备组组长负责制。就筹备组的存续期限问题 ，筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散筹备组并重新成立筹备组。” ，但带来了政府承担无限责任的政治后果。因为筹备组是政府说了算，根据谁决定谁担责的一般原则，政府特别是街道办对筹备组的运作就得承担无限责任!

二、筹备组的基本职责

筹备组的基本职责，概括起来有以下几个方面：

(一)确定业主大会总人数和总投票权数；

(二)确认业主身份及所拥有的投票权数；

(三)审查委员、候补委员候选人资格；

(四)推荐委员、候补委员候选人；

(五)确定委员、候补委员候选人名单；

(六)草拟管理规约、业主大会议事规则；

(七)确定首次业主大会会议召开的时问、地点、形式和内容；

(八)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

三、如何解决筹备组实践中碰到的难点问题

了解了筹备组基本职责，对如何预防和处理筹备组运作过程中的问题，

我们就基本做到心中有数。现在，来谈一下如何解决筹备组实践中碰到的难点问题。

根据多年来的经验，针对将来可能出现的情况。就某小区召开业主大会筹备组可能碰到的难点问题， 制订了一套基本方案。这一方案的核心是把握、贯、落实、平衡 业主自治与政府监管相结合的原则，即全面、准确、完整理解物业管理的“业主自治与政府监管相结合”原则。这一方面是因为具体法律规定目前是一片空白，我们只能从原则人手。更重要的是，物业矛盾具有群体性、复杂、高危性特点。物业矛盾小则关系到小区的和谐与稳定，大则关系到社会的安定，具有高度的社会公共事件特征。因此，必须保证政府对物业管理矛盾介入和处理的主导权。当然，物业利益纠纷是基于建筑物区分所有权所产生的纠纷，是一种民事私权的纠纷。不但政府介入的深度和广度是有边界的，甚至要求政府的介入方式也是一种被动介入。换言之，政府不能代替司法机关对私权进行裁决和处分。政府的定位应以引导和协调为主。务必要把握业主自治与政府监管相结合的。

根据这一业主自治与政府监管相结合的原则，就相关难点问题，认为如下：

在关于筹备组议事表决机制的问题上。笔者建议采用组长一票否决制下的少数服从多数的综合表决制。也就是说，对于筹备组议决事项，除应获得出席代表过半数同意外，还必须是组长不反对方可通过。如果一个事项没有过半数筹备组代表同意，不得通过。如果组长反对，即使某事项获得过半数代表的同意，该事项也不得视为通过。

这一制度设计要点在于，采用少数服从多数的表决方式，体现物业矛盾

为私权的特征，充分尊重和相信业主的自治。同时，这一制度设计赋予组长

一票否决权，不但充分体现了政府对物业管理的监管权。而且体现了政府监

管权的被动性特征。政府只有一票否决权，没有一票通过权。政府只能否决提案，不能单方通过议案，具有明显的被动性。

而且，这两种制度设计的融合，实现了政府监管与业主自治的平衡，实现了业主代表与物业公司代表的利益平衡，实现了各方利益的和谐。

关于筹备组代表能否更换问题。根据实际情况，笔者建议原则上是可以更换的。更换情形分以下三种，一是筹备组建设单位(物业服务企业)代表的更换。在项目经理变更的前提下，建设单位(物业服务企业)原则上是可以更换代表的，但更换代表的行为必须具有连续性，中问不能空期。以防止出现以更换代表为名行拖延筹备组工作之实。二是筹备组组长的更换。正常情况下这种情形发生的可能比较少。但也有因工作调动、健康状况无法履行职责的情形。因此我们建议原则上是以接替原组长履行其在居委会职责的人担任。三是筹备组业主代表的更换。我们建议原则上不能更换。

但因房子已售、工T作外派等客观原因无法履行代表职的，赋予社区T作站从

原有候选人中按相关标准确定新的人选接替。

对于筹备组的筹备活动能否中止问题。笔者建议，是可以中止。这也是政府对物业监管的重要体现。但为了防止政府过度介人物业纠纷，以充分尊重业主的FI治权。必须严格制订中止的标准。首先从中止的主体上讲，只有居委会、街道办可以中止。从发生的情形上讲，应严格限定在筹备组成员之间发生严重分歧，长期无法做出决定，甚至无法召开会议，形成筹备组僵局。或者，发生影响业委会公正选举或影响小区安全的情由。

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