1个中海=2个碧桂园，楼市的真相，跟你想的不一样

当下的房地产市场，是大争之世。

大争之世一如一盘混乱的棋局，各方角力博弈，拼的便是哪家房企能“握住上帝之手”找到上升的阶梯。

这个“上帝之手”就是规模。

在规模的诱惑之下，你可以看到，头部房企冲刺万亿规模，后来者拼上小命也要往千亿里挤。

恒大、碧桂园以及融创这一匹又一匹的黑马，便是握住了“规模”这只上帝之手，扶摇直上。

但稍微懂点经济学的人都知道，一切竞争终要回归商业本质：即对于一家企业而言，只谈规模，不求利润都是耍流氓。

所以，你会发现，龙头老大万科已多年不谈规模了，在万科看来，“发展质量”比“规模”更加全面，更加重要。

而许老板旗下的恒大，在去年登顶之后，也开始降杠杆，求利润，求有质量的发展。

这就像一个江湖，众武林高手经过试探、切磋之后，找到了自己的阵营。

如果地产也是个江湖，那现在可以分为两大门派，一个是以碧桂园为代表的规模派，另一个是以中海为代表的质量派。

之所以选出这两个代表，是因为就规模而言，碧桂园现在天下第一，而论盈利能力，这么多年来，如果中海说第二，就没人敢说第一。

我不敢妄下结论，未来谁就一定混得好一些，只是斗胆八卦几句，供大家参考。

3月20日碧桂园披露了2017年年报，成为头部房企中第一个“秀肌肉”的企业。

作为规模派的新任总舵主，碧桂园年报的数据着实了得。

数据显示，报告期内，碧桂园实现收入约2269亿人民币，核心净利润约人民币246.9亿元。

说起碧桂园，按杨老板自身的个人履历，本是一介农民，却打下如今的千亿江山，已经是足够励志的草根神话。

作为一个吃瓜群众，我是非常佩服的。辛辛苦苦跑规模，一朝坐上规模老大的位置，杨老板的成功毋庸置疑。

但碧桂园的成就，还是得放在当下这个市场去衡量。比如，质量派的掌门人中海地产。

就在前天，中海2017年的年报也出炉了。

给几组简单的数据你看下。

2017年，中海实现营业收入港币1660.4亿元；股东应占溢利达港币407.7亿元，净利润率达24.6%。

单个的看两大巨头的年报，其实都挺优秀的，但如果把几组核心的数据对比着看，你又会发现一些被你忽视的真相。

（备注：核心净利润是扣除物业估值后的净利润，中海地产年报数据以港币为单位，此处为方便对比，特将中海按2017年汇率均值0.83计算。）

这个表格反映出了两大核心信息：

1、就规模而言，碧桂园大幅领先中海几个身位

2、就利润和发展质量而言，中海又甩开碧桂园好几条街

对于第一个信息，基本大家都能懂，我就不用再给翻译了。

对于第二点，我姑且认为，因为涉及到一些专业的财务指标，还要对一些小白用户解释一下，所以重点说。

前面说了，对于一家企业而言，不求利润都是耍流氓。

对照上表你可以发现，在核心净利润、净利润率上，碧桂园跟中海的差距明显。

还有个数字对比挺有意思的。万科2017年归属上市股东净利润为280.6亿，扣除物业估值利润后，恒大归属股东净利润是243.7亿，这样来看，中海的净利润依旧是行业第一。

科普一下，净利润率是规模净利润除以营业收入，是房企业净利润在当年结算收入中的占比。

这个指标是一个企业盈利能力的最直观反映。

你瞄一下上图，就会发现，中海的净利润率是24.6%，而碧桂园只有10.88%，一倍有多。

而在核心净利润上，中海的营收是1378.1亿，不到1400亿，只有碧桂园2320亿的60%，但中海的净利润却比碧桂园还多近37.5亿。

用大白话说，就是中海用只有碧桂园近60%的营业收入，获得了比碧桂园多15%的利润。

如果歪歪一下，想想中海的规模如果追上来一些，那场面对比应该更有意思。用学院派的观点讲，这就是质量和效率。

在另外一个核心指标：净资产指标上，双方的差距也不小。如中海2017年的净资产为2205.3亿，碧桂园的是1166.1亿，基本上是1个中海=2个碧桂园。

净利润、净利润率，这是标帜着一家企业的赚钱能力，这里面的因素实在太多，这里先略掉一万字，等有空了再给大家补上。

这里再介绍几个与赚钱能力相关的核心财务指标给大家看一下。

这些核心指标，全方位地显示两家企业在经营质量上的差距。

你可能会问，财报中的世界和大众眼中的世界，会有如此大的差异？

答案是：战略高度决定竞争能力，造成中海和碧桂园这种差距的根本原因，在于两家的定位不同、发展路径设计的不同以及掌舵者思维方式的不同。

商界中可以说有着这么一条规律：凡是成功企业都必然会有一个灵魂人物。

碧桂园的灵魂人物自不必说，杨老板已经为碧桂园打下了独特的“杨氏”印记。

而到了中海，这个灵魂人物可能要数上任一年多的颜建国。

这两个灵魂人物，杨老板的事迹江湖流传甚广，最近最火的当属那一本《我在碧桂园的1000天》（市场上已经买不到了，还没看的可以后台找我要电子版）；但颜建国呢，还是中海那一贯的低调，在此也略掉一万字，回头再补。

创投界有句俗语：投资就是投人。企业领导人物会影响企业的风格和文化，很大程度上也决定了企业的发展路径。

现在是年报季，那我们就还是从财报上来看杨国强对碧桂园、颜建国对中海未来路径的规划。

对碧桂园来说，规模是他的优势，杨老板草根起步，深知广大三四线城市的价值，而这一认知也很大程度上推动了碧桂园走到了今天的这个位置。

碧桂园财报原文是这样的：

报告期内，碧桂园合共经营1468个项目，范围涉及30个省、220个市、768个县╱镇区。其中，销售额中约58%的销售来源于三四线城市。

768个区县啥概念？给个数据你自己体会。

根据2016年全国省市县行政区域划分，二级行政区即地级行政区334个，其中293个地级市；三级行政区即县级行政区共2851个，其中367个县级市。

我们不妨来假设一下，如果碧桂园按照上述全国布局扩张到极致，那么可以毫不夸张地说，对碧桂园而言，全国已经没有一块多余的土地了。如果还要追求规模，恐怕还得多开几个森林城市。

但即便如此，规模对碧桂园来说还是致命的诱惑。

现在圈内都流传着各种小道消息说碧桂园内部的目标是做到1万亿，从坊间描绘的杨老板的雄心壮志，这个目标多半是真的。

按照业界普遍认为中国房地产总量为15万亿这个规模，那就是碧桂园的一万亿就是占了十五分之一，这得扩张到什么程度？这个问题可能只有杨老板才能回答了。

高土储、广布局、高周转是碧桂园一贯的打法，这是碧桂园这几年来迅速壮大的药方。

但步子迈得太大也有其后遗症，因为这种模式决定了碧桂园必须在规模这条路上一路狂奔，不能硬着陆，只能在狂奔路上慢慢修正。

如果说碧桂园是步子迈得太大，中海则是步子迈得太小。

过去几年，中海被人所提及的最多的问题就是规模掉队。从今天的财报来看，现在这个问题依然存在。

数据来看，中海的销售还在2000亿级徘徊，同比增长仅有10.2%。

但如果要说中海的变化，也是显而易见，颜建国掌舵中海后提出了三大产业群，住宅开发、城市运营、创意与现代服务产业群，除了住宅开发之外，中海也围绕房地产主业的相关多元化多头并进。

这个变化还体现在颜建国履新以后中海更为积极的拿地策略。

过去一年颜建国对中海发展策略的调整也有迹可循。我用“中海 颜建国”为关键字百度了一波，发现词条最多的搜索结果就是“中海提速”。

而这个速度，也是以发展质量作为前提。用颜建国在业绩发布会上的话就是：中海追求规模与利润的均衡增长，好中求快，又好又快的发展。

私以为，央企的觉悟还是挺高的，要知道十九大以后中央都把经济发展方式的定位从追求发展速度向提高发展质量转变，房企追求质量的发展是迟早的事情。

2017年，中海在内地31个城市和香港买入76幅地块，全年累计新增土地储备建筑面积1741万平方米，权益建筑面积1463万平方米。

截至2017年末，中海的土地储备建筑面积达8278万平方米。

而从最新的年报来看，中海地产2018年预计达到2900亿港元的销售规模。

市场也有说，你中海有了这么大的货量了，过3000亿应该没有问题呀。

简单加减乘除一下你就懂了。

根据年报数据，截至2017年末中海可售货值已经达到5500亿港元，按照中海一贯以来70%的去化，就接近3800亿港元的规模；若按60%的去化计算，也将近3300亿港元。

中海的规模确实与行业前三名相差甚远。

但一个被忽视的原因是，相比其他跑规模的房企以合作开发拿地为主的发展模式，中海对外合作开发占比一直比较少。也就是说，中海的销售额的水份也更少。

在销售上中海的权益占比高达93%，而碧桂园权益销售只有总量的72%。假如中海也选择通过大量的项目合作开发，规模计算上增加几百亿是比较容易的。

与碧桂园广撒网全国布局的城市策略不同，中海目前进驻的城市大约有30多个，加上中海控制的中海宏洋，也只有60多个城市，基本以一二线城市为主。

单说这个你可能不理解，看看中海正在一二线城市储备一批高价值的大项目，你就明白了。

1、北京石景山区投资建设的北京西长安街沿线最大的棚改项目“北辛安项目”, 项目总建筑面积320万平方米。

2、2017年11月，中海中标位于成都市天府新区秦皇寺板块的 299亩地块，该宗土地出让方案明确其建筑制高点为 677米，定位是成为中国第一、世界第二高楼，另外，与这个第一高楼配套的还有77万平米的住宅。

3、中海在济南投资建设的华山珑城项目，总建筑面积约1020万平方米，是中国北方地区最大的城市综合生态居住区项目之一。

2017年，华山珑城项目实现销售额112.5亿，销售面积103万平方米，位列全国房地产行业单盘年销售面积第一，销售金额第二。

4、中海与母公司中国建筑旗下的中建三局、中建设计、中建基金联合竞得「雄安第一标」，投资建设雄安市民服务中心项目，并负责该项目的整体运营。

就打法来看，中海现在的特点是“主攻一二线城市，高溢价，高质量”。 而这种定位的背后，是中海对大势的判断。

经过过去几年的房地产教育，你一定对“房住不炒”、“租购并举”并举这几个字不陌生。但里面的含义你不一定懂。

这么说吧，未来，国内的住房体系大概会分为以下几个层级：

租赁—刚需—首改—再改—高端改善。

5个层级由低到高，代表购房者不同阶段的不同需求，组成住房梯级消费体系的金字塔。

简单的说，在未来，不是所有人都能买得起来房子了。买得起的就自己掏钱，住好点，买不起的，或者等待政府保障房，或者租房子住。

尽管很多人不太接受这个现实，但事实就是如此。

这个体系下，“居者有其屋”就成了一个无法逾越的坎。

既然，不是所有人都能买房，那就得租房住，也就是租购并举的由来。

但有个问题你想清楚没有，在居者有其屋时代的刚需被挤出购房市场后，就得租房住。

再白一点，现在碧桂园盖的刚需类的房子，慢慢会由租赁房替代掉。

所以，对于多数房企而言，未来的战争，主要集中两个战场，一个是改善型住房，而所谓的改善型，基本上市可以和中高端住宅划等号的。

另一个是就是这近两年政府大力扶持的租赁房。

这下你明白了吧？

直白点说，碧桂园现在大举覆盖的市场在未来一段时间可能是为伪需求市场。

但对中海而言，尽管规模上有些掉队，但却守住了中高端这块核心市场。

高端的产品则意味着更高的产品溢价，更高的利润保证。

棚改的货币化催生了三四线城市过去两年的繁荣，今年棚改资金投放已经大幅减少。

三四线城市的的韭菜已经割得差不多了，如果碧桂园今年真的做到1万亿，宇宙级房企的梦想是实现了。但头顶全国楼市15万亿销售总量天花板，还有多少空间？如果掉头向下，场景可能就不那么乐观了。

中海也有自己的问题。目前来看，中海要想稳座发展质量派第一，规模还是必须要上去的，没有规模，提高利润也无从谈起。这对一向求稳的中海也是不小的压力。