将我国的“地役权制度”说清楚——地役权制度解析

我国的地役权制度解析

作者：张树贵律师

一. 地役权是什么？

地役权是指不动产的权利人（所有权人或使用权人），为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。

他人的不动产为供役地，自己的不动产是需役地。

二. 地役权的法律特征

1. 主体包括不动产的所有权人和使用权人；

2. 地役权的内容是利用他人的不动产，并对他人的权利加以限制；

3. 地役权客体是他人的不动产；

4. 目的是为了自己使用不动产便利或效益的提高；

5. 地役权是有偿，还是无偿，以及存续期限有多长，取决于当事人签署的《地役权合同》的约定；

6. 地役权不得脱离需役地而存在，不得单独处分；

7. 地役权不因供役地或需役地的分割而有所变化，具有不可分性；

8. 地役权的设立是当事人双方协商一致（意思自治）的结果，《地役权合同》期限由当事人约定，可以设定永久地役权。

9. 地役权具有从属性，从属于需役地的所有权、用益物权。

三. 地役权的取得（设立）

地役权自地役权合同生效时设立，不需要登记。但未经登记，不得对抗善意第三人。

需要特别注意：供役地和需役地是建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权，则设定地役权的期限不得超过上述用益物权的剩余期限。

四.地役权的内容

1.地役权人的权利

1）按照合同约定的利用目的和方法利用供役地；

2）在供役地内为必要的附属行为；

3）权利受到侵害时要求侵权人承担侵权责任。

2.地役权人的义务

1）行使地役权时应尽量减少对供役地权利人物权的限制；

2）维护为行使地役权而在供役地修建的设施，并在不妨碍地役权行使的限度内允许供役地人使用这些设施。

五.地役权种类及案例

1.通行地役权。

案例：甲公司与乙公司在某市一区域内各取得一块建设用地，甲公司为了通行方便，和乙公司约定，乙公司在其建设用地靠右侧边缘腾出5米供甲进出车辆通行，地役权期限是50年，甲公司向乙公司一次性支付100万元费用。

2. 采光地役权。

案例：张某与李某约定，张某为了采光，李某不能在东向建烟筒或者其他高于8米的建筑或设施，为此，张某向李某支付30万元费用。

3. 眺望地役权。

案例：甲、乙约定，甲为了观赏远处湿地公园风景，要求乙不要在距离甲房屋1公里内建高于10米的楼房，为此，甲向乙支付300万元费用。

4. 管线架设地役权。

案例：甲通讯公司为了架设通讯基站，占用乙公司所有的大厦楼顶，为此，向乙公司支付的场地占用费50万元。

六.办理地役权登记需要注意什么？

1. 地役权登记实行的登记对抗主义，而不是登记生效主义。地役权自地役权合同生效之时设立，而不是登记之时设立。未经登记，不得对抗第三人。地役权登记需要双方自愿申请，并需要提供地役权合同。

2.当事人申请办理地役权登记时，供役地和需役地的权属状况特别是供役地的权属状况应当清楚无争议，当事人应当提供需役地和供役地的土地权利证书。

3.地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的期限。

4.地役权登记直接由国土资源行政主管部门办理即可，不需要报政府审批。

5.符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。

6.供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

7.地役权登记后，应当向当事人发放他项权利证明书，将地役权情况在土地证书上的记事栏上加以记载。

8. 虽然地役权的初始登记实行的是登记对抗主义，但是已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

9. 在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。

七.地役权相关规定

1. 《物权法》

第十四章　地役权

　　第一百五十六条　地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

　　前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

　　第一百五十七条　设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

　　地役权合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）供役地和需役地的位置；

　　（三）利用目的和方法；

　　（四）利用期限；

　　（五）费用及其支付方式；

　　（六）解决争议的方法。

　　第一百五十八条　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　第一百五十九条　供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

　　第一百六十条　地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

　　第一百六十一条　地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　第一百六十二条　土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

　　第一百六十三条　土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　第一百六十四条　地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　第一百六十五条　地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　第一百六十六条　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　第一百六十七条　供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　第一百六十八条　地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

　　（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

　　（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　　第一百六十九条　已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2.《土地登记办法》（国土资源部令第40号）

第三十七条第一款，“在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。”

第二款，“符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。”

第三款，“供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。”