国家级金融CBD：广州珠江新城各片区租金、售价及商业现状如何？

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珠江新城是广州打造区域总部经济和区域金融中心的心脏之地，它之于广州，犹如曼哈顿之于纽约，中环之于香港，珠江新城也是继北京朝阳、上海浦东之后，成为第三个经国务院批准、重点发展的国家级中央金融商务区，已成为珠江三角洲总部经济引擎。伴随着广州城市格局的东进，代表一座城市繁华与兴旺的商圈也在逐渐东移，与此同时，由于新中轴CBD的位置优势，众多商业巨头选址进驻珠江新城。本次调研报告选取珠江新城若干条较为成熟的商业街区，对临街商铺的租售情况进行调研分析，并绘制成商业地图的成果形式进行展示。

珠江新城概况

珠江新城规划范围：北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。

珠江新城位于新城市中轴线之上，属于广州市核心地带的区位充分显示出其在广州未来发展中的重要地位。珠江新城在广州定位是：二十一世纪中央金融商务区（CBD），规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。

经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区，高层居住区、金融贸易街区，文化活动街区，商业购物街区等。

区域内规划的公共配套市政设施有第二少年宫、广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、超高双塔（分东塔和西塔）和电视观光塔在内的七大标志性建筑，目前都已建成（东塔在建）。区域内有地铁三号线、地铁五号线、APM线汇聚，给珠江新城的交通带来了巨大的便利。

珠江新城CBD商务办公圈分为西区、中区、东区三个区域。西区、中区主要为商务办公为主；东区以住宅楼盘为主，辅助以商务办公。

珠江新城重点楼盘分布示意图

商圈调研分析

一、珠江新城西区

珠江新城西区东至冼村路，南至临江大道，西至广州大道，北至黄埔大道。在整个西区范围内，从冼村路至华夏路，临江大道至黄埔大道的该片区域商业主要以花城广场地下商业为主，而从华夏路至广州大道，黄埔大道至临江大道该片区域内商业主要表现为商务办公裙楼商业以及保利香槟花园、星辰大厦、珠江都荟、富力爱丁堡国际公寓、保利108公馆、保林苑的住宅底商为主，该片区内商业分布相对较为稀疏零散，以南北向的华穗路为主要道路，从北向南串联起华强路、金穗路、华明路、华成路、花城大道、华利路、华就路等支路，其中商务办公裙楼商业及住宅底商主要分布在主路华穗路以及华强路、金穗路、花城大道、华利路等，经营业态主要有银行网点、咖啡厅、便利店、生活超市、教育培训、中介等。

在从华夏路至广州大道、黄埔大道至临江大道范围内，以华穗路为主路形成的“丰”字型办公裙楼商业和住宅底商的商圈租金水平在600-900元/平方米，不同路段租金略有差异，商铺出售方面，商圈内鲜有商铺出售，偶尔有个别放盘案例，据了解，该片商铺售价基本在20万/平方米以上，华穗路首层商铺月租金600-800元/平方米，金穗路首层临街商铺月租金500-600元/平方米。华利路临街商铺月租金600-900元/平方米，其中首层小面积商铺租金稍贵，月租金在800-900元/平方米，首层大面积商铺月租金在600元/平方米左右；华就路首层月租金500-700元/平方米。

主要调查信息如下表所示

交通主次干道街景详见下图

二、兴盛路步行街

兴盛路呈东西走向，全长约800米，兴盛路规划为珠江新城唯一的步行街，西起珠江东路，东至猎德大道，商业集中在冼村路至猎德大道，兴盛路断面形式为宽45米设绿化隔带的步行街，两侧已建成具有岭南特色的“双层骑楼”结构模式。

兴盛路两侧的商铺基本为底下三层为商业的住宅底商，冼村路至猎德大道的兴盛路沿线两侧共有7个住宅楼盘：北侧有中海璟晖华庭、博雅御轩、保利心语花园、领峰园；南侧有隽峰苑、汇峰苑、尚东君御。其中首层商铺层高多为5米，可作夹层，二、三层层高多为3米，由于消防原因，现兴盛路首层商铺禁止建夹层（原建夹层可以保留）。另兴盛路少量商铺层高为9米，基本已被隔建二层及三层。根据现场调查了解，该类层高较高的商铺在出租时租金以首层面积计算，二三层面积不再计算。

兴盛路建之初为酒吧街，后由于扰民及社会治安等问题逐渐转型，原有酒吧街业态已难以再现。目前兴盛路北侧首层临街商铺多为面积在100-200平方米的大面积商铺，南侧首层商铺面积多为40-50平方米。从经营业态上来看，以兴国路为界，兴国路至猎德大道的兴盛路北侧东段集中为餐饮，兼有一到二间地产中介、便利店店；兴盛路南侧东段经营业态较多，主要有药店、地产中介、便利店、美容美发、教育培训等，少量商铺可做餐饮。兴国路至冼村路的兴盛路北侧西段经营业态较多，主要有生活超市、地产中介、美容美发店等，兴盛路北侧东段经营业态集中为餐饮，现场许多商铺正在装修。根据现场实地踏勘来看，目前兴盛路北侧商业氛围稍旺于南侧，东段商业氛围旺于西段。

根据现场调查，目前兴盛路首层临街商铺整体月租金水平在500-1200元/平方米之间，二层月租金水平目前也在300-400元/平方米之间。其中北侧首层临街商铺由于面积较大，月租金水平约在500-750元/平方米之间，南侧首层临街商铺东段月租金水平约在700-900元/平方米之间，部分转角位租金水平更高，南侧首层临街商铺西段由于面积较小，且装修较新，并能明火做餐饮，因此月租金水平在1000-1200元/平方米之间。在出售市场上，由于兴盛街临街商铺多为业主批量持有，业主多为出租，较少放盘，成交案例更少，根据目前业主放盘价，层高达9米，可分割为三层的商铺售价在30万/平方米以上，层高在4米左右仅一层的商铺售价在20-26万/平方米。

珠江新城兴盛路步行街首层铺位案例表

珠江新城兴盛路街铺照片

三、珠江新城东区

目前珠江新城东片区北部东至马场路，南至金穗路，西至猎德大道，北至黄埔大道西，这个片区内，商业设施除了遍布以上4条主干道外，还集中分布于片区内部的海安路、海业路及海业路中黄埔大道以南海安路以北路段。目前片区内在售项目较少，主要以出租为主，在售的仅海安路财富世纪广场、马场路富力公园28及猎德大道部分二手临街铺。

根据我们调查，该板块中商业氛围最浓厚的为马场路、海安路及黄埔大道西、猎德大道，商业氛围次之的为海业路，再其次为海乐路，商业氛围最差的为金穗路。目前马场路月租金水平为1000元/平方米左右，中介放盘价在23万-30万/平方米之间。商业业态主要为餐饮、电信网点、银行网点、烟酒、地产中介、酒店、便利店为主。

海安路商业主要集中在中段，即海乐路与海业路之间这一段，商业业态主要为餐饮、酒店、烟酒、地产中介、便利店为主。目前仅与海业路交汇处，位于越秀财富世纪广场首层放盘，现放盘单价为17-21万/平方米，靠近十字路口处，售价21万/平方米，预计月租金达到800元/平方米左右。该地段因为租户较为稳定，暂时未有业主放租或商户转租，而同为海安路商铺，新庆花园临街底商一段，商铺月租金为600元/平方米左右。

黄埔大道方面，南面的商业主要为银行网点及酒店等高端业态，这类商铺均为早期取得，租约长，面积大，租户稳定，因此北面这块近期并无一线街铺出租或出售。仅靠近猎德大道处的富力盈泰广场底下的二线商铺目前有少量放盘出租及出售，出租单价为350-500元/平方米，放盘价格为12万/平方米左右。北面的商业主要为餐饮、便利店、文具店等中低档业态，月租金一般为300-600元/平方米，商铺面积多为小面积，中介放盘价为10万/平方米左右。

猎德大道商业主要为银行网点、汽车销售服务、餐饮等中高档目前亦有少量商铺出租，商铺面积约200平方米，月租金为700元/平方米左右。

海乐路商业仅分布与海安路以南一段，主要为地产中介、咖啡店、便利店等中低档商业，目前月租金水平为400元/平方米左右，暂无中介放盘。

而金穗路南面为珠江公园，北面仅靠近猎德大道与马场路段，有少量街铺，整个路段的商业氛围在北部板块中是最差的。主要为餐饮，部分商铺依然空置中，目前的月租金水平为360元/平方米起，暂无中介放盘。

珠江新城东片区北部首层铺位案例表

珠江新城东部北片区街铺照片

四、珠江新城东区南片商圈

珠江新城东区南片商圈为珠江新城活跃的商业核心区域之一，此商圈辐射范围一般，人流量大，商业氛围较好。该片区商业形态以临街铺为主，业态主要以烟酒茶叶商行、银行、餐饮、养生休闲、房产中介，辅以家居日用品、汽修配套，大型商业综合体配套较为欠缺。

主要代表性街区有：马场路街铺、海明路街铺、花城大道街铺、平月路等。

珠江新城东区南片商圈位于珠江新城内，东至平江路，南至临江大道、西至海文路，北至花城大道。本商圈占地面积约0.8平方千米，商业主要分布在马场路、花城大道、海明路、平月路、海清路临街商铺，区域内住宅小区有南国花园、凯旋新世界、金碧华府、力迅上筑、珠江新城海滨花园、尚东宏御、侨鑫汇悦台。商圈内物业目前均可租售，主要业态为烟酒茶叶零售、美体美容、银行、家居日用品、餐饮、房产中介等。目前已有麦当劳、都城、猫屎咖啡、丽人广场等品牌进驻，区域内有招商银行、建设银行、工商银行、农业银行等多家银行进驻。

目前商圈内首层临马场路、花城大道、海清路店铺，主要经营烟酒、茶叶、美容美体、房产中介、银行，租金水平约700-1000元/平方米月，售价在30万元/平方米左右；首层临海明路、平月路店铺，主要经营餐饮、烟酒、房产中介、养生休闲，租金约700-900元/平方米月，售价在26-30万元/平方米。

珠江新城东区南片基本情况及周边环境见下

珠江新城东片区南部首层铺位案例表

珠江新城东区南片基本情况及周边环境

调研总结分析

随着近年多个住宅小区及商务公寓居住成熟度的提高，及商业综合体相继落成，珠江新城的商业氛围已经愈发成熟。

纵观珠江新城整个片区，珠江新城的西区及中区，商务氛围较为浓厚，商业也以片区内的住宅裙楼商业为主，商业综合体为辅，主要的消费客群来自于周边的商务白领及居民，因此，业态多以休闲娱乐、轻餐饮、银行网点、中介地铺为主，租金水平集中在500-800元/平方米，商铺售价基本在20万元/平方米左右。

而珠江新城的东区，兴盛路、海安路、马场路这三条主干道上，各高档住宅小区星罗棋布，周边居民消费水平较高，个别特色商户的品牌效应明显，因此带动更多商户在该片区抢占一席位。商业街上的业态类型较多，承租水平普遍在700-900元/平方米，多数商铺以租赁为主，业主较少放盘，成交案例较少，且商铺放盘售价基本在20万元/平方米以上；而租售较为活跃的兴盛路，层高达9米，可分割为三层的商铺售价在30万/平方米以上，普通层高仅能划分一层的商铺售价在20-26万/平方米。

总体来说，珠江新城的商业各业态经过多年的洗牌和培育，成熟度的不断提升。整体月租金稳定在600-1,000元，但由于多年前该区域商铺售价已高达20-30万元/平方米，商业价值已被提前预支，投资者在目前的经济环境下也趋于谨慎，珠江新城的商业价值仍处于一个平稳发展的阶段。

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