同一条街，商铺租售价为何如此不同？广州天河北商圈实地探访

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广州天河北商圈地理位置优越，市政规划合理，周边交通便利，配套完善，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，总体业态较齐全，档次较高。

本次调研范围挑选了该区的代表性临街商业及集中商业中心，调研的范围包括天河北路、林和东路、天寿路、天润路、天科路、科技东街、五山路、金田花苑商业裙楼、华标广场商业裙楼、天诚广场商业裙楼、曜一城休闲广场等代表性的商业，具体详见下文分析。

天河北商圈调范围

商圈内商铺价格

1街区商业

■天河北路临街商业

天河北路地段是指广州大道中向东延伸至五山路的临街商业地段，该路段主要以银行、餐饮、零售、中介为主，靠近地铁口“林和西”地铁口及“华师”地铁口，两端的商业氛围相对较浓厚，整条路段商铺的空置率较低。

>>天河北路东段

天河北路东段为部分的商务办公写字楼以及部分的住宅小区，如金田花苑、华标广场以及天诚广场等，商业模式基本是以小区的底商配套商业为主以及在天润路和龙怡路等分布有较小规模的商业街。主要业态以生活配套的超市餐饮等多功能商业。

天河北路东段实景照片

■ 调查小结

天河北路东段商铺主要集中在华标广场为主的临街铺以及天润路以内的内街铺。租金大约在500-800元/平方米/月的范围，售价情况：天河北路东段的商铺，如果是临街商铺售价约100,000-150,000元/㎡，面积较小的商铺成交单价将近180,000-200,000元/㎡。

租售案例

>>天河北路西段

天河北路西段由于临近林和东路，同时分布有天河立交，位于天河立交的周围的住宅小区数量较多，地段临近林和西地铁站，整体人流量较大。天河北路以南一带，较多住宅底商，临主干道有部分住宅或办公底商由大机构整层承租。因此整体区域的内商铺的经营情况较好，区域内的商铺的租金以及售价均较高。

天河北路西段实景照片

■调查小结

租金情况：天河北路西段临街商铺根据位置不同，租金范围可达600-1,000元/㎡月不等，二层商铺租金约250-300元/㎡，其中以几个小区的配套底商最高可达1,200元/㎡。租赁案例：天河北路60㎡首层服装店转租800元/㎡月，转让费10万。

售价情况：天河北路西段的商铺，如果是靠马路的临街商铺售价约13万-18万元/㎡，如果是内街街铺均价在10万元/㎡以上，具体售价依照商铺位置变化较大，地段较好的商铺可达20万元/㎡甚至更高。在售案例：天河北路279㎡的银行，售价3,300万不含税，租金752元/平方月，单价118,000元/㎡。

租售案例

■林和东路临街商业

林和东路临街商业是指由天河北路向北延伸至峻林管理处路段的临街商铺，该路段主要是以餐饮店、零售店为主。该路段的商业为住宅的底层商业和写字楼的商业配套，服务于周边住宅小区及写字楼的居民和办公人群。该路段聚集了学校和医院等公共配套设施，商业氛围浓厚。

林和东路实景照片

■ 调查小结

租金方面，目前林和东路临街商铺月租金水平为550-650元/平方米。售价方面，林和东路临街商铺单价19-23万，但放售数量不多。

租售案例

■天寿路临街商业

天寿路临街商业是指由天河北路向北延伸至天寿大厦路段的临街商铺，该路段以文印店、餐饮店、零售店为主。该路段的商业主要是由开发商持有，目前没有放售的资源，由于区域商业较成熟，该路段基本满租，放盘极少。

天寿路实景照片

■ 调查小结

租金方面，目前天寿路临街商铺月租金水平为350-450元/平方米。售价方面，天寿路临街商铺单价8-12万，但首层街铺放售数量不多。

租售案例

■天润路临街商业

天润路临街商业是指由天寿路向东延伸至鸿景园路段的临街商铺，该路段以餐饮店、中介、银行为主。主要服务于金田花苑、芳草园穗园小区等住宅小区的居民和太阳城广场、华标广场、天城广场的办公人群，街道商业较浓厚。

天润路实景照片

■ 调查小结

租金方面，目前天润路临街商铺月租金水平为300-550元/平方米。售价方面，天润路临街商铺单价10-12万，但放售数量不多。

租售案例

■天科路临街商业

天科路临街商业指由五山路向西北方向延伸至天河北路路段的临街商铺，该路段以餐饮店、零售店为主。天科路段与天河北路东段相连，临近地铁三号线“华师”站，人流量较大，附近有华南师范大学。该路段多为商务办公，街道商业较浓厚，首层多为便民商铺，地段上有一个三层的小型美食广场。由于区域商业较成熟，该路段放盘极少。

天科路实景照片

■ 调查小结

租金方面，目前天科路临街商铺月租金水平为350-450元/平方米。美食广场内商铺多为70-80㎡的商铺，目前无空置商铺可租，月租金约为25,000元每月，约为300元/月㎡，转让费较高，约要15万起。美食广场商铺不对外出售仅出租，售价方面，天科路临街商铺单价5-7万，但放售数量不多。

租售案例

■五山路临街商业

五山路临街商业指由华师地铁站沿线的临街商铺，临街商铺均为20-30㎡的小面积商铺，目前无空置商铺可租，主要的业态为以轻餐饮以及打印店、眼镜店等校园配套为主。

五山路实景照片

■ 调查小结

租金方面，目前五山路华师地铁沿线临街商铺月租金水平为800-1,000元/平方米。售价方面，五山路华师地铁沿线临街商铺单价10-20万，但放售数量不多。

租售案例

■科技东路临街商业

科技东街临街商业指由金山大厦起向南边延伸至华师路段的临街商业。该路段以餐饮店、便利店、五金店为主，商业氛围由北边向南边愈加浓厚。该路段临街商铺均为20-30平方米的小面积商铺，商业氛围一般。

科技东街实景照片

■ 调查小结

租金方面，目前科技东街临街商铺月租金水平为200-400元/平方米，位置比较好的商铺月租金约为300-400元/月㎡向华师方向靠近租金提升。售价方面，科技东街临街商铺单价5-7万，但放售数量不多。

租售案例

2商业裙楼

天河北裙楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。

■金田坊

金田坊作为金田花苑的商业裙楼，位于广州天河区天河北路559-565号。金田坊地上共两层，主要服务于金田花园及周边的住宅小区居民，满足居民的日常生活消费需求。

金田坊作为金田花苑的商业配套，一层以珠宝、服饰为主，二层以超市、服饰、餐饮为主。项目已有百佳超市、麦当劳、屈臣氏、萨莉亚、广东黄金等知名品牌入驻。

金田坊实景照片

■ 调查小结

租金方面：金田坊商铺由商场自行分摊，长期或短期出租不对外出售，首层租金大约在600元/平方米/月，二层分租租金约为300元/平方米/月，三楼大约是250元/平方米/月（详见下表）。售价方面，金田坊现均为只租不售。

金田坊各层的租金均价

■华标广场商业裙楼

华标广场商业裙楼位于广州天河区天河北路601号。华标广场商业裙楼共两层，主要服务于华标广场及周边的办公楼的办公人群、住宅小区居民，满足办公人群及社区居民的日常生活消费需求。

华标广场的商业裙楼一层以珠宝、服饰为主，二层以超市、服饰、餐饮为主。项目已有华润万家、耐克、周六福、美心饼家等知名品牌入驻。

华标广场商业裙楼实景照片

■ 调查小结

租金方面：华标广场商铺由商场自行招租不对外出售，首层租金依据其所在的平面位置在300-700元/平方米/月，二层整租给华润万家，租金约为250元/平方米/月（详见下表）。售价方面，华标广场商业裙楼现均为只租不售。

华标广场商业裙楼各楼层租售均价

■天诚广场商业裙楼

天诚广场商业裙楼位于广州天河区龙口东路346号。天诚广场商业裙楼共两层，主要服务于天诚广场及周边的办公楼的办公人群、住宅小区居民，满足办公人群及社区居民的日常生活消费需求。

天诚广场的商业裙楼一层以餐饮、中医馆为主，二层以餐饮为主。项目已有正源春国医馆、点聚茶点荟、百果园、全家、湘之园、家乐缘等知名品牌入驻。

天诚广场商业裙楼实景照片

■ 调查小结

租金方面：根据市场调查楼层不同租金均价约300-700元/平方米/月（详见下表），售价方面，天诚广场商业裙楼现均为只租不售。

天诚广场商业裙楼各楼层租金均价

3购物中心

■曜一城休闲广场

曜一城休闲广场位于天河区天河北路711-721号，地处天河北路与五山路、地铁3号线与11号线（规划中）华师站交汇处。项目共有四层，总商业面积64,000平方米，商场设有1,000多个停车位。

项目一层以休闲娱乐购物为主，二层以生活超市、儿童娱乐为主，三层以主题餐饮美食、影城为主，负一层以轻餐饮、快时尚商业街为主。项目已有周大福、屈臣氏、名创优品、汉堡王、黄记煌、赛百味、中影影城等知名品牌入驻。

曜一城休闲广场位置图

■ 调查小结

租金方面：曜一城广场由其自营的招商中心对外招商，广场商铺不对外出售仅出租 ，商场内的商铺基本已经全部完成招租目前人流量仍然较少。曜一城正在对外出售负一层地铁金街铺，商铺户型在13-30平方米为主，商铺的售价140-200万，单价约8-12万/平方米。租金约1,000-1,500元/平方米/月。

曜一城休闲广场各楼层租售均价

4调研总结分析

根据调研，天河北商圈的主力消费人群除了来自周边住宅小区居民以及周围的学生群体，更多的是通过便利的地铁交通带来的区外客群，天河北路位于3号线林和西站与华师站中间，区位交通优势无与伦比。无论是住宅底商、购物中心等传统地铺，还是无缝连接地铁的地下商业，两者租金均在千元以上，且能有较高的出租率，经营状况保持良好。天河北商圈拥有成熟完善的交通体系。广州生命线3号线延长线穿梭而过，BRT路网集中，交通枢纽发达。由此吸引了不少中高端收入的经商及外籍人士落户至此，天河北租金仅次于广州珠江新城及著名学位区越秀东风东板块。

目前，天河北路一线临街商铺租金范围在500-1,000元/平方米，售价在20万元/平方米左右，且放盘量不大；天河北路东段以及林和东路的临街商铺租金在650-1,100元/平方米，临近华师地铁口的可达1,200元/平方米以上，而由于多数商铺为业主持有，少有放盘，放盘价在100,000-150,000元/平方米。

区内的购物中心则以住宅商业裙楼的形式为主，开发商自持经营，对外仅进行招租。首层商业租金范围在600-800元/平方米，而目前处于招商阶段的曜一城负一层商业街作为区内唯一的地下金街商业区，未来将承接地铁华师站的庞大客流，商铺租金不仅与传统商业地铺看齐，位置较优的商铺租金更是呈现超越的姿态。

区内商业集聚程度高，多以年轻潮流为主题，业态同质化竞争激烈，整体定位及档次不及北京路及天河路商圈。然而，天河北片区作为天河区的核心商圈，依然是广州市内不可或缺的副商业中心区，商业格局不断提升，广州地铁11号线路的建设开通也让其辐射力得到进一步扩大，投资上升空间值得期待。

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