新购房处于“被抵押”状态，业主能要求退房吗？

今天讲一个普遍存在但很多人并没有遇到过的情况，就是有些购房者买到房产时，会发现自己买的新房，交了首付，并没有申请住房贷款，也并没有进行任何抵押，但在查询的时候，发现自己新购买的房子已经属于一种被抵押状态了，这种情况是如何产生的呢？为什么已经抵押给银行的房子还能够进行销售？该怎么办呢？

这种所谓的房产被抵押的状态和我们平时所提到的申请房贷时将房产抵押给银行，以及之前分享的房产抵押贷款都是不同的概念。申请房贷时是将已拿到产权的房子来抵押给银行，从银行获得贷款，准确说，这个产权并没有完全获得的，只有结清了银行贷款之后才是这个房屋产权的完全归属者；而房屋抵押贷款是房产归自己所有的，因其他方面需要一笔资金，而将房产作为抵押物的形式抵押给银行，从银行获得一笔贷款的形式；而我们今天说的房产抵押跟购房人没有什么关系，纯粹是银行与开发商之间的关系，如果购房者在买房前没有明确这个概念的话，很可能受到利益上的损失。

1、如果遇到房子“被抵押”，业主能退房吗？

维权，可退房并索赔。根据担保法规定，在抵押期间抵押人转让已经办理登记的抵押物，这种情况下如果要进行抵押转让，应当通知抵押权人（即要购买此房屋的购房者）并告知受让人转让物已经抵押的情况，也就是开放商要卖这个房子，必须告诉购买者这个房子准确的归属，现在这个房子在银行那儿，并不真正属于开发商，而抵押人未通过抵押权人或未告知受让人的，即没有告诉银行这个房子要转让卖给别人，也没有告诉购房者这个房子是处在一个抵押状态的，如果是这两种情况之一，转让行为其实是无效。

可能大家看起来有点绕，就是说开发商把房子或土地抵押给了银行，如果在未解押的情况下将房子出售，必须要通知抵押权人（银行），而且要告知受让人（购房者），如果没有履行到通知并告知的义务，未取得双方都同意的话，这种情况下属于不知情的情况下买了抵押房，可以要求开发商退房并提出索赔。

维权依据-法律依据：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房人可以要求开放商退房、并索赔。

2、为什么会“被抵押”：在建工程抵押

一般开发商为了获取资金，会选择办理在建工程抵押。购房者买房后，开发商会先解押，再给购房者办理网签和备案。

其实这长期以来是许多房企的普遍做法，房企拿地之后，需要盖房，整个周期需要很大的资金链的支持，如果企业在这过程中没有很快拿到这笔钱或者即使有这笔钱但不想投到这个项目中去，他就会通过手上现有的土地或者在建工程的形式向银行进行抵押，来拿到这比款项，这算是房地产开发行业比较常见的现象。前些年很多是以土地的形式来进行抵押的，后来银行对土地贷款政策有些收紧，慢慢就转移为将在建工程进行抵押。

常见的就是开放商在银行拿到资金，购房者来和开发商签订了购房合同并且支付了首付款项之后，开发商会用从购房者手里拿到的钱来向银行解押在建工程的抵押，将房产进行解押，再和购房者进行网签、备案，然后购房者再拿购房合同向银行办理房贷手续，正常是这个流程。

3、存在风险：开发商资金风险

一旦开发商资金出现问题，不能按期办理解押，购房者就无法网签，房子也无法到手。

如果在这个流程中有哪步资金没有顺利到位，比如开发商项目没有预计卖的好，只有很小部分卖出去了，卖出去的部分回收的款项又不足以来偿还银行的贷款，这时候，这些房子依然属于在银行被抵押的状态，而已经买了这小部分房子的购房者，没有办法很顺利跟房管局进行网签，会发现房屋没办法拿到完整的产权，这一部分购房者的利益势必会受到损失。简单说出现新购买的房子被抵押状态，就是开发商和银行的时间差打错了。看到这，可能很多人都不敢买房了，其实即使买了这样的房子也不完完全全是受害者，如果买的是中大型开放商的房子，开发商即使没有从这个项目很快回本，他也能从其他项目资金上来填补这个缺口的。

4、对于购房者怎么才能知道房子是否被抵押？

很多人可能并不会很关心这个问题，很多人到购房现场看到五证齐全的楼盘，是不是默认这个房子就能顺顺利利买到，没有什么问题了呢？其实并非如此，我们刚提到了为什么房子在被抵押的过程依然能够进行出售，根据预售方案规定，楼盘在销售前必须要取得预售许可证，而房管部门在审判预售许可证时，会来查询房屋所有权的情况，如果发现房屋可能是被抵押的状态，会要求开发商提供一个债权人同意其销售的证明，需要到银行开具，一定要经过这个流程，开发商才能拿到预售许可证，不过，即使是开发商拿到了预售许可证，也并不是说这个房源就不处在一个“被抵押”的状态。

那么如何查询到房产是否被抵押呢？我们可以登录我们所在地区的房地产市场信息网或者住建委官网、透明房产网，在商品房查询栏目里面输入所关心楼盘的名字，就可以查到这楼盘允许在售的楼盘号是不是处在“被抵押”状态，以及我们所关心的预售证号和审批时间都可以看到。因为有些项目并不是整个楼盘都在抵押状态，有可能是部分楼栋可销售，部分不可销售，我们一定要明确我们看好的楼盘及楼栋门牌号等，都要做到心里有数，再登录查询，再继续点击楼盘表栏目，也可以看到该栋楼哪一套房目前处于何种状态，是已经网上预售或者是已经抵押，都可以通过这样的查询方式来明确心仪的房屋的状态，再决定是否要购买。