一个大洛杉矶，n种置业美国的理想方案

许多用户在洛杉矶都市圈投资买房一直有许多问题，比如应该在哪个城市买？能买到怎样的房子？今天就跟大家聊一聊洛杉矶。

1、洛杉矶历史文化变迁

洛杉矶 (Los Angeles)，简称洛城，是位于美国加利福尼亚州南部的都市，也是洛杉矶县的县治，为加州第一大城，同时也是美国人口第二大都市，仅次于纽约市。

洛杉矶都市圈，又称南部地区 (Southland)，为世界第18大都市圈，美国第二大都市圈。

洛杉矶市中心天际线

好莱坞标志

回音公园

当我们提到洛杉矶的地理时，首先我们需要明白的第一点：大洛杉矶不是一个我们传统理解中的“一个”城市，它面积很大，其中包括了五个县，包含了：洛杉矶县 (LA County)、橙县 (Orange County)、圣伯纳迪诺县 (San Bernardino County)、河滨县 (Riverside County)和文图拉县 (Ventura County)。

其中华人基本集中在洛杉矶县和橙县。洛杉矶县的圣盖博谷西区是最早开发的华人区域。这里著名的城市有：蒙特利公园市 (Monterey Park) 、阿凯迪亚市 (Acadia) 、圣马力诺市 (San Mario) 、圣盖博市 (San Gabriel)、阿罕布拉市 (Alhambra) 等，这里华人的比例非常高，通常在60%以上。

然后在90年代之后，华人逐步东迁，慢慢往罗兰岗市 (Rowland Heights)、钻石吧市 (Diamond Bar)、核桃市 (Walnut)、天普市 (Temple City) 和奇诺岗市 (Chino Hills) 迁移。然后在2010左右，随着来美国移民的大陆中产阶级的增加，尔湾市 (Irvine) 和新港滩市 (New Port Beach) 又成为了现在的购房热点，尤其是在《北京遇到西雅图2》的上映，几乎来美国置业的人都听说过尔湾。导致这里的房价也居高不下。

洛杉矶五县分布图

如果按照热门级别来排序的话，我们可以把城市分成：

• 超级热门城市：尔湾市；

• 其次热门城市：奇诺岗市，库卡蒙格牧场市，东谷市，约巴林达市，阿凯迪亚市，帕萨迪纳市，新港滩市；

• 其他区域城市：圣盖博市，天普市，蒙特利公园市，阿罕布拉市，布雷亚市，钻石吧市，核桃市等城市。

我们按照投资的热度，来分别看看华人最喜欢的几个新兴的城市吧：

尔湾市 (Irvine)

尔湾市位于加州橙县，成立于1971年。占地约 170平方公里,。总人口21万，其中将近36.5%的居民为亚裔。尔湾市是一个年轻的新兴的中型城市，成立时做了完整的城市规划，加州大学尔湾分校的校舍建筑也配合整个尔湾市而设计，环境优美、街道宽广、市容整齐、社区内绿树成荫，是由著名的尔湾公司精心规划出来的梦想城市。

奇诺岗市 (Chino Hills)

奇诺岗市是一个宁静又美丽的城市，被美国 CNN Money 杂志评定为全美100 个最适合居住城市的第68 名及治安最好城市的第13 名，南加州著名的优良学区，同时也是加州政府重点规划的新兴城市之一。

奇诺岗市的亚裔占三分之一，华裔近一万人，族群融洽，和睦互助，居民约40% 具学士以上学位，具多从事专业性或经理以上职务工作，生活品质高，环境素质好，奇诺岗也是全美家庭高收入的城市之一。

库卡蒙格牧场市 (Rancho Cucamonga)

库卡蒙格牧场市于1977年建市，该市高新企业林立，高端人群聚集，区域未来发展趋势一片大好；作为加州政府重点规划的三大新型试点城市之一（另外两个是近年来在国内大热的尔湾及奇诺岗市），也为库卡蒙格牧场市加注了一份实力保险，以地标级城市综合体的形式为人们的生活提供了更多的可选择性，相信未来居住在这里的人们，将更能领略到这种多业态聚首的尊崇生活感受。

东谷市 (Eastvale)

目前洛杉矶比较热门的投资区域还有东谷市。从2000年开始，有十几家大建筑商，联合开发这片区域，这个城市占地33.9平方公里，陆地面积为32.4平方公里。有十三座公园，街道规划非常宽大、气派，具有大城市的风范。

东谷市是一个新成立的城市，没有旧城的包袱，这三、四年间金融危机的影响，造成屋主的汰换，这些新屋主的素质比较高，同时注重子女的教育，所以东谷市的学区也会越来越好。由于东谷市的房子大部是自住为主，而且近几年中国人迁入的比例越来越高，大家都知道中国人家长相对来说比较注重子女的教育。所以华人越多的城市，学区的分数通常也越来越好。

2、选择谁成为我的邻居

购置房地产，身边的邻居住了什么人是非常重要的。我们可以选择我们要居住的地方，但是我们不能随意地决定我们的邻居。

白人 = 绿色；黑人 = 蓝色；拉丁美裔 = 黄色；亚裔 = 红色

以上是洛杉矶的种族分布：拉丁裔的比例为48.5%；白人比例为28.7%；亚裔比例为11.3%；黑人比例为9.6%。可见洛杉矶和纽约一样，是一个种族文化非常多元的大都市。

洛杉矶都市圈的人口非常多，包括了：洛杉矶县的1000万人口、橙县的300万人口、圣伯纳迪诺县的200万人口、河滨县的210万人口和文图拉县的85万人口。

人口收入分布图

根据上图我们可以看出，洛杉矶收入较高的地区主要在洛杉矶县和橙县，这两个县也是华人聚集最多的地区。今天小乐就着重给大家介绍下洛杉矶都市圈的优质学区都在哪里吧。

在美国判断一个学校的优劣主要有两大依据：其一是州的等级 (State Rank)，它共有十个级别，从一到十越高越好，通常某个学校被评为八级或以上即为优。其二是学校的表现指数 (API Score)，从1到1000分，当然是越靠近1000分越好，一般来讲超过800分以上即为优。

• 华人区好学区：圣马力诺市，亚凯迪亚市，南帕萨迪纳市，天普市，核桃市，钻石吧市，喜瑞都市。

• 西南区好学区：比佛利山庄市，曼哈顿海滩市，太平洋帕利塞德市，帕洛斯弗迪斯市，埃尔塞贡多市。

• 橙县好学区：尔湾市，约巴林达市，赛普里斯市，富勒顿市，新港滩市，普拉森市。

刚刚我们上面有提到全10分的学区房—是指小学、初中及高中都是10分（最高分）的学校。这些学校的排名在评分网站 GreatSchool 上面可以查到。下面我们着重介绍几个优质学区：

在十分学区当中，华人区的城市有圣马力诺 (San Marino)，圣马力诺五万多人口，是以独栋别墅为主体的区域，房龄一般比较长，占地一般在1-2万尺，容积率低，大多深宅大院，社区里经常半天看不到一个人。但是学区是一流的。这里平均房价是在三百万到四百万之间。

其次是大家耳熟能详的亚凯迪亚 (Arcadia)，一个城市优美、学区优异的华人富豪区。它位于华人密集的圣盖博谷地区，距离洛杉矶市区约20公里。这儿气候温和宜人、城市优美秀丽、学区质量优异，吸引了大批富裕的华裔家庭定居于此，并推高了城市房价。是洛杉矶地区最适宜投资置业的城市之一。

接下来我们讨论尔湾 (Irvine)，这是一个可圈可点的城市。近十年以来，一直成为亚裔新移民的港湾。城市人口21万，4所高中，亚裔占比60%左右。十分学区。房产均价在100-150万。特点是容积率高，栋间距非常小，有点像国内的开发区。占地面积一般在3000-4000平方英尺，5000尺占地面积算是比较大的，120万的价位占地面积7000尺以上的很稀缺。

3、寻找投资房

看到这里，你是否已经开始摩拳擦掌，准备好“找”你理想的投资房了呢？以下再为您分享几个找房小贴士，不但能让你快速筛选适合投资房，还能让你与你的房产经纪人作专业的讨论。

A. 运输通勤度

所谓的运输通勤度，就是房子的位置是否位于或是临近便利的交通线上。这点对于投资的房产很重要。为什么呢？因为如果房子处于方便的交通线上，租客的概括范围就大了。

1. 市区自驾

洛杉矶拥有世界上最大的高速公路系统之一，同时也是全美前十大交通最糟城市。洛杉矶的交通状况堪忧，虽然设有往返于洛杉矶城区与周围几个县郡的高速公路，但早晚塞车的问题依然严重。游客最好能避免早晚高峰时段利用进出城区的高速公路，否则就只好被堵在路上。在高速公路上速度不能过慢，否则一样会吃罚单。

2. 地铁

洛杉矶的地铁共有8条线路，以市区的联合车站 (Union Station) 为交通中心，连接了市区及洛杉矶其他区县的多个区域。途径众多景点。虽然运营时间不像纽约地铁一样24小时运营，但是从凌晨4点一直运营至午夜时段也算能够满足众多游客的出行需要。单程票价为1.75美元，一天的地铁+MTA巴士的通票为7美元，一周的通票为25美元。

主要线路介绍：

• 红线：洛杉矶最早的正式地铁，开通了联合车站到中央威尔士方向的约6.5 公里线路，如今已延长至北好莱坞。是前往市区各景点及好莱坞星光大道沿线的必经线路。

• 紫线：连接了联合车站至威尔士大街的区域，是地铁红线的分支以舒缓人流。

• 蓝线：窄幅铁轨上跑的小型地铁，连接市中心的 7Th St. 地铁中心换乘站到长滩的市中心线路。全线车站十余座，是前往长滩的最佳交通工具。

• EXPO 线：连接了市中心 7Th St. 地铁中心换乘站至威尼斯大街的卡尔弗城线路，今后将一直延伸至圣莫妮卡海滩。

• 绿线：距离洛杉矶国际机场最近的地铁线路，也是从市区换乘地铁前往机场的唯一地铁线路。在 Aviation 下车后可换乘机场接驳巴士前往机场。

3. 公交车

洛杉矶的公交车分为很多种，其中主要包括仅在市区运行的市区循环巴士 (DASH)，连接市区及周围郊区和几个县的 MTA 巴士，为游客准备的星线观光巴士以及夜间运营的耶诞巴士。

市中心循环巴士(DASH) 是在洛杉矶市区中运营的巴士线路，用于辅助市中心区域及各地铁站沿线的交通，共分为A、B、D、E、F五线。单程票价为0.25美元，并可免费换乘其他 DASH 线路，在换乘时需向第一次搭乘的司机索要换乘券，即可免费换乘。A、B、D线。DASH 巴士途经市中心的多处景点，是游客在市中心游览的主要交通工具。

MTA 巴士是连接洛杉矶市内和郊外主要地点的巴士，在交通拥挤的洛杉矶是市民进出城区的代步工具。MTA 巴士大约有200条线路，覆盖整座洛杉矶城。

4. 出租车

洛杉矶的面积很大，出租车的收费也较贵。但相比半个小时一班的地铁来说则是最容易直接到达目的地的交通方式。在洛杉矶并不能随意在路边伸手叫车，要用车时，需要在旅馆或餐厅用电话叫车或巴士站附近的出租车停靠区 (Taxi Zone) 乘坐。携带大件行李时，需交纳额外费用，另外，记价器打出来的价钱还需要外加10%-15%的小费。

B. 生活便利度

便利性是目前置产的重要因素之一。以往，很多人喜爱住在郊区，人烟稀少，可以享受宁静与大自然。现在的人们，更喜爱能在下班后，顺便采买晚餐的食材；或是在住家附近的餐馆来个餐点享受，饭后再散步去附近的甜品店，在月光下漫步回家。所以，便利性成为置产考量的重点之一。那你一定在想，我怎么知道我喜欢的房子的便利度如何呢？

你可以用非常传统的方式 - 谷歌的地图，慢慢研究周边的环境，然后再计算出行走与开车的距离。但你不觉得这样太费时了吗？等到你分析完了，这房子也被别人买走了。其实，在美国，便利值的语面直译就是“走路的分数” (Walk Score)，分数越高，表示你能在越短时间及距离来到餐厅，店家，或是酒吧。

在这里，分享一个网站，可以让你用指尖的速度，轻松的得知房子的位置便利是否：https://www.walkscore.com/

满分是100分，所以分数越高越便利。从分数上看，洛杉矶市的得分虽然不高，但仍属于出行较为便利的城市。

洛杉矶都市圈人均拥车量

相比与洛杉矶市区，都市圈其他城市都属于依赖汽车出行的城市 (Car-Dependent City)，几乎人手一台汽车。

C. 社区犯罪率

我们用尔湾举个例子，尔湾这个地方的平均家庭收入比加州家庭平均收入高9% 比全美家庭平均收入高26%。这个收入影响到当地房价，也就是影响到每年的地产税。当地政府收取地产税之后会投入到当地的基础建设，公共设施，学校的投入等等。所以一环口一环，这些都是相互影响的。

如果您想获得更加详细的犯罪率信息，可以登录这个网站：https://www.crimereports.com/

输入住址后，页面会出现房产的位置，许多相关的资料，建筑证照，附近所属公园，学区学校，公共安全及犯罪率等。在美国，警察调派所是以分区来进行的，所以，如果你知道分区的警察热线，可以加速他们处理案件的速度。

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