中山推三旧改造 专家吁将烂尾楼纳入

位于石岐区青溪路的滨江绿苑小区，烂尾多年。南都记者 吴进 摄

近日，中山板芙镇的聚福花园烂尾楼商铺销售后开发商跑路，从19 9 1年开售迄今已经26年，眼看4 0年产权期的时间越来越接近，有业主心急如焚，希望相关部门能尽快协助处理。实际上，从烂尾20多年的铁城广场、圣贤山庄、荔景湾豪苑、滨江绿苑到现在的达兴豪苑、颐港·世纪中心、亚洲广场、东凤镇的凯盛缤纷MA LL、三角镇的科尔玛城、火炬区的科尔玛大酒店等，纵观这些烂尾楼，不少都在闹市之中，甚至不乏存在于三旧改造板块中。

中山烂尾楼的增加成为了城市更新的伤疤。而近期政府力促三旧改造，但其中并没有针对这类烂尾楼的旧改有相关解释。有专家建议，在三旧改造时，这类烂尾楼也应该要理顺思路，纳入改造范围。

待盘活旧盘等总建筑面积逾30万平方米

此前，有板芙镇聚福花园的业主称，烂尾楼自1991年开售，在业主交全款买商铺后，开发商跑路，使得业主无法办理房产证，经过26年了，眼看40年商业产权期限越来越近，相关业主最近又急了起来。

以聚福花园烂尾楼为例，该烂尾楼左侧是板芙医院，右侧不远处则是板芙市场，前面的马路上车水马龙，地处板芙镇中心的繁华位置，而这处烂尾楼由于外观破旧，外墙瓷砖脱落严重，不仅出租收益受到严重影响，也影响了板芙镇中心的城市景观。

即便如此，对于业主的诉求，板芙镇有关部门回复称，聚福花园烂尾楼问题，由于时间比较久远，所涉及的问题比较复杂，没有被列为市“问题楼盘”名单。下一步，镇住建部门会积极向上级反映相关情况，并向市住建局争取将聚福花园列入市“问题楼盘”，依据有关政策协助解决历史遗留问题。

这并不是中山唯一的烂尾楼。实际上，从烂尾20多年的铁城广场、圣贤山庄、荔景湾豪苑、滨江绿苑、升华花园、嘉路华花园到现在的达兴豪苑、颐港·世纪中心、亚洲广场、东凤镇的凯盛缤纷M A L L、三角镇的科尔玛城、火炬区的科尔玛大酒店等，纵观这些烂尾楼，不少都在闹市之中，甚至不乏存在于三旧改造板块中。

据不完全调查统计，中山城区内仍存在的烂尾楼、待盘活旧盘总建筑面积超过30万平方米，其中不乏像中山三路与兴中道交界的达兴豪苑这种位置优越的项目。部分项目从外观来看甚至难以观察到这是烂尾楼，例如铁城广场、达兴豪苑、荔景湾豪苑等，只有进入内部才能窥探一二。而绝大部分的烂尾楼都由于年久失修，外立面残破不堪。

成功进行三旧改造的烂尾楼少见

由于权属不清或债权、债务太复杂，甚至涉案人数众多等原因，造成了外界推动烂尾楼改造并不积极，除非有政府力量介入其中。譬如，被誉为“最美烂尾楼”的荔景湾豪苑在2002年9月办理预售证，原定2003年底完工并交付，但因为发展商拖欠施工单位工程款及材料商材料款等原因，楼盘收尾工程在2004年初停工，供电、供水、电梯、管道煤气、电视信号等尚未安装。从2004年开始，该楼盘不断发生纠纷、诉讼、变更法人代表、变更股权等复杂情况，在2004年到2006年两年间，楼盘开发公司———中山市荔景湾房地产发展有限公司(以下简称“荔景湾地产”)四次更换法人代表。据了解该项目最麻烦的债权、债务问题，包括建筑欠债4000万元、银行及其他单位欠款2000多万元，再加上尚未缴纳的报建费以及滞纳金约1000万元，债多且分散，经过两年多的时间才基本解决。

目前，中山成功三旧改造的烂尾楼比较少见。一种是推倒重建，多变身为商住或商业项目，例如石岐区山顶花园爆破后成为星际豪庭小区、五桂山秀丽湖山庄烂尾别墅成为碧桂园秀丽湖别墅……这些项目无一不是通过推倒来重建新项目实现三旧改造。

另一种是原址改变，主要是外立面及内部装修等进行变动。这类案例并不算多，例如东区的嘉路华花园旧改后成为粤海国际花园商住小区、东区华夏俱乐部酒店变更为原香格里拉酒店、富荣花园底商变为苹果派等。

即使能顺利被推动三旧改造，也分分钟面临漫长的等待时间。以滨江绿苑为例，这一位于西区江边繁华位置的烂尾小区早于2011年就爆出因开发商资金链断裂而面临拍卖的情况，后来还出现原开发商跳楼、因为楼盘强制拍卖价格被质疑过低一度被发回重审、涉案100多个债权人纠纷等重重矛盾，从现开发商锦标公司拍卖到现今才成功过户准备动工，花了足足7年时间。

甚至有三旧项目被接手改造后还面临下一手大业主“不靠谱”的风险。例如中山时尚京都城前身就是由西区烂尾楼柏景台改造而成，这个项目被接手改造后依旧出现一房二卖等违规情况。

力促三旧改造，烂尾楼未纳入

近期，中山召开“三旧”改造政策宣贯及动员会议，宣传最新出台的《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》。《办法》指出，无论是“工改工”，还是旧村庄、旧城镇改造为工业用途，均可以享受拆除重建项目200元/平方米、局部加建项目加建部分200元/平方米的奖励标准，改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，奖励标准再提高20%，中山市财政对单个项目奖励封顶1000万元，镇区还可以在此基础上再行奖励。

《办法》鼓励市场主体以更多元化的方式参与“三旧”改造。除了保留传统的收购合并归宗、作价入股方式以外，还全面引入了通过签订“搬迁补偿协议”转移房地产权益、形成单一主体的做法。“搬迁”非“拆迁”，政府监督、见证但不直接介入，以多方协商为基础、以市场化手段处理“拆迁”问题。

不过，记者发现，本次《办法》针对的主体更多集中在旧村旧城镇改造、工业棚改等，对于烂尾楼如何处置如何旧改上，却没有相应的特殊处理。此前，中山市已成功推进“三旧”改造近万亩，累计投入改造资金300多亿元，建成了大涌红博城、东区盛景·尚峰、古镇庆丰灯饰配件城等一批项目，推进了石岐区金鹰广场、南头家电产业服务创新区等一批项目，这些项目基本上不涉及烂尾楼情况。

回顾过去，2003年前后，市政府下力气推进处理烂尾高楼，并有了突破性进展，出现了第一波的烂尾楼复活高潮，例如竹苑商业城变身现在的汇泉酒店和竹苑广场。2007年后，山顶花园爆破、嘉路华广场复活、碧桂园拿下秀丽湖山庄烂尾别墅，烂尾楼进入新一轮的起死回生期。2010年，《中山市“三旧”改造实施细则》发布，包括银星花园片区和富业广场等多个烂尾楼项目被纳入“三旧改造”试点项目中。同时，烂尾楼若列入“三旧”改造范围，就能享受“三旧”改造的一系列优惠，其中部分符合条件的项目可以恢复70年的使用年限，对烂尾楼改建后的新项目的超容补地价也扩大了免征的范围，一系列优惠政策让进入“三旧”改造范围的烂尾楼项目收益更大。不过，对于土地权属有争议和被司法机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的烂尾楼项目并不能列入“三旧”改造项目。

关注 烂尾楼改造现状

目前，中山成功三旧改造的烂尾楼比较少见。一种是推倒重建，多变身为商住或商业项目；另一种是原址改变，主要是外立面及内部装修等进行变动。但即使能顺利被推动三旧改造，也分分钟面临漫长的等待时间，甚至有三旧项目被接手改造后还面临下一手大业主“不靠谱”的风险。

采写：南都记者 萧倩苑

专家

针对烂尾楼改造

应考虑出台细则

目前，中山并没有相关的烂尾楼三旧改造指引。有专家表示，不少烂尾楼存在产权问题，涉及大量的债务纠纷，这使得身处闹市的烂尾项目成为“鸡肋”，此外，纷繁复杂的法律纠纷导致二次烂尾甚至多次烂尾，后继盘活者还可能面临开发不符合相关标准、历史原因导致规划变更等问题，建议政府应考虑针对烂尾楼的改造出台相关细则。