楼市旺季，得房率成为东莞人购房最容易忽视的关键指标！

眼下正值 “金九银十” 楼市旺季，南都记者近日踩盘发现，东莞有近20个楼盘集中入市，并打出各种撩人的营销噱头与活动，以吸引广大消费者的目光。

楼盘的价格、地段位置、交通与商业配套、生态环境、教育资源……精明的东莞人都精打细算过，但是“得房率”这项非常重要的指标，你有细算过吗？

得房率往往成为大家看房时最容易忽略、开发商最倾向隐讳的重要指标。在房价高企的背景下，忽视得房率，你花100-200万积蓄买到的100平米房子很可能实际使用面积只有70平米，甚至更少。

小心缩水！

你房子的实际大小由得房率决定

什么是得房率？要讲解这个概念还得要先从大家熟悉的公摊面积与实际使用面积这两个概念说起。公摊面积这个概念在国外是没有的，它是中国特色，最早从地少人多的香港引进过来。

别以为公摊面积是指过道、电梯、楼梯那些公共部分面积，它实际比这要大很多。它还包括管道井、设备间、保安室、变电室、公共门厅、垃圾道、共用墙体等面积。

实际使用面积的学名叫套内建筑面积。说通俗点，套内建筑面积就是你所买房子的室内实际面积，再说通俗点就是你在室内能铺设地板砖的所有面积。

在国内，商品房基本都是按建筑面积来卖，东莞并不例外。你去问开发商“这个房子有多大面积”，他们通常优先回答的是建筑面积。

建筑面积就是套内建筑面积加上室外的公摊面积之和，而得房率就是套内建筑面积与建筑面积的比值，得房率直接决定你房子的实际大小。

如果你没有契而不舍地追问实际使用面积，房地产开发商是不会主动说的。因为说实际面积，怕你会失望。

举个例子来详细说明得房率与实际使用面积的关系。比如：东莞万江的陈小姐买了一套房，建筑面积100平米，得房率为70%，那么，陈小姐的实际使用面积为70平米，剩余30平米为公摊面积，相当于一间客厅的面积。

据东莞合富大数据显示，2017年东莞住宅签约均价约16520元/平米，那么2017年的30平米公摊面积达到49.6万元；2018年的公摊面积的花费只会更多。

如果你想据理力争，“公摊面积这么大，房价又那么贵，能不能便宜一些。”来自开发商的回答通常是冰冷的，房子公摊面积的价格与实际使用面积的价格是一样的，并且还要计入总房价之中。因为，开发商是按建筑面积卖给你的，全国都一样。

看房妙招！

少花钱买到高得房率的房子不是梦

当然，得房率并不是越高越好。东莞链家地产置业顾问梁先生告诉南都记者，得房率太高，意味着公摊面积很小，那么势必会压缩楼道、走廊与电梯间的面积，这样会影响居住体验。

东莞楼盘的得房率是怎样的呢？东莞地产界业内人士介绍，东莞多数楼盘的得房率通常在75-80%，万科的楼盘由于户型设计等优势，通常得房率会高一些，达到85%左右。

作为一名理性消费者，大家都希望用最少钱的买到尽可能多的商品；作为一名更为理性的购房者，大家同样也希望花最少的钱买到尽可能多的实际使用面积。

既然得房率是中国楼市的普遍现象，那么，东莞购房者有没有在保证公摊面积舒适度的情况下，尽可能获得最大的得房率呢？

答案是“有的”，这就需要从“赠送面积”中下功夫。

“赠送面积”不属于产权面积，是不计入产权的，也不会写入合同的。更重要的是，“赠送面积”能隐性提升房子的套内面积，增强房子的卖点，还无需购房者承担额外费用，能让购房者在保证公摊面积舒适度的情况下，尽可能获得最多的实际得房率。

一般来说，“赠送面积”体现在入户花园、阳台、露台、地下室、阁楼、挑高设计加隔层、大凸窗等空间形式。

现行的建筑设计规范就规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积;露台是完全赠送的; 飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积。

所以，精明的东莞购房者在咨询时，不妨追问楼盘销售人员有无“赠送面积”？“赠送面积”体现在哪里？合计有多大？在看房时，不妨实地去查看阳台有几个，有多大？飘窗有几个？有无露台等等

这些都是东莞购房者提升实际得房率，获得实惠的重要秘诀。“赠送面积”越多，按当前东莞楼市成交的均价来算，购房者节约的成本越大，少则几万元，多则10-20万元。

南都记者在踩盘看样板房时，发现在售的东莞城区片区楼盘中，位于东升路寮步镇的金色家园楼盘就存在上述情况。比如，它们56平米的一房两厅一卫的房子，就有一个不计入产权面积的大阳台与落地飘窗，面积竟达6.1平米，可以改造成一个独立的房间，实际得房率高达90%以上。这使得该户型相当抢手，先期推出3栋在上个月被抢购一空，该项目又在9月8日又新加推了3栋。

采写：南都记者 黄慧萍