仁寿县政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见

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仁寿县人民政府办公室

关于促进房地产市场持续健康发展的意见

2018年09月20日

仁府办发〔2018〕37号

各镇乡人民政府，县级各部门，各园区管委会：

为深入贯彻落实党的十九大精神和“房住不炒”的要求，进一步强化房地产行业监管，规范房地产行业秩序，促进房地产市场持续健康发展，根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》、省政府《关于印发促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施的通知》（川府发〔2016〕17号）、眉山市政府《关于推进房地产供给侧结构改革的意见》（眉府发〔2017〕33号）等系列文件精神，结合我县实际，特制定本意见。

一、优化土地供应

（一）规范土地出让行为。

严格执行土地招拍挂出让制度，进一步加强监管、规范土地交易行为。坚持净地出让，坚持按依法批准的控制性详细规划确定拟出让地块规划条件。坚持按土地出让起始价100%标准缴纳竞地保证金。

（责任单位：县国土资源局，县规划局，排在第一位的为牵头单位，下同）

（二）科学确定土地供应。

县国土资源局应科学把控土地供应时序、供应结构、供应规模，合理制定分区域、分周期经营性建设用地出让供应计划，有序推进土地释放，确保土地供应适应城镇化发展需要。合理控制商业服务业设施用地供应规模。县房管局应建立房地产市场数据库，坚持每季度对房地产开工量、销售量、库存量进行一次系统性的监测分析，并作为确定安排土地供应类别和供应数量的重要依据。涉及重大项目建设，确需新增商住用地保障拆迁群众安置的其他乡镇，按“一事一议”原则，经县政府同意后方可组织供地。加大老旧城区改造力度，加大闲置土地清理处置力度。

（责任单位：县国土资源局，县房管局、县规划局、有关乡镇人民政府和园区管委会）

（三）完善土地出让程序。

在出让土地前，须充分征求各有关单位意见，并将规划条件、建设条件、配建要求、产业要求、装配式建筑、发展绿色建筑、成品住宅建设、安置房建设等纳入《土地出让工作方案》向社会予以公告。将土地交付、项目开竣工时间、产业准入条件、未达准入条件罚则、公建配套设施的建设和移交等内容纳入《国有建设用地使用权出让合同》，由土地竞得方在签订《土地成交确认书》后10个工作日内签订土地出让合同。若受让人逾期不签订出让合同的，国土资源部门应终止供地，且不退还竞买保证金。国土资源部门在签订土地出让合同时，要明确出让公告约定事项的监督责任主体，并及时抄送各责任主体和协助单位，有关单位必须严格按照约定事项，认真履行监督责任。

（责任单位：县国土资源局，县住建局、县规划局、县房管局、各有关单位）

二、严格规划与设计约束

（一）严肃规划标准。

所有房地产开发项目，必须严格按照《仁寿县城乡规划管理技术规定（2017年版）》及补充规定进行规划设计，建筑空间形态风格风貌须符合城市设计要求。每个住宅套型赠送面积一律不得超过15%（各种形式的阳台、入户花园、室内花园、空中花园、结构板、结构镂空等非公共活动空间水平投影面积不得大于该套型建筑面积的15%）。各阶段建筑面积计算按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353—2013）执行。合理设置住宅区、商业区、停车区，鼓励和引导开发建设纯住宅小区，纯住宅小区和住宅兼商业小区一律不得设置地面停车位，地下车库须按环氧树脂地坪标准执行。开发企业须将小区内部绿化景观方案和入户大堂、楼梯间、公共走道等公共区域装饰装修方案一并提交专家预审会和县规委会审议。规划设计须符合大众审美和群众消费习惯，销售现场沙盘展示模型和图片影像宣传资料须与县规划局审批一致。设立由政府职能部门专业人士、建筑学界专家、文化艺术界专家组成的建筑与环境艺术审查委员会，对建筑风格、风貌、文化元素等进行审查，进一步增强建筑的文化艺术特色。建立在城市设计指导下的带方案出让土地制度，增强规划的引导性和操作性。

（责任单位：县规划局，县住建局、县国土资源局）

（二）严格规划审查。

严格执行业务初审、专家预审、规委会终审制度，切实把紧管好“五线”“五面”“两率”“两个空间”，坚持做到先规划后建设、无规划不建设。规划审批要地上、地下、配套工程同时审批，确保开发项目实施的连续性和完整性。

（责任单位：县规划局）

（三）严把设计关口。

坚持一张蓝图绘到底，确保规划意图贯彻项目始终，设计文件经规划审查后由住建部门牵头，组织专业技术人员和规划、城市行政执法、消防、工商质监、水、电、气等单位专业人员开展建筑初步设计审查和施工图审查工作。审查内容除审查工程质量安全和技术标准规范外，重点审查景观绿化苗木种类、体育健身设施、入户大堂、楼梯间、公共走道等公共区域装饰装修和电梯、社区文化室、公厕等配建设施的合规性和合理性，确保施工图设计文件符合质量安全要求和群众消费习惯。未经审查批准的施工图设计文件不得用于施工，规划设计一经审批，任何单位和个人不得擅自更改，确需更改的，须按有关程序报批后方可更改。

（责任单位：县住建局，县规划局、县国土资源局）

（四）规范规划公示。

建立规划审批公示制度，在办理规划审批手续前，须在项目现场和政府网站公示规划设计方案，公示时间原则上不少于5天，主动接受群众监督。公示内容：一是在规划审批时公示。包括项目用地红线、占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、建筑外观风貌、楼栋数及间隔距离、消防车通道、出入口通道。二是在施工图复核后、办理预售前公示。包括景观绿化方案、夜景亮化方案、入户大堂、楼梯间、公共走道等公共区域装饰装修方案等。

（责任单位：县规划局）

三、强化建设管理

（一）加强过程监管。

建立建筑工地“一包一”监管全覆盖制度，责任落实到人，全程跟进项目建设。督促企业严格遵守建筑工程基本建设程序，新建、改建、扩建各类建筑工程均须严格履行法定程序，未办理规划许可、施工图审查（包括雨污水管网、电力等配套设施）、质量安全监管、施工许可等手续的，不得开工建设；建立项目过程巡查制度，必须按照建设工程规划许可证及其附件内容平面布局，对照审批中含绿化、景观、外立面、道路、停车位、活动场地设施、亮化光彩设施、垃圾收集设施等内容进行过程监管。对审批的施工图设计文件内容执行情况，落实更加有力的巡查监管措施，同时严格按照“六必须、六不准”要求，督促企业在建工地做好扬尘治理工作。工地一律用深绿色仿草坪方式设置围挡。落实企业主体责任，项目各工序各环节的责任人，必须按规定向住建部门报备，且确定的建设责任单位和责任人，必须在施工现场进行上墙公示。

（责任单位：县住建局，县规划局、县环保局、县城市行政执法局）

（二）严格建设开发时序。

按照先地下后地上、先配套后开发原则，合理安排建设时序，提高项目建设质量。明确房地产项目开发年限和周期，宗地开发建设时间原则上不得超过3年，50亩以下的不得分期开发建设，50亩以上、100亩以下的不得超过2期开发建设，100亩以上一个街区范围内的不超过3期开发建设。本期规划许可范围内的配套项目和主体同时开工、同时建设、同时验收。未在规定时间内完成开发建设构成闲置的，按《闲置土地处置办法》处理。

（责任单位：县住建局，县规划局、县国土资源局）

四、规范房屋销售

（一）加强商品房预售许可管理。

提高商品房预售门槛，规范和优化商品房预售许可管理流程，开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，还须具备以下条件：

①足额缴纳土地出让金，取得土地使用证；

②取得建设工程规划许可证（且规划验线合格）和施工许可证；

③新出让土地开发建设的拟预售商品房项目须满足投资≥25%且达到多层3层、高层1层以上，能够确定施工进度和竣工交付日期；

④开发企业对批准的规划与设计方案中应当公示的内容进行了公示（楼间距、楼高度、绿化、水景观等）；

⑤编制了商品房预售方案（含项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体内容、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式等），停车位须与住宅房源同步销售，且优先满足业主购买需求，剩余车位须用于租赁或临停；

⑥按规定通过公开招投标确定物业公司，进行前期物业备案（物业区域划分、前期物业服务招投标、白蚁防治实施证明、具备渣运审批和建筑垃圾处置核准手续）。

（责任单位：县房管局，县住建局、县规划局、县国土资源局、县城市行政执法局、县工商质监局、县公安消防大队等）

（二）加强商品房预售行为监管。

开发企业在取得《商品房预售许可证》前，不得以任何形式进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡、茶水费等方式收取或变相收取定金、预订款等，开发企业在依法依规取得《商品房预售许可证》后10日内必须一次性公开全部准售房源（含停车位），实行“一房一价”并在销售现场公示，现场公示还应包括该项目两证一书、预售许可证、预售方案、开发建设单位资质、前期物业合同及收费标准、临时业主公约等资料。开发企业在与购房群众签订《商品房屋买卖合同》时，须同时签订《前期物业服务合同》和《业主临时管理公约》《业主装饰装修管理规约》《小区居民公约》，明确告知物业服务事项及装饰装修注意事项。开发企业不得进行虚假宣传、不得采取返本销售和售后包租、不得制造假象、不得恶意炒作哄抬房价、不得捂盘惜售或变相囤积房源，不得擅自处分业主共有物业的所有权或者使用权，不得擅自“搭售”公共花园、公共绿地、公共屋面。禁止开发企业向购房人代税务部门、房管部门收取买房契税、住宅专项维修资金等税费。

（责任单位：县房管局、县税务局）

（三）加强商品房预售资金监管。

根据《城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十一条的相关规定，开发企业在办理《商品房预售许可证》时，须设立经县房管局、县税务局认可的预售资金等监管账户，将预售资金、银行按揭贷款资金和以本项目土地、房源作为担保融资贷款资金等全部纳入监管账户，确保资金优先用于该项目建设。未将预售资金纳入监管的项目，国土资源和房管部门不得为项目融资设定土地、房源等抵押他权。

（责任单位：县房管局、县住建局、县国土资源局）

（四）加强广告和合同管理。

强化房地产广告内容监管，开发企业在进行网络宣传和印发宣传海报、户型图前，宣传内容须报县房管局批准，严禁以不确定的升值承诺、投资回报、升学、就业等内容进行虚假宣传、误导宣传。加快行业合同示范文本的完善推广，加大房地产企业自制合同格式条款监督力度。严肃查处房地产经营企业利用《认购（定）协议》《商品房买卖合同》及《补充协议》的不公平不合理条款免除房地产企业责任、加重购房者责任、排除购房者权利的违法行为；县工商质监局要严厉查处通过伪造、变造合同，盗用、冒用他人名义订立合同，提供虚假担保，以作废文件、证照、印章骗取购房者订立合同等扰乱市场经济秩序的合同欺诈行为；严禁违背购房者意愿，捆绑销售、搭售商品或附加其他不合理条件等强制交易行为。

（责任单位：县房管局、县工商质监局）

（五）加强房地产中介机构监管。

严格落实中介机构备案制度，积极推行中介人员实名服务制度，建立健全房地产中介机构和从业人员信用档案。

进一步规范房屋中介代理行为。房地产中介机构不得发布不实的价格和销售进度信息，诱导购房者购买；不得私设交易资金监管账户并收取任何交易资金；不得违规代理销售和发布虚假房源；不得违规发布未取得房屋所有权证或不动产权证的商品房、经济适用住房及各类保障性住房的广告或为此类房屋提供代售代租服务；不得与他人串通炒房卖号；不得利用虚假信息收取中介服务费；不得违规开展金融业务。

（责任单位：县房管局、县工商质监局、县不动产登记中心）

五、严格房屋交付使用

（一）严格新建房屋交付使用程序。

新建商品房交付使用前，开发企业须按规定向住建部门提出竣工验收申请，由住建部门牵头组织规划、消防、人防、工程质量安全监督、水、电、气等有关部门对该项目规划设计执行情况、公共配套建设情况、水、电、气、排污、绿化、道路、物业用房、通讯等涉及住宅正常使用的各类条件是否达到使用要求，由有关部门分别出具验收意见。对验收合格、符合交付使用条件及合同约定的，开发企业才可向购房群众交付房屋。对验收不合格、交付使用条件不符合规定及合同约定的，开发企业不得向购房群众交付房屋。

（责任单位：县住建局、县规划局、县房管局、各有关单位）

（二）严格房屋使用管理。

严肃查处违规改变房屋用途的行为，严禁违规改变小区物管用房、社区用房、文化活动室、室内活动场地、门卫室用途，严禁将住房改成商业用房，加大房屋使用安全知识的宣传、监管，物业企业或其他管理人须将房屋装饰装修注意事项、禁止行为等书面告知房屋使用安全责任人及其委托的装饰装修企业并加强日常巡查，严禁擅自拆改房屋主体承重墙结构影响房屋安全，严禁擅自违章搭建，物业企业劝止无效的应及时向有关部门报告。对确因开发企业设计不合理影响房屋装修使用的，规划、住建、房管部门应督促开发企业限期整改到位，切实保障购房群众利益。

（责任单位：县房管局、县住建局、县规划局、县国土资源局、县工商质监局、县公安局、各有关单位）

（三）规范不动产办证流程。

根据不动产登记依申请登记原则，按照申请→受理→审核→登簿流程办理不动产登记。房地产企业应当增强契约意识，按购房合同约定为业主按期办理不动产权，不动产登记部门严格履行一次性告知义务，按照法定要求收取登记资料，在法定时限内办结。

（责任单位：县国土资源局，县住建局、县规划局、县房管局、各有关单位）

（四）规范物业管理机制。

建立“横向到边、纵向到底”的县、乡镇、社区、小区四级物业管理体系，建立小区物业管理联席会议制度、落实管理机制，加大社区居委会对业主大会设立、业委会成立、换届、选举、履职的监督指导力度。坚持小区物业管理业主自治原则，规范小区业主大会、业主委员会选举制度及工作开展有关制度，引导小区业主依法履行设立业主大会的法定职责和义务，依法指导、监督业主大会、业主委员会设立、选举和换届，引导业委会依法履职尽责。对业主大会作出选聘物业服务机构的决定违反法律法规的，应当责令限期整改或撤销其决定，并通告全体业主。强化住宅小区专项维修资金管理使用，严格适用范围和审批程序，适用维修资金须经小区业主委员会同意并报县房管局备案。物业企业要提供“质价相符”的物业服务内容，主动接受业主监督，营造文明和谐的良好氛围。

（责任单位：县房管局、县住建局、乡镇人民政府、各有关单位）

六、稳定房地产市场

（一）全面推进棚改和货币化安置。

加快推进城镇危旧房棚户区改造，提升城镇品质和人居环境。主动适应本地居民住房需求，主动承接成都和天府新区南拓需求，积极打造配套好、环境好、低强度、低密度的中高端改善性住宅，培育和发挥我县房地产市场的比较优势。棚户区改造和征地拆迁安置优先实行货币化安置，减少新建安置住房。

（责任单位：县房管局、县国土资源局、县财政局、县规划局、县住建局、县拆迁办、县征补办和有关乡镇）

（二）积极鼓励新市民和农民进城购房。

稳妥推进农民住房财产权抵押贷款试点，推进农民住房的资本化进程。推进农民就近、就地城镇化，农民和新市民进城购房后，享受城市均等的公共服务。探索推行农民缴存使用住房公积金，扩大住房公积金缴存覆盖面。

（责任单位：县住建局、县国土资源局、县规划局、县国资金融局、县财政局，县住房公积金中心、各有关单位）

（三）积极促进住房租赁市场繁荣。

建立完善住房租赁信息平台。鼓励社会力量购买存量商品房开展规模化、专业化租赁经营，鼓励房地产企业开展住房租赁业务，支持房地产企业长期持有部分房源用于出租，鼓励房地产中介机构、物业服务企业开展长租业务。

（责任单位：县房管局、县商务局）

七、支持企业发展

（一）支持企业创新产品。

支持楼宇企业利用商业、商务办公场地，打造创新孵化载体和发展总部经济。鼓励开发企业开发建设成品住宅，按要求开工建设成品住宅的优良信用企业，民工工资保证金可实行差异化管理。

（责任单位：县住建局）

（二）支持企业多元发展。

鼓励房地产开发企业向城市运营商转变，由开发出售的传统模式向开发经营的模式转变。逐步提高开发企业自持物业的比重，将自持物业比重纳入土地出让条件，鼓励房地产开发企业对库存商业、车库进行集中经营。鼓励房地产开发企业纵向和横向拓展经营领域。鼓励引导房地产开发企业向上下游产业链延伸，鼓励发展商务、创意、文化、教育、医疗、休闲等跨界地产。支持房地产企业同专业企业合作，促进房地产业同有关产业的融合发展。

（责任单位：县住建局、县国土资源局、县规划局、县房管局、县商务局、各有关单位）

（三）支持企业做大做强。

实施重点房地产开发企业培育计划，对项目品质好、市场信誉好、资金实力强的进行重点培育，从土地出让、政策扶持、政务服务等方面予以重点支持，鼓励本地房地产开发企业组建企业集团或上市，打造一批一级房地产开发企业或年销售收入10亿元以上企业。支持外地知名企业来仁开发投资，支持发展中高端改善性住宅产品，支持外地人来仁购房置业。

（责任单位：县住建局、县国土资源局、县规划局、县房管局、各有关单位）

（四）支持企业兼并重组。

推动代建、在建项目较多且具有一定品牌知名度的二级以下房地产企业兼并重组，有序淘汰项目开发单一、无法正常运行等情况的房地产企业。支持品牌优势企业收购兼并弱小房地产企业，依法处置“僵尸项目”“问题楼盘”，引进有实力的房地产企业接盘开发。

（责任单位：县住建局、县国土资源局、县规划局、县房管局、各有关单位）

八、优化市场环境

（一）强化企业信用管理。

建立房地产从业企业（含人员）市场信用考核制度，加强对房地产开发、中介销售、物业等企业开发建设经营行为的日常动态核查，对信用等级差或被纳入信用预警，以及搞虚假宣传、违反房地产明码标价规定的企业要予以重点核查。发生拖欠工程款引发农民工工资拖欠、项目停工等违法行为、信用等级差或被纳入信用预警的开发企业，限制在县内参与土地竞买。建立房地产开发资质审核和企业信用状况挂钩机制，因信用等级差或被纳入信用预警的开发企业资质不得升级，在现有项目开发完毕后限制在县内承担新的开发业务。

（责任单位：县房管局、县国土资源局、县规划局、县住建局、县人社局）

（二）强化市场风险管理。

建立完善房地产市场预警机制，加强商品房市场异动监测，及时发现和处置存在的问题。加大对各类违规销售行为的查处力度和曝光力度，规范市场交易行为。加大金融机构对市场可疑资金的报告与监管，防范房地产市场非法集资风险。加强社会舆论引导，及时解读相关政策，增强消费信心，稳定市场预期。加强建设领域民工工资风险防范，建立健全农民工工资专用账户管理及银行代发制度等，确保农民工工资保证金征收达100%，落实建设单位和总承包企业在银行开设农民工工资专用账户，实现建账率90%以上；落实总承包企业直发或委托银行代发农民工工资制度，实现直发率90%以上。

（责任单位：县房管局、县住建局、县公安局、县规划局、县国土资源局、县人社局）

（三）定期开展房地产行业专项整治。

在坚持房地产市场“双随机一公开”行政监管执法基础上，成立以县政府主要领导任组长，分管领导为副组长，有关部门为成员的房地产领域专项整治行动领导小组，领导小组办公室设在县住建局。由县住建局牵头，规划、房管、国土资源、发改、公安、消防、人社、工商质监等部门参与，落实专人组成专项整治小组，定期开展房地产领域专项整治全覆盖，按照职责分工，查出具体问题，督促限期整改到位，确保房地产市场持续健康发展。

（责任单位：县住建局、县发改局、县国土资源局、县规划局、县房管局、县工商质监局、县人社局、县公安消防大队、各有关单位）

本意见自印发之日起30日后施行，有效期5年。本意见由县住建局会同县级有关部门负责解释。此前有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。县级有关部门可结合实际研究制定有关实施细则。

仁寿县人民政府办公室

2018年9月17日

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