万科瑧山府三期即将开盘，改善型我最爱她！

最近，淘哥小密圈有几位圈友都在问：想改善居住，兼顾自住和投资，又要有足够安全垫（万一市场不好），总价1500-2000万左右，150平以上的大户型，有没有住宅新盘推荐？

淘哥仔细梳理一遍，不禁感慨：现在市面上，可供豪富阶层选择的总价2000万左右的优质住宅新盘，还真的选择余地很少。

淘哥想说的是：“这个年底，淘遍深圳，改善型新盘，我最爱香蜜湖安托山的万科瑧山府三期！”最新消息是，马上要开盘了！

总价2000万新盘，已经断供！

翻一下规土委预售系统，9月份以来，貌似38个楼盘扎堆拿证，真正符合面积段150㎡以上、总2000万左右的住宅新盘，只有华润城润府3期、香山里五期。

香山里5期有些不足，润府三期早早被一抢而空。接下来，这个类型的产品基本上就断供了。

那些接下来有望开盘的项目呢？半岛四期户型不大，海境界二期倒是符合这个条件，但是开盘时间还未定，于是，就只剩下了最近1-2周随时可能开盘的——万科瑧山府三期！（也叫万科香蜜府）

淘哥近期去万科瑧山府三期实地看了，更坚定了这一看法：目前市场上150㎡以上、总价2000万的优质新盘，最佳选择就是万科瑧山府三期。理由简单说有几点

1、城市中心地段，香蜜湖安托山片区，传统豪宅区。

2、2018年初中学区划分，高级中学。（个人感觉变动的可能性不大，下面淘哥会有分析）

3、商业，山姆会员店，深国投广场也在改造，未来将偏高端，这是很多人没有注意的大利好。山姆＋改造后的深国投广场，未来是不逊色于海岸城、万象天地的商业存在。

4、交通，地铁2、7号线交汇站——安托山站。

5、最重要的是价格。

因为限价，价格预计在9.8万以下，而周边二手房，比如对面的锦庐花园，次新房80多平米的卖1200万，单价13-14万。中旅国际公馆二手房则在15万左右。

这样看来，万科瑧山府三期新房比周边二手房的报价，有多大的价差，大家算算就很清楚啦。

虽然说目前这还只是纸上富贵，但至少有了可观的安全垫，抵御市场风险的能力极强。况且，深圳核心地段的真实房价一直很抗跌。

6、纯粹。

与深圳目前其他福田、南山在售、包括将售的楼盘比，万科瑧山府三期非常纯粹，前两期都是200多以上的大户型，这次全部是180平的大户，没有小户型，没有小公寓，周边也没有城中村。

这种纯粹性，是目前深圳新盘极少的！

7、品质

万科这次是采用的瑧系装修标准，集万科30多年地产开发经验之精华。

淘哥的感觉，无论是外立面还是园林、会所、停车场、电梯间、大堂、室内设计，选材用料等等，整体的品质感极强。这是一个有机的整体，体现的是开发商的综合实力，这一点上，万科瑧山府三期不愧为万科的高端产品的代表作。

2017年4月，万科瑧山府一期开盘，备案均价约99660元/㎡，2018年4月，二期开盘，备案均价为97513.6元/㎡。

近两年间，万科瑧山府几乎没涨价，而周边二手房却已经从9万多涨到了13万，甚至14万、15万了，存在很大的价差。

由于深圳严格的限价政策，淘哥判断万科瑧山府的预售价格，不会超过二期。预计大部分单位总价在1500-2000万之间。这个价格，目前市面上选择不多。

万科瑧山府项目最小的户型也有180㎡左右，是一个纯粹的大户高端住宅，纯粹性非常高。目前福田、南山在售的几个高端项目，大都有小户型，有的项目还有公寓，相对来讲没有万科瑧山府纯粹。

从产品、户型、交通、商业、文化体育、教育等等方面综合考虑，万科瑧山府三期是目前在售和即将发售楼盘中，淘哥最喜欢的改善型住宅。

教育资源：名校云集

根据2018年福田区学区划分，目前，万科瑧山府小学学区划入教科院第二附小（竹园小学），初中学区被划在了深圳高级中学初中部（南校区）范围内。

在瑧山府旁边，万科代建的安托山小学预计将于2019年开始招生，将委托红岭教育集团承办，纳入红岭教育集团所属校部。

而目前红岭中学教育集团官方网站公布的招聘公告，已经正式对外启用了红岭实验小学这一校名！

红岭实验小学相比教科院第二附小，小学实力是一种增强。万科瑧山府初中对口的是深高级南校区，市属四大中学之一，历年考试成绩优异。

前段时间，一些媒体报道了深康村附近的深康学校建起来后，安托山片区很多小区，学区有可能变动。

安托山很多业主疑惑并担心：深高级学区是否要从安托山划走呢？

深高级，会被划走吗？

关于学区划分，以福田区教育局公布的为准。但是，在明年的学区划分出台之前，淘哥在这里可以就这一问题进行分析，个人观点，仅供大家参考。

淘哥个人预测：安托山片区的深高级学区划走可能性不太大！

理由1：侨城东路北延工程，将深康与安托山分隔

新建侨城东路北延通道，穿越塘朗山、羊台山，北向连接龙观快速-福龙立交，南至滨海大道（预留南延接深圳湾隧道）。全长约17.3km，主线双向6车道，共设置隧道5座，隧道总长15.5km。

从目前的规划图可以看出，侨城东路北延从安托山东侧穿过，这条双向6车道的快速路，直接将深康村与安托山两个片区隔开。

从学区划分大路优先原则与方便学童上学的原则，未来，深康学校初中部开学后，新的学区大概率不会跨过侨城东路这条快速路。

理由2：深康村人口密度大，学位紧张

往往一所新学校的成立，是为了解决片区学位紧张情况而设立的，深康学校也是如此。深康村作为福田区著名的保障性住房小区，共居住了2796户居民，由于处在南山、福田交接地带，长期以来周边没有距离近的公立学校，深康村居民上学困难。

目前，深康村学区划片，小学为教科院附小，初中为教科院附中。而教科院附中因为报名人数太多，学位出现紧张局面。而深康学校由红岭中学教育集团主管办学后，将大概率用来解决深康村及周边居民的上学需求。

就目前红岭中学（集团）深康学校的规划来看，初中设置了24个班，将能够极大程度解决深康村居民的上学问题。

而万科瑧山府所在区域，近几年将有多个新盘入伙，上学需求很大，如果贸然调整学区，必然会给深康学校带来新的学位紧张问题。

理由3：片区内财富阶层集中，反对声量大

安托山片区，次新房二手挂牌价格大都在10万/㎡以上，瑧山府旁的锦庐花园二手挂牌价超过12万/㎡，翠海花园二手挂牌价超过13万/㎡，中旅国际公馆、金域中央花园等二手房挂牌价超过14万/㎡。

来源：链家网

房价是最好的过滤器，房子总价大都超过2000万，竖起了一个非常高的门槛。选择在这里买房的，很多都是深圳的财富阶层，万科瑧山府的前两期，绝大多数也是这样的业主。

一旦学区调整，将引发片区内业主极大的民意反弹，淘哥悄悄的说，依靠他们强大的能量，教育局在考虑划分学区的时候，还是会认真权衡一下的。

另外，深圳多个区已经在试点大学区制、共享学区制。福田小学同样已经在试点共享学区，未来片区初中也有可能实施共享学区，这样同样能保证安托山片区不被划出深高级。

（重要提示，有关学位学区的问题，一切以教育局最终公布为准，淘哥的分析仅代表个人判断，不代表任何其他人或机构观点，也不作为购房建议。）

不仅教育，其它优质配套资源丰富

地铁、商业更近

瑧山府三期 区位图

前文已经介绍，瑧山府三期紧挨着地铁2、7号线交汇站——安托山站，相比安托山其它楼盘，瑧山府三期距离地铁更近。

同时，万科瑧山府规划打造高端商业，由深圳万科商业公司统一打造，运营管理，建面大约2万㎡，这个裙楼商业mall，就位于瑧山府三期的楼下，与安托山地铁站C出口相连，属于双地铁换乘站点上盖的TOD商业物业。

此外，距离瑧山府仅一个地铁站距离的深国投广场，同样属于万科旗下印力商业管理。

据悉，深国投广场将要重新改造，改造的方向将是偏高端商业，打造品质、时尚的生活中心，强化大女装、儿童业态的优势，以更适合聚餐的特色餐饮为主，引进首家、首店、旗舰店，提高商户的店铺场景化，让顾客好玩有趣爱打卡。

这些著名商家也将保留并改造提升。

山姆会员店：

沃尔玛旗下的高端会员制商店深国投广场主力店，租赁面积2.24万平方米，年销售额24亿元人民币，连续多年保持销售全球第一。

金宝贝：

源自美国的儿童成长方式专家。涵盖早教课程、家庭教育、服饰穿戴和游戏乐。目前，金宝贝深国投店在店会员逾4500人，店铺销售业绩全球第一。

耐克：

深圳首家最大的NIKE转季商品折扣店。为深国投广场的特色店铺，同样也是深国投广场的名片之一，销售坪效在华南区同类型店铺中排名第一。

中影国际影城：

中影深国投店的业绩在深圳区域名列前茅，年均观影人数达90万人次。2017年升级为中影国际影城，硬件和软件，全新升级，观影体验更佳。

全新升级后的深国投广场，将拥有自然灵动的生态广场、富有情感的“Home Party”街区、超大环保立体停车场。淘哥看了内部的改造规划，觉得这个拥有山姆会员店的大商业中心未来将不次于海岸城、万象天地。

丰富的高端配套

瑧山府三期，周边还拥有丰富的高端配套。

公园配套：多个公园环绕

万科瑧山府所在香蜜湖片区，周边倚靠安托山、塘朗山，四周公园环绕，有深圳儿童公园、梅林山公园、香蜜公园、园博园、燕晗山郊野公园，项目旁边还将规划建设安托山博物公园。

文体配套：项目周边多个在建文体配套

根据规划，万科瑧山府周边，规划有安托山博物馆公园、一所市三甲医院（规划中，具体以政府规划为准）、福田区群众文化中心（福田文化宫）等文体医疗设施。

最新消息，福田区群众文化中心已经启动地块拆迁，竖起围挡，预计很快将启动施工。

除了优质的公立学校资源，片区内还有一流的国际学校。

距离万科瑧山府不远，将规划打造著名的深圳国际交流学校，未来将给片区内高端人群，提供一所非常优质的国际学校资源。

贰哥此前实地探盘，了解到，目前深圳国际交流学校已经开建，正在紧张施工，目前处于打地基阶段。

深圳国际交流学校施工现场 实拍

淘哥点评：

1、由于限价原因，瑧山府近两年没涨价，叠加万科年终回款的压力，淘哥估计瑧山府三期的价格会有惊喜，是个好机会。网传目前瑧山府三期已经有1000多位意向购房者递交资料。

2、越是楼市调整期，越要布局城市核心区域优质住宅。安托山所在的香蜜湖片区，不仅是城市会客厅，未来将打造歌剧院、国际交流中心、高端金融产业带高标准规划。

3、安托山片区目前也处于各项公共配套落地建设初期，未来伴随着深国交、博物馆公园、市三甲医院、文化宫等配套逐步建成，这里居住将更加便利，城市价值将持续提升。

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

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