广州五大奥特莱斯，差异化在哪儿？

美丽宜居花城，活力全球城市。素有千年商埠之称的广州，在大量新型商业的进入，为城市零售业转型升级注入了新活力。自2006年迎来奥特莱斯新物种，广州奥莱在高速发展中不断创新，根据城市特色赋予了本土化奥特莱斯业态鲜明的风格，在选址，配套及定位等方面有着独特的魅力。

广州江南西商圈：

区域发展分析：

江南西商圈位于广州市海珠区，以当地珠江划分，属“河南”区域，与传统的北京路商圈一河之隔。江南西商圈是海珠区发展最早、最成熟的商业旺地，建立了一批强调时尚潮流和生活元素的商业项目。从人口变化上看，“河南”向来是广州的宜居之地。

因过去受交通发展影响，河北与河南地区地价有着天壤之别，许多企业都选择在河南建立大量的职工宿舍，而在河南作为距离北京路商圈最近的江南西成为了首选地段，因此在这里居住的多为广州本土居民。随着广州城市商业中心的扩散和“南拓”战略的深化,江南西商圈依靠着江湾桥、解放桥、人民桥与聚集政治经济重心的河北相联，近十年来,江南西商圈周边产生了不少新兴的楼盘,加上原有的住宅小区,不仅商圈内人口成倍增长,而且荔湾、越秀等地人口移入,使原有人口格局更具活力。据统计,江南西商圈已是海珠区人口最密集的区域之一。

商圈分布情况：

在江南西商圈，大中型购物中心多数以社区生活项目为定位，多配有超市、餐饮及娱乐等商业业态；而小型主题商场偏爱以年轻潮流为主题，经营同质化严重，竞争激烈；商业街铺则多以小微型规模居多，业态以时尚女装为主，但店面形象普遍较差，品牌档次参差不齐。

消费群体定位：商圈范围内以商圈内和周边居民为主，青少年和女性人群居多。

本案项目属性分析：

江南西商圈的小型商业竞争激烈，货品鱼龙混杂。万国奥特莱斯的诞生，其带有鲜明的潮流特色，以及大而全的品牌格局，顺应了江南西商圈的发展需求。项目位于传统海珠区核心路段，雄踞江南大道龙头位置，拥有双地铁优势，纵贯江南大道、内环路、海珠桥、江湾桥，瞬间即达市内各地；从业态上，有别于传统意义的购物中心，它汇集了一百多家国际品牌工厂店，专供休闲运动类细分市场，涵括时尚潮流、潮流运动、户外运动，到生活综合、美食餐饮等消费需求，其中品牌选择最多的就是运动类商品，有效避开了传统商零的正面冲击，成为江南西传统商圈上的人气火爆的购物场所。

广州天河北商圈

区域发展分析：

天河是广州城市发展中的一个奇迹，天河北更是汇聚了全国一流金融、商业、科技等现代经济的代表。上世纪90年代拔地而起的中信广场、大都会广场等标志性建筑物，更奠定了天河北金融商务中心的地位。广州中轴线主要穿越珠江新城板块，体育中心板块、天河北板块，全长12公里。这一中轴线上有山、水、树林、人文景观和自然景观，构成广州的城市开放空间。

天河北商贸地位的崛起得益于广州城市的东移与新经济中心形成，尤其是通信科技等行业的兴起。凭着与天河路商圈的重叠辐射，这里年商品销售额超过百亿元，国际一线品牌数十个，商圈的商业面积总体量超过150万平米，跃居全国面积最大商圈之列。

商圈分布情况：

广州天河北呈东西走向为轴心，形成的天河北商圈现发展成为广州市的新城市中心区，其功能定位于现代化的商业、商务、体育、居住生活聚集地。目前，天河北商圈内汇集了多个甲级写字楼，其购物中心入驻品牌多达近千个，成熟的商业氛围，是天河北路商圈吸引各大品牌入住的首要条件，包括高大上的一线奢侈品牌、国际知名品牌、新兴人气品牌全部都汇集于此，业态类型也相当丰富，从购物到休闲娱乐应有尽有。总体而言，区内商业集聚程度高，多以年轻潮流为主题，业态同质化竞争激烈，整体定位及档次不及北京路及天河路商圈。然而，天河北片区作为天河区的核心商圈，依然是广州市内不可或缺的副商业中心区，商业格局不断提升。

消费群体定位： 商圈及周边上班族人群、中高端生活消费者及外地游客。

本案项目属性分析：

与国际惯例上奥特莱斯一般都选址在郊区不同，友谊OUTLETS购物中心位于天河北商圈，坐落在广州中轴线的北面，链接越秀老城区水荫路商圈与天河路商圈，虽然在体量上不敌周边商业商场，但项目由广州友谊时代店转型而来，有着雄厚的百货背景，是天河商圈首家奥特莱斯购物中心。

在业态上看，楼层划分整齐，一二层为男士服饰为主，三层以女服及运动品牌为主，涵盖超一百五十个国内一线和国际二线品牌。从消费客群上看，天河北商圈的主力消费人群除了来自周边写字楼商务群体及住宅小区居外，更多的是通过便利的地铁交通带来的区外客群，天河北路位于3号线林和西站与华师站中间，区位交通优势无与伦比。

广州万博商圈

区域发展分析：

坐拥有广州新中轴由北往南发展的区位优势，番禺的万博商圈毗邻长隆、汉溪和广州南站，是广州轨道交通3号线的重要节点，有望成为番禺区的CBD。在该区域内，附近聚集了多个大型社区，包括有番禺“八大金刚”之称的广州碧桂园、华南新城、华南碧桂园、信基城、万科红郡、雅居乐剑桥郡等住宅大盘，释放的是收入、高品位、高质素的消费人群，几十万常住人口带来强大的消费支撑力；

另一方面，“商业+旅游+居住”成为该商圈的最大特色。毗邻的长隆板块拥有目前广州唯一5A旅游景区，而万博正好拥有相对应的商业资源，两者共同发展，强强联手，将起到相辅相成的作用。“商业+旅游+居住”成为该商圈的最大特色。未来，根据广州城市总体规划（2010-2020）中，政府提出将万博中央商务区的发展定位为现代信息服务总部基地，强调以信息服务业、总部经济、大型商业集聚为主，万博有望打造成为宜居宜业的广州时尚创意都会区，并积极融合番禺“千年文化古邑时尚创意新都”的区域特色。

商圈分布情况：

番禺近年一改睡城的形象，从迎宾路到市桥，一条首尾相连、囊括了数十个商业项目排列的商业走廊支撑着万博板块，其体量超过了十个天河城的规模。目前，除了在该新兴商圈上具有带头作用的万达率先开业外，周边番禺·天河城携敏捷广场、奥园国际中心、鸿晟数码广场、广汽汽车文化商贸中心（四海城）、万博商务区物流总部等项目，也即将投入使用。

目前，制约商圈发展的因素主要是交通的发展，尽管地理上距离珠江新城比较近，但从公共交通规划看，却并不是那么便利，同时，门前迎宾大道是快速路，也不利于人流的停留，容易造成单边商业。就目前发展现状而言，该板块还处于区域级商圈阶段，如果要达到“”城市副中心“级别，尚需培育时间。

消费群体定位：周边中高端收入居民，长隆度假区旅客及大学城人群。

本案项目属性分析：

天河城欧莱斯番禺万博店作为天河城旗下专注奥特莱斯的项目，作为广州南最早开业的奥莱之一，有着广泛的群众基础和市场影响力。欧莱斯名牌折扣店万博店坐落在万博商圈的核心--万博中心，其交通配置相对通达，同时，商场紧邻中高端消费人群的四海一家高端餐饮店及吉盛伟邦家居中心，有利于消费者的引流；项目内部以大卖场形式为主，形形式式的特色专柜铺满店面，商品涵盖众多国内品牌。

但这里商品多为断码款式且稍微旧款；在配套业态上，这里有数家主打快餐的餐饮店，娱乐业态有待提高。“大而全，不如小而精”，总体而言，该项目的运营更倾向于专注在销售上，与周边餐饮和游乐项目形成互补，项目中不少产品的折扣力度更大，是个吃饱玩足后淘便宜货的好地方，但项目租用物业稍显老旧，不利于商场形象的提升。

海印又一城奥特莱斯

项目同位于万博商圈中，分为ABD三栋，C冻则为沃尔玛的山姆会员店，与天河城欧莱斯番禺万博店仅数百米之隔，被喻为华南区明星项目的海印又一城，走出了一条“大而全”的差异化道路——名品、奢侈品+丰富配套业态路线；以时尚、运动著称，该项目包括Amani、Burberry、Boss、Versace等世界奢侈品牌引进，其中90%的品牌是直营店，大品牌琳琅满目；在配套上，项目拥有数十家特色餐饮，以及B座最新打造成运动体验馆，更加侧重体育业态引入。

广州天河东商圈：

区域发展分析：

秉承广州“东进”发展趋势，位于天河城商圈东侧的天河东商圈在千禧年初逐渐形成，商圈呈横带状走向，直到2012年广州亚运时期，地铁4、5号线及中山大道BRT开通，天河东部成功吸引多个龙头项目进驻。除了交通大幅改善外，天河东商圈快速发展的原因还在于在此强劲的消费能力。

从天河城商圈一直到天河东部的黄村地铁站，汇聚了诸多的中高档楼盘，几乎聚集了天河区大部分的IT精英、白领一族，辐射的消费人口超过50万人。如今，天河东商圈已快速走向成熟，当地生活环境得到迅速的改善。

商圈分布情况：

扼守黄埔、罗岗消费者进入广州核心商圈的东大门，天河东聚集众多高端生活社区，是广州CBD生活配套的价值高地，商业项目以生活配套为主，当地超市及综合百货店林立，大型购物商城密集，集中了华润万家、百佳超市等多家大型生活超市，摩登百货、潮楼、惠润广场等大型购物场所。但因为人口密集，商圈所在的交通和生活环境尚有不少待提升的空间。

广州天河城百货奥体店

位于广园快速主干道高德汇购物中心内的天河城百货奥体店，毗邻的奥林匹克体育中心能为其带来不少客流。项目内楼层划分清晰，一楼为商务装专区、二楼为户外运动专业、三楼汇集餐饮店及儿童亲子业态，在这里男装及运动类产品较有欢迎，与广州其他奥特莱斯相比，项目差异化特色在于，除了主流的服饰品类外，商场内首次进驻了包括电器和运动器材等家居类用品，迎合了当地社区消费的需求。

总结：

项目选址：与国外奥莱热衷选址郊区不同，遵从广州以珠江划分为河北、河南区域，东进南拓的城市发展准则，广州的五大奥莱主要集中在东南地区的成熟商圈之上，且位于河南区域的万国奥莱、海印又一城奥莱及欧莱斯名牌折扣店万博店均倚近珠江，与河北区域仅是一桥之隔，选址上有意充分吸收由河北片区带来的商业红利。同时，五大奥莱都临近地铁轨道交通，周边拥有多条公交线路，相对而言，停车位是制约国外奥莱发展的一大因素，而交通堵塞则是广州奥莱不得不面对的瓶颈问题。

项目特色：在上述数据分析中，各家奥莱周边均存在重量级的商业零售项目，为在激烈竞争中脱颖而出，五家奥莱尽显差异化特色：万国奥特莱斯主打年轻人喜爱的运动休闲风，友谊OUTLETS购物中心针对白领、时尚一族构建大而全的商业中心；天河城欧莱斯番禺万博店以大卖场式销售，旨在为顾客提供更高折扣的商品，海印又一城奥特莱斯配套丰富，主打少淑+运动类产品；广州天河城百货奥体店则在天河东部居住密集地带，引进电器等家居产品，迎合社区消费的需求。

大型业态配套：在宜居的广州，奥莱不仅是“名品+折扣”的社零商业体，更在城市中起到生活配套的作用。高清电影院、健身美容馆、运动馆、儿童游乐场、电玩中心均在广州奥莱中有所体现，值得注意的是，在目前新兴的儿童业态配套风潮中，广州奥莱的的儿童业态主要以儿童服饰零售和儿童游乐为主，而儿童体验服务、母婴集合店等业态十分稀缺，未来奥莱可能会在此领域上有所创新发展。

餐饮配套业态：俗语说，民以食为天，包括广州奥莱在内的商场，绝大部分均存在餐饮业态，而属于舶来品的奥莱，其餐饮配套也讲究入乡随俗。

参考大众点评在餐饮上的标签分类，笔者将餐饮配套业态具体分为中餐、西餐、日韩餐、饮料甜品及其他风味餐饮类别五大分类；并统计了在广州商圈五大奥特莱斯的热门餐饮。结论十分明确：即使奥莱属于舶来品，但在餐饮配套上依然融入了浓厚的本土气息，即：

1.在餐饮配套上，中餐在广州商圈奥莱界中有着无法撼动的地位；

2.近年逐渐被广州市民所接受的大众化日韩餐饮，则紧跟依靠着麦当劳、肯德基两大老牌连锁巨头的西餐尾后，两者在奥莱业中的差距有缩小之势；

3.值得一提的是，与2016年刮起的饮料甜品风相符，广州商圈奥莱的饮料甜品店因其经营面积的缘故，其总体数量已经超过西餐与日韩餐饮，从具体品牌来说，星巴克、皇茶贡茶出现的次数较多。

回顾与展望：

从中国奥莱发展史看，广州属于较早开启奥特莱斯业态的城市，但在发展上却并非一路坦途：传统商圈北京路的摩登百货转型奥莱，因面对众多购物中心及街铺等“贴身”对手围攻而失败告终；有雄厚百货背景，位于白云区5号停机坪的天河城奥特莱斯因品牌货量较少，并与该地商圈及消费定位不符等原因，历时两年于2015年而约满关闭。

零售商业体的布局，总紧随着城市的发展方向。以“美丽宜居花城，活力全球城市”为目标，广州未来的区域发展，将呈现出微妙的变化：

西部：广州的西部定性为宜居区域，其新兴的金沙洲板块面积有限，且西部有山岗格挡，未必能满足奥莱对交通的需求，而滘口板块生活配套及环境稍显落后，与奥莱目标消费人群存在差异，而与这两个板块接壤的佛山地价明显实惠，目前已出现一系列在建购物中心，所以新兴的奥莱更有可能出现在广佛交界之中。

南部：广州的南部已在被誉为“番禺CBD”的万博板块出现两家奥莱，除万博商圈外，其他区域多处于城中村甚至农村的状态，而市桥、沙湾地区本土居民居多，消费观念落后，南沙新区潜力巨大，但发展成熟尚需5~10年时间，近期未来新建奥莱出现的概率相对较少；但广州南部可谓“地大脉搏”，随着万博商圈崛起，牵动番禺的整体发展后，长远来说还是有发展奥莱的机会。

北部：广州北部主要以白云区、花都区为主，目前并没有奥莱的存在，这两个经济发展较为落后的地区，近期传来不少喜讯，政府有意以黄边为中心打造商业区，在广州拟建的地铁线路中，多个站点布局白云北区域，而花都区则迎来首条地铁线的落成，路通财通，原来十分便宜的北部地价已经跟随大势不断补升，未来在白云北有大概率出现新兴的购物商业中心。因为存有大量待开发的土地，发展潜力庞大。

东部：广州的东部一直代表着城市的发展趋势，拟建的地铁线路交通纵横，与天河CBD一脉相承，大量沿线地铁的新兴楼盘崛地而起，拥有着土地低价+大量对口人群+竞争对手稀少的三大利好，未来大有可能会出现奥特莱斯中高端商业体。