借势而为？看了N个仰光楼盘后我觉得还是算了！

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　　借势而为？为时尚早！

　　在过去5年里仰光房价下跌了30%以上，尤其是在2017年后下跌幅度最大。

　　自2011年以来，仰光新建楼盘如雨后春笋，竞争激烈，但是无论是本地还是海外人士的购房需求却相当低。

　　因此仰光房价也随后出现持续下跌，甚至仰光的开发商遇到有刚需客户时，就会选择降价出售或者转为出租来转手回笼资金。

　　不过缅甸城市与房屋发展部于2017年12月14号正式颁布《公寓法细则》，意味着外国人终于可以正大光明地在缅甸买房，当时市场一度预估许仰光的房价又要一涨再涨了。

　　再加上中国提出“一带一路”，而缅甸刚好在这条路上，借的也就是这个势。

　　但今年来缅投资的外国企业数再次降低，房地产租赁市场因此逐步低迷。

　　尽管《公寓法》出台有一段时日，但至今尚未有起实际作用。因此，海外人士仍然对购买公寓犹豫不决，多数呈现观望态度。

　　因此，借势而为也就为时尚早！

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　　仰光房产市场发展情况

　　1城市及房价现状

　　先来说说仰光这个城市。仰光是缅甸的经济、文化中心（原缅甸首都），人口约500万人左右，大概占缅甸人口的10%。

　　图为仰光市区

　　缅甸国土面积达67万平方千米，为东南亚面积第二大国家、中南半岛面积最大的国家。

　　而仰光作为缅甸境内最大城市、东南亚最大港口之一，无论从政治经济，还是文化观光来讲，仰光都是缅甸最重要的城市。

　　其"东方花园城市"的称号也非浪得虚名，自然爱好者会被这里迷人的湖泊、翠色茂盛的公园所吸引。

　　图为缅甸皇家湖公园

　　除此之外，到了之后才觉得令人更加印象深刻的还是这座城市的融合性。

　　仰光很好地平衡了传统文化和现代气息，有着不同宗教背景的人们都能在这里和谐地定居生活。

　　和以前相比，缅甸的政治体制成熟了很多，在军人政治转向民选政府后，可以说缅甸发生了翻天覆地的变化。

　　尤其是加入中国的一带一路倡议后，吸引外国投资，大力推进基础设施建设，缅甸也迈入了一个飞速发展的时代。

　　图为中缅铁路及输油输气管道线路图

　　做为缅甸前首都，无论是经济发展还是城市建设都是更为国际化。而2005年迁都的新首都内比都，只不过是一个不起眼的小城市。

　　二战前仰光曾是个金融中心，在东南亚地区算是个相当好的城市，但是最近几十年没有多少变化，许多设施陈旧老化。

　　这也是我观察缅甸房产只关注仰光这一个城市的原因。

　　图为仰光又老又慢的环城小火车

　　但缅甸经济仍比较落后，基础设施陈旧，电力、电信、网络发展缓慢，尤其是交通，全城仅有一条环城小火车连通。

　　图为仰光的环城小火车线路图（数据来源：维基百科）

　　但是作为经济中心的仰光和缅甸曼德勒、果敢等其他城市相比，已经算是相对发达了。

　　再来看房价，去年仰光房价均价为20万缅币/平方英尺，也就是约合人民币9548元/平方米。

　　图为2018年仰光各区房价（数据来源：JVMynmar）

　　图为2018年仰光最贵路段的房价（数据来源：JVMynmar）

　　但缅甸是一个贫富两极分化很严重的国家，没有中产阶层，贫富差距极为严重。

　　图为仰光民众2018年月人均收入（数据来源：numbeo）

　　仰光民众一般月收入约为人民币1777.68元，而仰光房价却高的离谱，可见仰光普通民众很难负担得起。

　　而到仰光看了一大圈后的人都会得出一个结论：房价和房子高度一样高。

　　目前市场在售的十几个高级公寓楼价格差异较大，价格一平米一万到两万人民币不等。

　　图为仰光几个开发商售楼部的沙盘

　　这些楼盘大部分都是精装修，没有毛坯房，都配有健身房、游泳池、安保系统，整体为新加坡设计。

　　图为仰光第一个高档公寓的项目广告

　　仰光的位置超好的中心楼盘在我看来外部看起来确实高档，但是看了交房标准后，我只能说算是中间水平。

　　虽然一两万的房价放在国内也不算什么，但关键是缅甸民众的购买力实在堪忧。

　　问了当地人，仰光有钱的人直接就住别墅了，当地人真的很少买公寓。我又打听了一下付款方式。

　　首付20—30万人民币，交房时支付完成35%，余下的在36或48个月内付清，也可以在付35%后贷款，但是贷款利息却高达13%！！

　　2酒店带动房价起飞

　　仰光的酒店市场两级分化比较明显，一些早年修建的酒店由于年久失逐渐修游人罕至乃至退出市场。

　　而市内新建酒店基本都走高端路线，加之仰光市酒店供不应求，酒店价格常年维持高位。

　　图为仰光一家高级酒店

　　但随着缅甸的开放和美国解除封锁后，游客蜂拥而至，仰光的酒店供应仍呈紧缺状态，预定之后到现场无房也是常有的事。

　　2013年仰光楼市一度呈现出一片繁荣的景象，仰光市区100多平方米的电梯公寓平均每平方米近600万缅币（约3万人民币）；

　　而高层办公楼售价已达每平方米近947万缅币/平方米（约人民币为42046.8元/平米）。

　　当时仰光酒店的价格与新加坡相当，公寓每平方米月租金与中国香港租金差不多。

　　要知道2013年全球房价排行榜中，中国香港房价排在第2位，100万美元只能买到20.6平米的豪宅。

　　而新加坡房价排在第4位，100万美元只能买到买到32.6平米的豪宅，那当时仰光的房价有多高，可想而知。

　　3暴涨后泡沫欲破

　　酒店市场极化走势的背后体现的是整个仰光不动产市场的变化情况。与酒店市场类似，仰光的房地产市场同样也处于两级分化的局面。

　　大多数本地居民都居住在旧式公寓，即便是在市中心苏雷塔附近，仍然可见大量缺乏修缮的破败居民楼，整体情况与国内的城中村非常相似。

　　但另一方，仰光市区近年推出的新楼以高端公寓和写字楼为主，部分项目租售价格水平比肩乃至超过了新加坡。

　　一方面许多普通仰光市民无力改善居住状况，另一方面高端地产和外国人公寓的价格却不变或走低的局面。

　　由于绝大多数仰光居民的收入水平较低，加之缅甸缺乏可靠的住房贷款市场，这些高端地产目前整体呈现供过于求的状况，也一直引发当地人对房产泡沫的担忧。

　　进入2018年以来，仰光房价下跌了近1000万到1500万缅币左右，购买需求也远不及预期。

　　甚至开发商的销售模式已经由原来的期房预售转变为现房分期付款的模式，为购房者减轻负担。

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　　仰光楼市为何借势不为？

　　1仍未摆托军人政治

　　缅甸自2010年展开大选后就开始了从军权政府向民主政府过渡的步伐。

　　然而军方仍是与民盟并立的两大权力中心之一，军政关系未来发展的好坏尚待观察，民族冲突、宗教矛盾、经济社会发展落后等难题也都摆在新政府面前。

　　图为缅甸大选的投票现场

　　缅甸未来国家治理需要民盟与军方彼此尊重、密切合作，必要时做出妥协让步。

　　当前，缅甸依然没有摆脱军人独大的局面，处于新旧体系激烈博弈、未来尚不确定的时期。

　　2经济基础薄弱

　　
随着民主转型和西方制裁的纷纷取消，缅甸一夜之间似乎成为投资“热土”。

　　而事实上经历多年的制裁和孤立，缅甸经济没有显著发展，各方面投资条件都十分落后，成为真正的投资市场尚需时日。

　　世界银行发布的《Doing Business2018》(全球营商环境报告)从10个方面对各国营商环境进行了评估，缅甸在190个参评经济体中仅排名第171位。

　　数据来源：World Bank

　　首先，缅甸软硬件基础设施建设滞后。交通、通讯、电力等基础设施较差，特别是公共电力供应不稳定，严重制约经济发展。

　　除了硬件，缅甸在政府治理、法律与制度建设、专业人才等软件方面也较为欠缺。

　　缅甸政府缺少管理经济的经验，税收和法律制度不健全，财政赤字和高通胀长期困扰缅甸经济。
另外，缅甸土地所有权不明确，拆迁移民问题突出，经常出现纠纷和抗议。这些问题都对外来投资者提出严峻考验。

　　3局部地区动荡不安

　　缅甸拥有135个民族，自1948年摆脱英国殖民统治获得独立后，几十个少数民族各自组织武装，反抗中央政府，内战至今未息。

　　但由于问题的复杂性，缅甸少数民族地方武装与中央政府的冲突短期内似乎无法得到根本解决。

　　图为中国驻缅甸大使馆就缅北武装冲突予以谴责

　　少数民族武装占据的地区多与中国接壤或邻近，中国云南边境刚好就在冲突频发地区。

　　如果缅甸国内冲突问题不解决，将严重影响中国在缅甸投资大型项目的可行性和安全性。

　　图为近日揭露罗兴亚危机的路透社记者被重判7年

　　此外，持续一年的缅甸的罗兴亚危机也已经引起国际社会的强烈关注和批评，严重影响了缅甸国际形象，未来也仍将会是影响缅甸社会稳定、国家发展的一大因素。

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　　投资建议

　　1、总的来说，我还是坚持我那句“危邦不居，乱邦不入”的原则，目前我不建议投资缅甸房产。

　　2、仍坚持投资仰光房产的建议投资2房以上的大户型。面积区间90—140平方米在仰光最受欢迎。

　　仰光的富人家庭大部分拥有2—3个小孩，2房以下的小户型需求较少。

　　从投资的角度看，90—140平方米房产的确符合大部分买家的需求，更易转手。

　　3、针对外国人投资公寓的话易出租的房产是首选。

　　外国人租住的区域，除了市区几个服务式公寓外，大量的中国、韩国商人居住在FMI CITY、NAWARDAY等别墅区也值得考虑。

　　其周边有三个工业开发区（兰大亚、雪林班、雪必达），人口密集，商业活动频繁，去市区与机场交通都很便利。

　　但房屋供应有限，这些区域租赁需求持续强劲，每年租金上涨幅度近10%。