工业用地三问: “转让9步”、”9不准、“能否建房”

【爱仓课堂】开课啦！本期仓小二为大家带来了工业用地科普知识，重点解答亲爱的用户们询问最多的三个问题↓

工业用地的概念

工业用地：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。在城市总体规划中，重点安排好工业用地，综合考虑工业用地和居住、交通运输等各项用地之间的关系，使其各得其所是十分重要的。

工业是现代城市发展的主要因素。大规模的工业建设带动原有城市的发展，使得许多传统城镇进入现代城市的行列。

工业能提供大量就业岗位，是构成城市人口的主要部门。城市工业用地的扩展也直接影响着第一产业用地，并与整体城市产业结构变迁密切相关。

工业用地的分类

在城市规划中，工业用地可分为以下三类：

一类工业用地

对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。在规划图纸中用字母M1 表示。

二类工业用地

对居住和公共设施等环境有一定干乱和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。在规划图纸中用字母M2 表示。

三类工业用地

对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业制革工业、建材工业等用地。在规划图纸中用字母M3 表示。

工业用地转让流程

那在工业用地需要转让的时候，又有哪些流程呢？

1、交易双方提出转让、受让申请

交易当事人申请办理转让手续的同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

2、审查

接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。

如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。

3、现场勘察

现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。

4、地价评估，并提供报告书

审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。

5、填写转让审批表

认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

6、审批

审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

7、交纳有关税费

8、登记编号

审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。

9、土地使用权变更登记

经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。

工业用地转让禁忌

工业用地转让有“九不准”，这可是雷区，万万碰不得↓

1、超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权；或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。

2、超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资(扣除土地成本)未达到投资总额25%的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。

3、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设(含投资超总额25%)的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，并变更或重新签订出让合同(使用权终止日期不变)后方可办理转让过户手续。

4、已办理金融抵押的工业用地不得转让。有第1、2、3项情形的，按上述规定结合省国土资源厅《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》的意见办理。

5、按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。

6、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。

7、共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。

8、土地权属有争议的不得转让。

9、政府已列入收回土地使用权的，不得转让。

工业用地能否建房

“工业用地可以建房吗？”“购买工业用地建房需要注意什么？”在仓小二的日常业务中，就有不少客户问到这一项。

大家都知道工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。但是具体的工业用地可以建房吗？购买工业用地建房需要注意什么？

工业用地可以建房吗？

１、工业用地上必须按照审批的用途建设厂房。

２、建房要符合要求，除非改变土地用途，方可建住宅的。否则，违法工业用地建房面临拆除风险。

３、工业用地建房，属于非住宅用地转变性质为住宅用地，现在由于政策的原因，可行性相当的小。如果这么做，则你的房屋买卖协议是无效的，不受法律保护。

４、国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业用房、工业配套用房之外的任何形式的“住房。

（1）对于已经审批建设用地，擅自改变土地用途的（比如审批建设用地为工业用地，用作商业用地或居住用地）。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十条 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。

（2）对未经批准擅自改变土地性质的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和第七十七条的规定，属非法占地违法行为，对于这类违法行为，一般采用责令拆除和并处罚款（农村村民个人建房除外不罚只拆），构成刑事责任的移送司法机关。

购买工业用地建房需要注意什么？

１、首先是产权的年限问题，工业用地的房子的产权多也就是５０年，且用电是属于商业或工业用电的，要比生活用电的费用高很多，一般生活用电一度５毛多，商业或工业的一度要１块多钱，长时间的话不划算。

２、再个就是你买了工业用地性质的房子，办理房产证也是个问题，毕竟工业用地和商业用地性质的土地都是含有一定的盈利目的的，所以你后期办理房产证的时候缴纳的契税要远远高于住宅用地，商业或工业用地契税至少也得３％－５％，居住用地１４４平方以下也就是１．５％。

３、虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的及生活服务设施用地，可以办出用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。

看到这里相信大家已经明了了吧，工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的及生活服务设施用地，多的不可取噢~大家老老实实按国家规定来，多关注政策，生活更美好。