专家：一二线城市市中心老破小会变成劣质资产吗？

今天主要和大家探讨的问题是，老城中心的老破小房子是不是像某些房产专家所断言的，变成主城的贫民窟，变成劣质资产不断的贬值。

首先我们先要明确房屋的价值主要是有两个部分组成，分别由土地价值+房屋价值组成，我们主要弄清两个问题就能清楚最终的结论：第一：老破小的土地未来会不会更值钱；第二老破小的房子未来会不会更值钱。下面我将详细分析这两个问题。

土地价值走势取决与城市中心是否成功转移

1、双中心将是一二线城市的常态、老城中心地位会被分化但绝不会被完全取代

如果按照一个城市正常发展趋势来看，老破小的土地价值应该是不断上升，特别在城市化进程快速发展阶段。但中国的城市发展是一个特例，中国的一二线城市都拥有千年以上的发展史，城市核心不但历史悠久而且升级改造难度极大。所以近代的城市发展史都市以建设新城中心、分化老城功能为主要发展目标的。

如果按照政府“建设新城，分化主城”的城市建设目标来分析，理论上的确是市中心的土地价值的将会不断贬值，进而影响到老破小房屋的价值。但实际情况与理论上是有区别的，各个城市新城中心经过十几年的发展，新城中心基本建立并完善起来，但老城中心地位虽然有所下降，但雄姿不改依然是仅次于新城中心的优质区域。

“双核并立”的情况出现，是因为专家们完全低估中国经济的发展潜力，低估中国城市化的进程的速度。一二线城市的经济的飞速发展导致城市有实力支撑两个核心的发展，大量涌入的人群也为两个城市中心的发展提供大量稳定人群。

我的预判是：随着中国经济的继续发展以及城市化进程的继续加速，老城和新城双核并立的格局将会越来越普遍。

2、老城中心的配套设施会逊色新城，但会远超城市其他区域

城市的配套设施大致可分为两类，一类是政府建设的公共基础设施，包括学校、医院等，另外一类是企业建设的商业配套设施，包括商场、超市、KTV等娱乐休闲设施。

老城中心本来就拥有整个城市最优质的公共基础配套，未来新城发展起来的基础配套设施有可能超过老城中心，但政府不可能拆除掉主城的公共基础设施的，老城区的居民也是政府统治治下的居民，在不阻碍建设新城目标的情况下，没必要故意降低主城的公建水平。

商业配套设施就更不用说了，商业设施建设只考虑一个因素“能不能赚钱”，老城中心虽然购买力可能不如主城，但人口密度大、人口数量多，基本很难做“赚不了钱”的生意，因此要商业配套设施下降，只有一种可能就是老城中心变成了“空城”。

老城中心配套设施会因为改造难度大，在硬件设施上逊色新城，但整体水平还是优与其他城市的。

3、政府不会放弃对老城中心治理，会继续升级改造老城中心

房地产专家们普遍有一个这个观点：政府会逐步放弃对老城的治理，导致老城中心产生破窗效应（一幢房屋如果有一扇窗户破了，没人去管理和维修，就可能会吸引更多破坏者破坏更多的窗户，最终他们甚至会闯入建筑内进行肆意的破坏，最终导致整个房屋的毁灭。）这个观点也是有论据支撑的，就是美国的城市发展史，目前美国城市中心基本上是贫民窟，脏乱差犯罪横行，而郊区才是富人居住的地方。

我在这里要严重强调一下，美国城市核心发展成脏乱差完全是因为制度的缺陷导致，中国永永远远不会发展成那样。房产专家利用信息的不对称，隐瞒了美国城市核心发展的真真原因。美国城市各个区的财政是十分独立的，每个区居民缴纳的税收只能用于这个区的建设，这就导致一种情况，富人居住的区域用丰富的税收能用于建设优质的学校、优质的医院，甚至聘请大量的警察进行二十四小时的巡逻。穷人等的区域没有税收，直接到导致没有足够的财力聘请警察维护治安，没有钱维护公共设施，最终产生了破窗效应。

中国制度优越性就在于政府绝对不会放弃任何一个区域的管理。前几年政府的确是疏于老城市的升级改造，但这是因为政府财力有限，建设新城的同时无力顾及主城的建设。但最近两年的“棚户区改造”计划就是对主城的改造升级的计划。

房屋价值是老破小贬值的主因，户型奇葩小区环境混乱

上图就是某二线城市的新区和老城区的价格对比，大家可以看老城的新房子的价格不但没有低于新城的价格，还高于新城的核心房子的价格。

这就是我与专家观点不一样的地方，老破小价值的降低不是由于土地价值的降低，而在于房屋的价值的降低。为什么大家普遍感觉老城中心的房屋价值低于新城中心的价值，这主要由于老城中心土地稀缺，基本无新项目推出，大家对比的一般是新城的新房和老城的二手房。

房屋价值降低主要以下几点

1、户型、产品

老城区中心的房子都是八九十年代的建设的房子，建筑理念完全落后与时代，奇葩无比的户型层出不穷，没有电梯对老年人极度不友好，你如果有能力

2、小区配套、环境

小区内部无花园、无绿化，违章建筑林立

3、小区无人管理

老小区没有物业管理，脏乱差情况频出，内部居住人群复杂。

老城区户型产品根本无法满足目前购房者的居住需求，小区配套、环境持续的恶化将导致房屋价值将持续的贬值，如果这种情况得不到改变，主城老破小的确会产生“破窗”效应。

棚户区改造和老小区改造是阻挡房屋价值下跌的福音

1、棚户区改造

针对主城房屋价值极低，毫无改造价值的房子，政府启动了棚户区改造计划，货币化安置。你怕政府强拆？放心！现在是居民抢着拆迁，因为实行货币化安置，补偿款超级丰厚！

棚户区拆迁

2、老小区改造

针对有改造升级空间的房子，按照商品房改造升级，政府补贴聘请专业的物业进行管理。下面是我翻查了几个一二线城市老小区改造的实景图，大家可以看一下改造效果。

老小区加装电梯

楼道改造

围墙改造

小区道路改造

外墙改造

主城老破不会变成贫民窟、保值但不会大幅增值。

通过上面的分析，我们可以下几个判断

1、主城老破小房子不会变成主城的贫民窟，变成劣质资产不断的贬值。

2、未来大部分城市将形成“双核心”格局，老城土地价值会保持稳定

3、房屋价值将会出现较大降幅，但受到旧城改造影响

老破小是个较好的保值产品，是个较好的生活居住产品，但不是一个合适的投资产品。

我是从业15年的资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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