物管条例修订引热议：大修基金使用的烦恼

前段时间，第1眼对小区公共收益乱象进行了报道，不少网友给我们留言说，其实，除了小区公共收益，还有一笔钱也让人不省心，那就是物业专项维修资金，也就是通常所说的大修基金。如果说，公共收益是给小区锦上添花，那么大修基金就是雪中送炭。按理说，小区共用设施设备坏了，共用区域需要修缮了，这笔钱就该派上用场，可现实中，要想用上这笔钱，却并不那么容易。

今年4月初，九龙坡轻港佳苑小区33层楼400多户居民，只剩下一部电梯出行。小区物管告诉记者，这个小区的电梯已经使用了11个年头，故障频繁在所难免。要更换电梯部件就得动用大修基金，但这事儿推进起来，却是困难重重。当时签字的业主只有50多家，远远不够动用大修基金的签字数量。

而一些业主表示，之所以不签字，也是因为有顾虑。有小区业主说，修电梯是经常都在修，但是修好了很快就坏了。最重要的是，大修基金已经动用了很多，如果把大修基金用完了，今后物业撤场，这栋楼的业主该怎么办？

因为电梯迟迟得不到维修，业主们对物业意见大，大修基金没用成不说，反过来还影响了物管费的正常收取，这也让物业经理倍感压力，甚至递交了辞呈报告。

采访中，第1眼记者发现，像这样因为大修基金使用产生的矛盾纠纷，并非个案。不少小区大修基金的启用，都卡在了签字这个环节上。南岸某小区的物业就向记者反映，小区有单元楼去年出现屋顶漏水，按规定需要整栋楼三分之二的业主签字同意，才能动用大修基金。可维修公示张贴多时，签字的业主依然没有过半。

还有小区物业表示，老旧小区人员流动大，已经搬走的业主，要想找到他们签字，更是一项“不可能完成的任务”。但也有不少业主说，大修基金的钱得花在刀刃上，要避免滥用，因此大家都比较慎重。另外，维修账目不能是笔糊涂账，得公开透明，才能让大伙放心地签字。

据了解，目前，按照有关规定，物业共有部位和共有设施设备保修期满后，出现供配电设施设备漏电、电梯发生危及人身安全的故障、楼体外墙砖有脱落危险等十种危及房屋安全的紧急情况，是可以申请紧急使用物业专项维修资金的。但十种情况之外，大修基金的使用，常陷入低效，成为小区物业管理的一个痛点。有物管企业也建议，能否将紧急维修资金启用的范围扩大，对小区公共项目的及时维修，也会有很大的帮助。

大修基金使用难，是现实中不少小区的物业管理痛点。而这也是此次《重庆市物业管理条例》的修订，要着力解决的一个问题。通过前期调研和意见征集，工作人员发现，大修基金存在缴存不到位的现象。据了解，目前仍有部分老旧小区和居民楼，没有大修基金。

对此，《重庆市物业管理条例（修订草案）》，做出了细化规定。首次大修基金的归集怎么来强化？如何确保建设单位和业主能够缴存到位？以前没有缴纳大修基金的如何补建？大修基金使用到不足30%的时候，怎么来续存？对这些问题，条例都进行了修订和补充。

另外，修订草案中还明确，未按规定缴存首期大修基金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位和业主，在申请不动产产权登记或者抵押登记时，应当提供足额缴纳大修基金的相关凭证。

至于大修基金使用难、业主签字难的问题，修订草案提出，业主大会可以在管理规约或业主大会议事规则中约定业主表决的方式，以方便物业专项维修资金的使用。

同时，修订草案还规定，将会授权业主大会在管理规约和议事规则中，来明确方便使用的签字表决方式。对拒不承担共有部位、共用设施设备维修改造费用的，以及拒不依法依规缴纳物业专项维修资金的，将其纳入失信人员名单，与公民的个人信用相关联。

针对大修基金账目问题，如何监督物业公司，用公开透明打消业主疑虑，修订草案中也有涉及。比如，物业专项维修资金使用，实行程序审核和工程造价审核。

重庆市住房和城乡建设委员会物业处相关负责人介绍，因为大修基金在使用的时候，往往涉及到工程类和设备类，专业性比较强、经费额度也比较高。如何来精准地评审使用方案，是否科学合理，避免被挪用和套用？这几年，主城区已经试点，通过引入专业的第三方机构，来对一定额度以上的大修基金使用，进行一个造价评审，目前，试点效果也非常好。下一步，也将在全市范围全面推广。