开盘前，到底为什么非要我排卡？

　　在北京，网签之前，至少要先经过“登记→排卡→验资→摇号→选房”这几道程序，才能买到心仪的房子。

　　很多购房者担心在摇号、选房环节容易出现猫腻，殊不知看似单纯的“排卡”也有很多门道。

　　对于购房者而言，“排卡”只是一张选房前的门票；但对于开发商来说，累积起来的“门票”意义就大不相同了。

　　排卡的“含金量”被稀释

　　几年前，排卡顺序可以决定选房顺序，但现在，开盘时决定选房顺序的流行规则是摇号。执行摇号的可以是开发商也可以是媒体，但佑安府却是第一个被公证摇号的限竞房。

　　去年4月以来，“限竞房由政府统一摇号”的说法屡见报端，其目的是切断买房鄙视链、防止开发商暗箱操作，不过截至目前还没有具体细则出台。

　　排卡还有一个功能已失效，就是电商优惠。即开盘前（通过第三方）缴纳部分费用，来抵消相应甚至更多的房款。

　　这种做法在2017年就被明令禁止，“尚未取得《商品房预售许可证》，并以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预付款性质的费用进行销售的，属违法预售行为”，所以当前的排卡基本上不会涉及到费用问题。

　　这种情况下，有些开发商为了尽可能蓄客，也会提出只要“登记或排卡，截止某个节点，每天减少XX元的优惠”，一般情况下还会设置“封顶金额”。

　　排卡发挥的效应，因房而异

　　之前说过，排卡是选房前的门票，至少项目后续的一些消息，销售更愿意精准透露给这些拿到门票的人。如果你关注的楼盘比较火，那这张门票所发挥的效应会更大。

　　北京第一个“日光”限竞房瀛海府，洋房产品总共194套，尽管验资需200万，前期仍有超过700多人排卡。开盘当天现场来了500余组客户，全程一个半小时结束，摇到260多号，场面相当刺激。

　　△2018年6月9日，瀛海府开盘当天

　　后来严肃君在探访华润理想国的时候，案场人员还专门说了这件事情，称很多项目以此为戒控制节奏，排卡较多的话可能会提前停止，“所以尽早排卡吧”。

　　当然以华润的蓄客情况并没有这样做，不过2018年坐拥绝佳地段的西城天铸，因排卡情况乐观，原定于12月5日的截止时间，提前到12月2日。

　　西城天铸项目方表示本盘很火，购房者通过“排卡被限定数量和日期”享受到了VIP的体验，开盘前的那种紧张感一下子就渲染出来了。

　　排卡：开发商调研市场的初级手段

　　楼盘大体可以分为三类：真的火、不温不火、真不火。不同程度的楼盘，可以根据排卡蓄客情况，来调整后续动作。

　　对于“真不火”的项目，排卡只是一个必经流程，实际形同虚设。蓄客不足，到时间也只能硬着头皮开盘，选房按部就班，选走一套是一套。

　　金隅·金麟府算是不温不火中偏不火的那种，开盘时间一拖再拖，排卡蓄客不理想，以至于开盘前几日，案场人员称验资不到100万的也可以参加选房，只不过没有验资礼物。（严肃君查了一下住建委官网，金麟府截至目前去化了13%）

　　不过，排卡也只是开发商调研市场的初级手段而已。

　　有过售楼处看房经验的粉丝都知道，很多销售会让你填写一份“意向表”，里面的内容会涉及意向户型、付款方式、首付比例、家庭住房情况，甚至还会有可接受的车位价格区间等选项。这些真实又鲜活的数据，都会成为开发商后续调整原定计划的科学指标。

　　对于一些“真火”项目，排卡就不是调研手段了，而是筛选客户的初级门槛，参观样板间的“通行证”。比如千万级的西山龙胤、中国府，看房也要经过验资、预约等流程。

　　△西山龙胤实景图

　　认真说来，从你刚踏入售楼处的时候，销售就用火眼金睛来甄选精准客户了。严肃君的小伙伴去五里坨某项目踩盘时，接待的门卫对着步话机职业地播报到：两位客户，步行来访。

　　当然，以上项目还不算“最火”，因为注定万众瞩目的楼盘会低调行事，连“排卡”的机会都不给你。

　　比如海淀西四环、唯一小户型在售项目永定翠庭，大半年以来严肃君置业群的群友连售楼处的门都没摸到。预售证下发后，住建委挂出的电话永远是无人接听的状态。

　　永定翠庭去年9月底下发预售证，10月中旬查看时一半房源已预订，至今购买仍不知道它卖给何人，这些人又是从什么样的渠道获取信息的。

　　有一点可以确定，这批人的“关系”够硬且恰到好处。对于这类项目，普通购房者需要精钻如何摸到“关系”，以及通过渠道捞剩下的房源。

　　想必关注严肃君的老粉丝们，对去年拿着现金直奔售楼处、只为入手融府C户型的疯狂场面记忆犹新。精彩过程，可点击：入手融府C户型，我用首套资格买到"二套"丨粉丝买房报告

　　真正的考验其实是“验资”

　　上述所有提及排卡的行为，后面必谈“验资”。因为这一步，才是真正考验你与房子是否有缘的验金石。

　　“验资”顾名思义就是查验你有多少资产，是否真的有能力购置此房，这个资产包含个人的存款余额、股票、理财等。

　　所验资产的金额，可以侧面折射出楼盘的市场状态。严肃君说几组数据，你就能很直观的对它们划分等级：

　　大兴金茂悦、中海云熙，验资需80万；招商·雍合府，验资排卡需提供200万可流动资金证明；佑安府，首套验资300万，二套验资600万。

　　即便是同一个项目，针对不同产品也会有不同的验资要求：

　　据闻，中海·望京府洋房首套验资400万，合院800万；洋房二套验资800万，合院1600万。（后续根据实际情况，可能会有所调整）

　　“验资”并非一成不变。

　　蓄客不理想的如前文提到的金麟府，会主动降低门槛；有的销售为完成业绩，也会暗示购房者可以“操作一下”。

　　状态良好的楼盘，对资产证明查的比较严，若蓄客量饱和，还会进而采取“验资升级”，再次精确客源。

　　筛客终极版—“冻资”

　　你会发现，登记→排卡→验资（验资升级）三个操作环环相扣，筛选客户步步升级，而最终版就是“冻资”。

　　冻资不是开发商普遍操作流程，还是要根据自身情况来判断是否做到这一步。具体指开发商指定（合作）银行，要求在该银行卡中储备一定资金（小到20万大到100万不等），让购房者自愿申请冻结。

　　因为这个卡实际上就是属于购房者，冻资也是“自愿”行为，所以此操作算是合理合法。

　　开盘时，这部分资金可自动转为首付款；若中途想解冻，有的在银行APP上就能解决。

　　整体而言，“冻资”是安全的，但以防万一仍需谨慎对待。准确来说，买房过程中凡是涉及“钱”的部分，都需要三思之后再三思。

　　不同市场业态下的“不同”

　　就严肃君目前了解到的，如此周密的步骤，其他一线城市因市场业态不一，流程也不尽相同。

　　上海：填写意向单→验资（股票不算）→认筹（认筹金可转定金）→摇号-选房；

　　广州：登记→认筹（认筹书上写号码以便于选房，后期可转定金）→摇号（开发商会视收筹情况来确定是否摇号）→选房，某些高端盘或会有验资、冻资的要求；

　　深圳：线下客户登记→公示登记客户、封存登记结果报送政府主管部门备案并同时提交至公证处→公证摇号并公示结果→线下公证选房。

　　值得一提的是，严肃君在询问三站的同事时，他们都表示开盘前很多费用收取是不被允许的，有的开发商或许会用其他方式进行。

　　在北京，排卡、验资、冻资这三项不会直接给到开发商费用，却又涉及到了金钱问题，你可以隐约体会到，存在了一块模糊而又灰色的地带。

　　综上所述，至少单论排卡，对开发商的意义＞对购房者的意义，购房者可操作的范围有限。

　　我们了解排卡过程中的“暗潮涌动”，意义在于改变“开发商让我干嘛就干嘛，虽然不知道自己到底在干嘛”的被动状态，去明晰其中的规则。至少在出现问题时，可以掌握更多的主动权。

　　互动时刻：

　　排卡过程中，你或身边的人还遇到过哪些问题？你认为排卡、验资、冻资这些是必要操作吗？欢迎在留言区讨论~

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