沙坪坝商圈未来日均90万的海量客流，需要如何“粘”住人？

文／蓝娅莉

3月19日，重庆市统计局、国家统计局重庆调查总队联合发布了《2018年重庆市国民经济和社会发展统计公报》。报告显示，2018年重庆全市常住人口为3101.79万人，比上年增加26.63万人。其中，主城九区常住人口达到875人，比上年增加9.94万人。而沙坪坝区和渝北区、九龙坡区一起位列常住人口前三名。

对沙坪坝商圈来说，随着城市总人口的增加，城镇化率的不断提高，人口也将越来越多。而沙坪坝核心也出现了交通拥堵、停车难、高端新潮商业缺乏等诸多问题，与片区内庞大的城市精英人群日益增长的消费需求形成了巨大的反差，沙区核心商圈亟待扩容升级。

大量的人口流动需要更宽阔的城市空间来承载。如今，TOD模式的出现，让此前并不显山露水的沙坪坝，迎来了好时机。

主城人口排名前三

沙坪坝商圈未来日均90万海量客流

人口是城市发展的动力，也是未来城市博弈中的核心竞争力。

最新统计数据显示，2018年沙坪坝区的常住居住人口为115万人，是主城人口第三大区域。

沙坪坝区还有较多三家医院、高校、中小学，教育人口总量超30万人，全重庆市近三分之一的科研机构集中于沙坪坝，智力型劳动者占全区在业人数的三分之一，教育科技从业者收入较高，消费层次高，注重消费附加值。

此外，沙坪坝区的自然人文景观也吸引了相当多海内外游客至沙坪坝区消费。目前，以磁器口古镇为核心，沙磁文化产业园为基础，红岩烈士陵园、白公馆、渣滓洞为精神灵魂，融汇滨江壹号等滨江休闲商业为主线的沙磁文化旅游圈已经形成，或将接待游客3500万人次。大量独具特色的高知消费群体的到来将更有利于沙坪坝区商业档次的提升。

今年，重庆西站与沙坪坝站同时投入运营，将为沙坪坝商圈带来巨大人流资源、经济效率和财富商机。

因此，沙区在高铁、地铁与教育、文旅的加持下，商圈未来预计日均人流量达90万！

但目前的沙区商圈同样面临着传统商圈的诟病，比如商圈规划滞后，三峡广场商圈面积仅0.27平方公里，周围被重师、一中、三中、八中紧紧环抱，南面被火车站所隔断，发展空间严重受限。

又据重庆市规划局通过大数据统计的《主城区居住人口密度TOP10街道》中显示，在10个居住人口密度最高的街道里，沙坪坝区域就有4个所属街道上榜，平均人口密度达到每平方公里3万人。

（沙坪坝商圈 邹飞摄于2004年）

所以，交通出行总量大、密集度高、土地利用高度高等隐私让沙坪坝区的交通问题也非常突出，商圈内部及周边人车混杂、交通阻塞、停车位紧缺的现象经常发生。

那么，沙坪坝区该如何扩容升级，留住上百万人口甚至辐射周边的海量人流呢？

全新TOD模式

彻底改变人流到达商圈方式

沙坪坝区亟待新鲜血液更新城市商业生活，带来更丰富的业态、更高端的品牌、更舒适的体验。但是首先要做的就是如何留住人？

事实上，像东京、纽约、香港等发达城市，人特别多与土地相对稀缺的矛盾，让整座城市变得拥挤不堪。但自从一种被称之为“解决大城市病的药”的物种出现后，城市轨道交通不断完善，大大促进了人口流入。

这种全新物种就是：TOD！

传统的商业，是以商圈为目的地，人流从四面八方到达，分散消费。而TOD商业，以交通枢纽为目的地，就地一站式展开消费。

TOD为城市发展提供更明确的方向，美国的纽约、波士顿、旧金山，日本东京，丹麦的哥本哈根、中国的香港等城市对TOD模式的成熟探索，都使其成为全球一线都市化的示范。

以日本为例，涉谷通过进行TOD模式的探索，商业商务服务功能高度集聚,人口集中明显。

当涩谷车站前十字路口街头信号灯变绿色的那一刻，瞬间就有3000多人穿越其间，最多的一天有超过50万人穿过这个路口。

（涩谷十字路口）

涉谷将多条线路的交汇，紧紧地将东京与周边地区连接起来，使得涩谷和周边地区催生出更大的经济效益。比如“涩谷之光”的地下空间和地面之间由地下地上空间一体化的“城市核心”进行垂直连接。B5-B3层是地铁车站，B3-７层是和地铁车站实现无缝对接的商业设施、11-16层是可以容纳约2000人的大剧院、17-34层是办公楼。该地块开发前是东急文化会馆，年亏损3亿日元，建成综合体后第一年营业额超过190亿日元，取得了很好的经济效益。

此外，在国际大都会纽约新世贸中心，TOD让每天170万人在此汇聚；在土地资源极其有限、容纳700万人口、60多万辆机动车、人均道路不足0.3米的中国香港，依靠TOD模式打造不堵城。

可见，与传统的城市“摊大饼”式的低密度发展模式相比，TOD模式通过立体的交通枢纽，带来大量的人流客流，必然引导各种市政配套、城市资源高度聚集。

对标涉谷之光

龙湖率先引用TOD开发模式

龙头房企龙湖集团已经承担起按照国外发达城市采用的TOD模式来进行开发。

事实上，龙湖是国内最早引用TOD开发模式的城市运营商之一，早在2003年，就开始了对TOD模式的探索，据不完全统计，在龙湖已开业或正在建设的商场中，有超过30座都位于轨交上盖或周边，已经充分具备了TOD模式的条件和要素。

东京涩谷“未来之光”，在地铁站的上面建了一座立体的城市：底层是商业，中间有一个能够容纳2000 人的空中剧院，上层是办公，这是一个很立体的城市混合体。

对标涩谷之光，龙湖又一代表力作，重庆首个“高铁+地铁+公交”TOD项目——龙湖光年正在抓紧建设中。

龙湖光年与涩谷之光有着异曲同工之处，其打造将朝着“地下化”和“高架化”的模式发展，并按照TOD模式展开，建设涵盖高铁、地铁、快轨、公交、客运等多种交通方式的集散中心，然后以400～800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

预计到2020年，沙坪坝铁路综合交通枢纽站的站前广场和三峡广场将连通，商圈的广场面积将从现在的0.27平方公里，扩大到0.74平方公里，增大近3倍。

重庆TOD模式探索

龙湖光年力推城市新格局构建

能“粘”住人，才能转化为商业价值。那么，具体应该怎样疏导人流呢？

龙湖光年所坐拥的沙坪坝铁路综合交通枢纽站，按照规划将有7层地下立体综合交通空间，成渝高铁专线、地铁1号线、地铁9号线、轨道环线以及27条公交线相继穿越枢纽而过。建成后，这里能实现高铁、轨道、公交、出租车、社会车辆等多种交通方式间的无缝换乘。

龙湖光年又是如何通过5大动线引流，让客流不外流的呢？

其一，站台引流。在龙湖光年的地下，沙坪坝铁路综合交通枢纽站有地下7层，还有4条轨道和27条公交线路相交，能让人们实现不出站就能逛天街。

其二，步行客流。同样在地下部分，项目设置有客户导流平台，约40米宽人行通路，能快速高效导入客流。

其三，车行人流。多主干道连接、P+R停车楼、市政停车位充足，条条大路通龙湖光年。

其四，广场引流。中心地标广场，吸引客流聚集，形成人气据点。

其五，电梯引流。扶梯+4台2.5吨级高载量电梯，速度快、载客多、效率高。

一座城市的TOD项目，通常会成这个城市的中心，原因之一就是因为“人流量”聚集。TOD建成后无疑会成为城市的新地标，城际消费目的地，都不只是重庆或沙区的消费力，而是高铁沿途，尤其是成渝之间所辐射的大约1000万人口。

让我们期待龙湖光年为沙区带来更前沿、潮流、高端的消费体验，并再次提升区域价值。