要储备多少知识，才能买一套好房子？

　　买房，不只是市场行为，还是门学问。

　　5月18日，公园悦府外立面的装饰板被大风吹落，脱落的装饰板把楼下的幼儿园房顶砸了个坑。幸好当天是周末，学校没有上课，孩子们都挺安全。

　　在此之前，购房者对于外立面的要求，可能仅仅只是“好看”、“有品质”，大风过后，外立面的安全性才被重视起来。

　　除了外立面，连廊存在到底有什么意义？现在被热点关注的装配式建筑和开放式小区，到底是进步还是倒退？

　　与购房者实际居住体验最直接相关的物业服务，也是分级的，你每月交的5块/平的物业费，能获得什么服务？

　　今天严肃君就来仔细说说，购房者不太清楚、容易忽略的5个“冷知识”。

　　外墙漆：

　　5年后给你一个斑驳的家？

　　你有注意过小区外立面用的是什么漆吗？

　　购房者对小区的第一印象，就是它的外立面。看当下，外墙漆关系到小区的整体感观；看未来，外墙漆影响新房的保值和出售。

　　目前，北京新房市场大部分选用外墙涂料作为装饰，少部分项目选择真石漆。一个合格的外墙漆，除了要兼顾美观外，还要做到长时间照射不变色，有抗水性，有自洁性。

　　外墙涂料耐沾污性、耐水性、耐候性、耐霉变性、装饰性好，但使用寿命较短，质感差一些，一般装修不到5年就需要再进行重新的粉刷施工。

　　真石漆有着石材的色泽，不仅能防火、防水、耐污染、耐酸碱，而且环保无毒无味，也不会褪色。

　　购房者一般认为，外立面用外挂石材更高端，是“豪宅”标配。实际上，外挂石材的施工要求更高，需要运输大量真石，高空外挂存在一定的安全隐患，想用石材的高层，一般都选用真石漆替代外挂石材。

　　但购房者偏执的认为，高昂的价格才是替换石材的真正原因。

　　外墙涂料与真石漆相比，可选的成本价档位更多，市场上一般是25-110元/平不等，而真石漆价格一般在70-80元/平。

　　我们来算一笔账，假设整个小区的外立面共有1万平，选用25元/平的外墙涂料，成本25万，若选用70元/平的真石漆，成本则是70万。

　　对于一些豪宅项目来说，外立面材料的更替，开发商可能是受限于开发成本，但对购房者来说，就是妥妥的减配。比如昆仑域，原宣传外立面为红色手砖，业主收房才发现变成了网格布加涂料，落差100%。

　　昆仑域的整改方案二选一，一是赠送中央空调及新风系统，二是在法律框架下协商退房。换言之，购房者看中的红色手砖外立面，只能存在记忆中了。

　　物业等级：

　　不止是物业费的差距

　　在大众认知中，物业公司不同，物业费收的也不一样。但你有关心过物业公司的等级，以及服务标准吗？

　　一个小区的物业，是购房者入住之后的“持久体验”，服务不好的物业，直接可以影响到房子的升值。

　　物业公司的等级共分为三级，一级资质最高，二级资质其次，三级资质最普通。2017年9月后，国家取消了对物业资质的核定，但此前核定的等级对购房者依然有参考意义。

　　3块的物业跟7块的物业，服务上又有什么区别？其实各地方都有规定，甚至细化到值班时间、从业人员要求、报修处理时间、社区文化活动次数、安保巡逻次数等。

　　以北京物业服务标准（划分了五级，五级最优）为例，三级及以上物业要求从业人员分岗位统一着装，五级物业还会按需求配备具有外语会话能力的管理人员。

　　关于维修方面，水、电急修20分钟内到达现场，其它报修按约定时间到场，四级、五级物业要求其它报修30分钟内到场，并要求报修回访率不少于30%。

　　限竞房洺悦苑的物业是三级，金地悦风华的物业为四级，感兴趣的可以点击下方图片放大研究。

　　图片点击可放大

　　目前可以在住建委查询中心查到物业公司资质，但需要注意，以检索“中海”为例，不同地区注册的中海物业等级不同。

　　已经买了房的小伙伴，可以回家翻翻购房合同，上面有标明物业等级。

　　还没买以及正在买的小伙伴，看房时问清物业公司全称，签合同时注意合同中所写物业单位。

　　住建委物业等级查询页面示意

　　装配式建筑：

　　大型乐高拼搭现场

　　不知道你有没有发现，北京几乎所有限竞房都要求装配式建筑，难道装配式建筑是限竞房标配？

　　其实早在2016年，国家决定全面推广装配式建筑。商品房北京五和万科长阳天地、中粮万科长阳半岛都是由中建一局承建的装配式建筑小区，两个小区的品质与质量，在房山长阳地区的认可度很高。

　　与传统的建筑方式不同，装配式建筑就像搭积木一样。装配式建筑将部分或所有构件在工厂预制完成，然后运到施工现场进行组装。“组装”不只是“搭”，预制构件运到施工现场后，会进行钢筋混凝土的搭接和浇筑。

　　装配式建筑施工现场

　　装配式构件是在工厂里预制的，能最大限度地改善墙体开裂、渗漏等质量通病，并提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性。

　　据了解，目前制造装配式构件的只有几家公司，且是国家重点扶植的企业，构件不会偷工减料。与现场施工相比，装配式构件更安全，更放心。

　　另外，装配式建筑比传统建筑方式进度快30%左右，购房者可以更早收房，也可以更早的还贷款。

　　连廊：

　　实际上还有消防需求

　　严肃君的N个500人置业群里曾经有个项目，在没出效果图之前，群友评价相当高，直到伴随效果图一同曝光了连廊，评分立马掉到了7分（满分10）。

　　除了私密性受影响的槽点之外，连廊到底有啥用？

　　根据《住宅设计规范》第六章第四节规定，“十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊。联系廊可隔层设置，上下联系廊之间的间隔不应超过五层”，规范中所说的“联系廊”即连廊。

　　连廊不仅要美观，更承担着疏散住户、消防的需求。

　　在国家出台的《建筑设计防火规范》中，第五章第五节“安全疏散和避难”对住宅建筑的安全出口设置和防火门材料有着明确又细致的规定。

　　消防连廊应直接与疏散楼梯、安全出口或室外避难场地连通。

　　若连廊仅作为通行之用，应采用不燃材料，连廊出口符合安全出口的要求时，该出口可作为安全出口。

　　但目前，连廊的存在备受诟病。连廊护栏高度不够，或立杆间距过大存在安全隐患；而符合安全规定的连廊，因为“怕有人跳楼”有可能被物业锁上，丧失消防通道的意义。

　　若让购房者正视连廊，还需要开发商、物业更加努力，正确管理、维护连廊。

　　开放式小区：

　　没你想象的那么可怕

　　以前一提到开放式小区，严肃君的脑海里就会浮现小区内车辆、行人随意穿梭，隐私性差的画面。

　　但实际上，开放式小区并没有想象的那么可怕。严肃君梳理了几个购房者关心的问题，并做了解答：

　　1.什么人都能进，安全怎么确保？

　　严肃君踩盘多年，那些非开放但物业不作为的小区，安全指数一样低。一个小区安不安全，关键要看楼栋单元本身的安全系数，刷卡进门，每栋配备保安，即便是在乱世，依然可以独善其身。

　　2.社区资源共享，如何确保自身权益？

　　其实是“1”，还是“1+N”的问题。你选择1个社区的健身资源，还是选择小区方圆2公里内所有的健身资源呢？

　　3.小区内机动车乱跑，跟住在路边有什么区别？

　　首先，开放并不意味着小区内就有双向2车道的大马路，开放的社区可以通过限速、禁止鸣笛等减轻行车对住户的影响。

　　其次，不是所有小区都适合开放。对于大型社区来说，开放后可以切实解决“最后一公里”的问题。但小型社区比如四道口，并没有开放的必要。

　　有关开放式社区更多的问题，严肃君此前已详细解读，可以看这篇→关于开放式小区的三个真相

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　　买房是件大事儿，很多人都是头一回，你还想了解哪些关于买房的知识？欢迎留言告诉严肃君~

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