加拿大房东的十大流派之二：民宿派（Airbnb）L#120

加拿大房东的十大流派之二：民宿派（Airbnb）L#120

原创： 威廉三

民宿（Airbnb）近两年来那叫一个火，许多房东都跃跃欲试。民宿流确实可以用一个“博”字来形容，其体系类似大百科全书式的。从民宿运作上，涉及房屋布置、房源推广、动态定价、客户评价反馈、保洁维护等诸多环节。做民宿的人很多，做的好的人非常少。其实，魔鬼都在细节里，今天三哥就带你走近民宿派。

（一）民宿的本质

房东们习惯把Airbnb翻译成民宿。其实Airbnb是一个让房东出租房屋房间的网站，该网站重点提供短期出租房的居间服务。在网站上，每一个住宿对象都与房东联系，房东的个人文件包括其他用户的推荐、住宿过的顾客评价，以及房东回复和私人消息系统。Airbnb网站的主要收入来源为订房服务费和信用卡费。根据房费不同，收费比例从6%到12%不等。当然，国内外还有其他的类似平台，国外有VRBO，国内有途家网、蚂蚁网和小猪网，但都远不如Aribnb的影响力。

有没有发现，Airbnb很像淘宝网，它只是提供一个交易平台。淘宝网的交易双方是卖家和买家，Airbnb的交易双方是房东和房客。我们不做Airbnb交易平台，我们是民宿房东。那么民宿的本质是什么呢？

答案是：短租。

短租房与长租房对应，但短租房的主要竞争对手不是长租房，而是其他短租住宿。民宿所蚕食的市场空间主要是：酒店和旅馆。民宿早已有之，但只是散兵游勇。近年来民宿兴起，是因为Airbnb互联网平台和民宿一旦结合，立即产生强烈的化学反应，并迅速成长为传统酒店行业的搅局者。

与传统酒店相比，Airbnb的优势在于平台上多样化的民宿选择与出色的性价比。近几年来，Airbnb平台上提供的可租房屋数量迅猛增长，遍及全球190多个国家，且平台在游客中的知名度越来越高。对那些崇尚“穷游”的旅行者而言，租用一个单间，甚至一整套房可能都比在酒店住一晚来得便宜，更别说加上20%酒店税以及昂贵的餐饮消费了。在很多游客心目中，Airbnb就是物美价廉的代名词。另一方面，三哥发现，在高档酒店云集的多伦多downtown，Airbnb也提供了约200套每晚价格在500加元以上的房源，说明Airbnb民宿不但在中低端住宿领域攻城拔寨，甚至还悄悄地开始向高端奢华酒店迂回包抄了。

（二）民宿的分类

按照不同的标准，可以将民宿分为不同的类别。

1）按位置，可以分为城市民宿和乡村民宿。典型的如市中心的Condo公寓（城市民宿）和Simcoe湖边的度假屋（乡村民宿）。

2）按功能，可以分为纯粹住宿型和特色服务型，即除住宿外，结合周边资源，提供旅游观光、休闲娱乐、社交文化等特色服务。

3）按产权，分为传统民宿，即利用自有空闲住宅，以家庭副业方式经营。经营型民宿，投资者租赁房屋，以利润最大化为目的经营。

7.按规模，分为单打独斗型和加盟连锁型。专业化、品牌化、连锁化已经成为行业新趋势，民宿的“去民宿化”会越来越明显，“连锁的品牌千篇一律，有趣的民宿万里挑一”的现象正在上演。

（三）适合做民宿的房子

要做民宿派的房东，必须要有适合做民宿的房子。有人提出很多条件：地段好；交通方便；装修很重要；生活便利，社区环境等等，但三哥以为，都没有说到点子上。大道至简，适合做民宿的房子必须要满足的一个条件——人！

适合做民宿的房子必须在有持续稳定的人流的地方。不管大城市还是小乡村，持续稳定的人流集中在以下区域：交通枢纽（机场、火车站、地铁沿线），城市人流中心（商务区、大型展馆、医院、学校、行政服务），旅游景点（休闲度假、吃喝玩乐）。

具体到大多伦多地区，其实只有两种房屋最适合做民宿：Downtown高级公寓和风景区度假屋（主要集中在北部湖滨）。而Downtown公寓，又因为商务、交通、人流和不受季节影响，而全面胜出风景区度假屋。当然，即使同在市中心，民宿公寓的具体位置、室内格局、硬装软装、风格情调、管理服务等因素，均会对经营效益产生影响。所以，没有合适的房子的房东可以洗洗睡了。

（四）风险和监管

对民宿派的房东们，监管方面既有坏消息，也有好消息。你们是想先听坏消息，还是先听好消息呢？嗯，好东西留在后面吧，三哥先带你们来看看坏消息。民宿短租在全球如火燎原的发展，同时带来了很多批评和争议：

1）容许业主将住宅分租作短租，绕过了传统酒店业必须向政府申请各式牌照、缴付税款、受严格监管的常规，对酒店经营者是一种不公平竞争。

2) 短租发展过度可能导致租务市场扭曲，很多房东会倾向将房屋包装成“民宿”短租，令市场上长租单位数量减少，拉高整体租金水平，严重影响长租租客利益。

3) 很多国家城市尚无短租监管条例，或者即使有监管法规，多数民宿经营者并没有合法执照。房客要蒙受极大人身安全风险，Airbnb不可能审查所有出租单位基本结构、消防、电器等安全，也无法对房东进行严格背景审查，更无法保证并严格约束房东品格操守。

4) 滋扰邻里。短租供出租单位原本大多数只做住宅，未预期作为酒店用途。住宅社区难免因大量陌生人进出变得人群复杂，难免会对住宅社区其他邻居带来滋扰，甚至带来严重安保隐患。

具体到多伦多地区，民宿短租在多伦多还未获正式许可。

2018年初，多伦多市议会提交了《短租管理条例》，该条例要求经营短租房东向政府申请许可证，并需缴纳4%的市级住宿税（Municipal AccommodationTax）MAT。另外，三哥给大家扒一扒该条例的其他主要内容：

1）短租经营只能在自住房屋（principal residenceonly）内，房东和租客均可经营。

解读：小心你的租客越俎代庖。

2)第二居所（secondary suites）也可以经营短租，只要该第二居所也属于主住房屋（principalresidence）。

解读：你的分租租客也可以经营Airbnb，吐血~

3）经营短租每年时间不超过180天。

解读：剩下的半年是你政府给我发工资吗？

4）每次不超过28天的短租，均需缴纳4%的MAT住宿税。

解读：民宿房东们扒拉手指头算一下，4%MAT，6%订房费，2%信用卡费，还剩多少利润？

5）Airbnb公司每年牌照费$5000,每晚订房费$1。短租房东牌照费$50，Airbnb公司可代收Mat。

Airbnb公司和短租房东们是不是已经想上街拉横幅示威了？！

下面，好消息是：该条例已被上诉至上诉法庭Local Planning AppealTribunal (LPAT)，2018年8月一审未过，2019年4月刚刚二审，但截至目前结果还没有公布。现在看来很可能再次推迟。所以，民宿派的房东们暂时还可以苟延残喘。

（五）民宿运营成功的关键

运营成功的民宿需要有三个关键。第一是境界；第二是情怀；第三是温度。

1、民宿派的三个境界

王国维在《人间词话》中说：古今之成大事业者，必经过三种境界：“昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽天涯路。”此第一境也。“衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。”此第二境也。“众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处。”此第三境也。三哥以为，民宿派的房东们也有三个境界需要不断修炼：

1）第一境界的民宿，就是传统的房屋房间的售卖，早餐酒水的售卖。民宿派早期房东都是这样的一个业态。

2）第二个境界的民宿，售卖的是一种生活方式；例如：文艺青年素食瑜伽，吃货美食饕餮，茶艺插花，音乐美展沙龙，土豪商务范等等花样繁多的生活方式。因为每个人有每个人的生活方式。民宿房东的生活方式不可能让所有人都喜欢，一旦你售卖的生活方式不能让所有人所喜欢，整个的销售局面会比较狭窄。

3）第三个境界的民宿，售卖的是一种生活片段，是一种回忆。每一个客人前来度假，都有自己的诉求，所有的诉求都是不相同的。为客人提供专属的生活片段，是最高级的民宿房东需要去做的事情。

2、运营民宿的情怀

民宿房东应当营造的情怀，可以用三个词形容：度假空间、生活场景、理想居所。

1）度假空间。大多数民宿客人的第一需求是度假休闲。能够有一段时间的放松，享受回归自然状态的舒适。而很多民宿房东，更多考虑的是生意和业务，单纯把房子房间做的像酒店一样，其实就失去了度假的感觉。民宿房间如果做成了酒店房间一样，客人一进门看到的就是酒店房间，就是一个住的地方，你凭什么让他花酒店一样的价钱。

2）生活场景。民宿的空间，需要有生活化的场景在里面，就好像编剧会把作品编排出来，变成一个具象化的场景。民宿房东们要像一个艺术家，根据房屋和客户群体特点，设计生活主题场景，由设计师进行呈现，把场景和氛围营造出来。

3）理想居所可能是更重要的。做民宿的初心，如果纯粹是为了赚钱，那出发点会不一样；如果因为喜欢而去做，顺便也可以赚点钱，那做事的方法和心态又会不一样。如果房东自己都愿意或长或短，住在自己打造的梦想小屋里，你觉得客人会不会喜欢呢？

3、民宿的温度

说了这么多，其实归结到一个点，就是民宿要具备人情温度。为什么头部的10%民宿拿走了总租金收益的30%？因为大多数民宿只有“房”，没有“人”。民宿真正的价值不在于那个房屋的空间和装潢，而在于房主赋予这个房间的“味道”，有温度的住宿，民宿本质上是“人”的生意。

在一处陌生的地方，有一盏灯是为我而亮，即使这个城市再陌生，有个房间，这个房间的房东能给我提供一处温馨而简单的住所，能告诉我这个城市最值得品味的地方，最好吃的当地小吃，最值得看的音乐剧和画廊，能和我一起共进早餐，当地的美食文化都浓缩在那早上一小时，那是我才真正成为了当地人。我愿意告诉我的朋友，在那个我去过的城市里，有位新认识的朋友，他有个非常温馨的房间，是个有趣的朋友，能和他小酌两杯，吐槽人生，小酒微醺，夜风徐徐。

很多时候，旅行者需要的不单是一处住所，而是一种连接，和这个陌生城市的连接，和我去过的地方的连接。没有“人”，任何风景的连接都只是暂时的，唯有“人”是大脑记忆永远鲜活的印记，滋养生命和情感成长的印记。没有“温度”的民宿，不是好的民宿。从这个角度讲，也许多伦多市府让房东们只能在自住房里经营民宿，是选择了一条有人情的民宿发展之路。

写到最后，连三哥也变得文艺起来。其实还是在《加拿大房东的十大门派L#100》提到过的，短租民宿属于峨眉派，细节博杂，需要情怀温度，还是更适合细心耐烦、情感丰富的年轻女房东们。留一句话为她们加油吧：

越过山丘，会有人等候；

越过山丘，你的选择岁月偷不走。

2. 欢迎转载，转载请注明作者和出处。

（威廉三，2019年5月2日夜）

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