每天上涨1.88W！深圳这一小区造富神话，是如何炼成的？

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继上次介绍完恒裕滨城二期后，今天我们介绍下湾区南部头排翡翠海岸，深圳湾第二个，也是最后一个容积率低至2.0的一线海景豪宅。

外观上，翡翠海岸沿袭了卓越维港早期豪宅调性，十分低调，傲立于湾区南部端头位。

小区总共只有6栋，楼间距大、密度低，花园、泳池设计都对得起一个豪宅该有的品质，与周边的阳光海滨、鸿威海怡、澳城一期明显拉开了距离，说“傲立”绝对没夸大。

就目前来说，翡翠海岸和鸿威海怡的视野在湾区来说是最好的，一流视野看深圳湾和深圳湾大桥，完全无遮挡，未来就说不定了。

作为后起之秀，翡翠海岸在豪宅品质上的打造丝毫不输三湘海尚，开发商虽是小众，似乎越是小众就越想出众，在产品打造上比一般只走流水线的开发商更会花心思，以便让自己的产品在质上取胜，吸引那些挑剔的金主。

其定位为“湾区头排，墅质大宅”，树立“不争至美”的形象。

“墅质大宅”，小区建筑质量极高，外立面用的干挂石材，配上德国旭格铝合金门窗、3.2米层高，大宅风范得以呈现。

“至美”的最佳体现就是E栋的大面积复式户型，花园、海景尽揽眼底，回家就是奢享，也不奇怪开发商直接内部就消化了该户型。

01 惊人喝茶费+高配高尔夫柜箱

回顾一下翡翠海岸的入市时间——2013年底开盘入市，很多开发商都在努力避开这个惨淡且限价的时期。

翡翠海岸在当年7月封顶后，挨到年底终于入市了，明智的先推出C栋89平的精装小户型+A栋177平的大户型试水，但5万左右的均价足以说明开发商真心不想亏本卖，硬货留着后面突破限价卖。

这个均价在当时来说并不便宜，不过凭借着湾区货源稀缺、一度热炒的高昂“喝茶费”（30万，70万，最后高达120万），想买的还可能买不到，价高已不是问题，喝茶费已经拦截一批买家后，依旧不愁卖。

D栋177平的在15年入市，刚好赶上深圳房价上升期，单价已卖到7万多，毕竟除E栋大面积复式外。

在大面积平层中，D栋视野是唯一可以和E栋PK的。

据悉，当时有业主为了买到这栋的高层，光喝茶费就花了有180万，真假不知道，光这手笔，壕……到E栋入市，你想交喝茶费也买不到。

为什么有人争抢交喝茶费也想买翡翠海岸呢？

小区占据的地段、低容积率、景观是主要因素，还有就是开发商对产品真金白银的投入。

除了我们前面已经提到的，翡翠海岸还有一个细节做得很到位，对一些户型赠送了位于车库的储物箱，湾区独有。

从高度和容量来看，放置高尔夫器具刚刚好，极大的便利了有此类爱好的住户群体，细微之处见匠心。

此外，除C栋外，其他栋全部都是2梯2户，电梯直达入户，充分保证住户的私密性和便利性。

不过，房子和小区很难有完美的，豪宅也不例外。

翡翠海岸也是一个有得有失的豪宅，小区体量小，围合式布局使得每一栋都临路，没有绝对安静的户型，C栋西南向的还正对十字路口，卖相自然也差一点。

02 神秘独栋复式

翡翠海岸在湾区豪宅中，占地面积不大，30894.09平米，建筑面积61788平米。

为了保证豪宅该有的空间感、舒适感，只建了6栋，把容积率做到了2.0。

所有楼栋基本都能看点海景，除C栋为3梯5户外，其他栋均是2梯2户（电梯直达入户，加保姆梯的话是3梯），总共366户，车位732个，车位比接近1：2，带深圳湾学校学位。

2013年底开盘入市，15年入伙，ABC栋为一期最先入市。

DEF栋为二期，DF栋2014年12月低入市，E栋大面积复式于2015年上半年推出，但根本没有对外卖，进入二手房市场后，连附近中介都没几个看过这个户型，偶尔有放盘的，看房也有一定门槛。

E栋全是345平的5房复式，东南朝向，可以说占据了小区最优位置，前看海景无遮挡、后看花园安静，关键风水也好，旁边就是中心河，不远处是海，经常能看到海水倒灌入河，有“财源滚滚来”寓意。

楼栋外景图和户型图如下：

复式分为一般的实用性复式（湾区多个小区都有，曦湾华府、阳光海滨等），还有就是奢享型大面积顶复，成为多数小区中比较稀缺的户型，翡翠海岸则直接把最好的位置拿出来建了一整栋大面积复式，前后4个阳台。

绝佳的地段、景观，开发商怎舍得拿出来卖（湾区很多豪宅的顶复基本上在开盘初期的时候也是被内定了的），市场传言都是开发商内部消化了。

实地踩盘时从该楼栋外观来看，入住率并不高，可能现在都还保留有单位没拿出来卖，二手也很少放卖。

由于放卖少，成交也屈指可数，上半年仅成交一套中间楼层的，成交价5500万左右，单价接近16万。

03 大平层电梯直达入户

占据翡翠主流的是大面积平层户型，有两种面积可以选择，177平和225平，都是4+1房。

225平的就是177平的放大版，两个套间设计。都是2梯2户，电梯直达入户，湾区绝无仅有，充分满足住户对私密空间、居家安全性的需要。

177平分布在ABD三栋，都是东南向，其中为了迎合7090政策，B栋20楼以下都是双证；F栋全是225平南向，赠送都很高。

在视野和景观上，目前来说，D栋和E栋视野是可以匹敌的，不过未来前面空地还会开发，景观只是暂时的。

F栋景观不错，阳台方向既能看花园又能看海景；AB栋看花园，隔着前面栋缝隙能看海，同时临后海滨路主干道，安静度次于其他栋。

这里对177平的户型重点介绍下。

翡翠大平层户型框架和多数豪宅一样，客餐厅前后双阳台，带保姆间和保姆电梯，主卧是最给力的，两面90度夹角大飘窗，采光、视野绝对震撼，入户就是大露台，客厅、次卧出大阳台，不过厨房面积有点小，其他都还好。

下面是我们实拍的B栋低楼层毛坯房图片和户型图：

△大气飘窗主卧

△赠送的入户

225平的6月份成交了2套，一套低层（3850万，不满两年）和高层（4750万），二者差价达900万，最高单价卖到了21万左右。

目前放盘量有4套左右，报价在5000万左右，楼层稍低的8A报价都要4800万了，业主心态普遍高还不急卖，报价直接参考最高成交价了，实在虚高。

177平的双拼报价在3000万左右，这个价很难卖，单证报价在3600万左右，单证报价和成交价比较接近，小区主流户型，报价没有太离谱。

04 唯一一栋刚需房

光上面B栋那几套双证户型是不够满足7090政策的，所以开发商单独设计了一栋小面积户型，可谓是豪宅中的刚需户型。

虽然安静度一般，部分户型还直面十字路口，借着翡翠品质、总价低等优势，成了小区最受欢迎、成交最活跃的户型，我们也给大家分析的细致一些。

D栋3梯5户，都是89平的3房2卫，均有赠送，其中E户型可以做3+1房。

A户型西北向，看后海滨路和部分花园，有点吵；B户型东北向，看花园，朝向一般，但安静度优于A户型，AB户型格局一样，厨房位置有点不方正，不过阳台很长，连接厨房、客厅和公卫。

CD户型格局一样，均方正东南向，客厅、次卧出阳台，临蛇口新街路、看海景，景观是他的加分项，不过未来可能会被遮挡。

E户型为89平中唯一可以做3+1房，户型方正西南向，客厅、厨房均出阳台，不过客厅方向直面十字路口和山，从风水上来讲有点不好，就看个人忌不忌讳了。

下图是三个户型图示：

△AB户型

△CD户型

△E户型

△E户型客厅方向景观

所以3房户型均有赠送，实用率还可以，注重景观还是安静度、朝向，或者想多个房间，C栋随便选。

卖得好的要属E户型，去年底的时候成交了一套6楼的，业主一开始报价1430万（市场价1400万左右），急卖下后面降到了1360万成交（绝对笋的价格）。

现在， 至少可以卖到1700万了，半年时间升值340万，睡后收入平均每天增加1.88万，果真笋盘抢到就是赚到！

目前除E户型外，其他户型加起来有6套在卖，但诚卖的可能只有2-3套，CD户型报价在1600-1700万左右，AB户型高层报价要1700万了，都不便宜。

05 豪宅该有的品质，翡翠都能给你

湾区豪宅同等面积和预算选择性多样，但翡翠能更贴近对豪宅有真正需求人士的口味。

翡翠楼龄新，与差不多同期的恒二相比，外观给人低调、高档品性，楼间距大、建筑质量高，是多数人心中的第一眼豪宅。

低容积率保证了住家舒适度；私密性和安全性一直以来都是富人们对豪宅的基本追求，翡翠户型设计没有明显缺陷，大户型独门独户电梯，完美贴合富人对尊享的需求；在居民素质上。

除了C栋外，全是大户型，从价格上就把普通刚需阶层、伪高端人群排除在外，保证了社区圈层的干净。

南部一线海景头排位置，大户型全部南向或西南向，客厅方向除本小区楼栋外，视野上几乎不受临近小区影响。

低层商铺配套以低频、高端行业为主，远离人流量大的大型商圈、地铁口，小区周边人流量少、住家安静，豪宅需要的不是最前沿配套，至于购物、生活所需，那是保姆需要操心的事。

同为2.0低容积率豪宅，三湘和翡翠占据湾区南北头排位置，豪宅调性、户型上各有各的亮点，从多方面综合来看，湾区要想买到真豪宅，选择这两个小区是比较靠谱的，就看土豪们偏好哪一款了。

至于翡翠的价值，从价格上来看，小户型价格变动大，主要是转手频繁。

大户型放卖少，成交不活跃，但价格一直居高不下，最高已经卖到22万一平，近期的报价与成交价差距越来越大，在当下市场来说是虚高了，因为没有人愿意买单。

有个不确定的因素是，当下一览无遗的景观后期都很难保证，小区看海方向的空地已经有主了，只是还没开发，鸿威海怡湾前面的空地未来可能要建南山中医院。

这一样一来翡翠海景能保证的只有E栋了（沿中心河方向看海景，视野肯定没现在好），海风一吹，附近小区空气普遍会受影响。

景观没了、周边环境受影响，失去了外部软装支撑，的确就没那么大吸引力了，但这不影响翡翠的豪宅定位。

深圳湾学校学位也是一个点缀，即便涨不过湾区其他豪宅，它属于豪宅的价值是不变的，这才是支撑其未来能否继续屹立湾区头牌豪宅排行榜的根本。

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