最高法院:司法拍卖中已签订成交确认书,法院还能否撤销该拍卖程序?

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【最高人民法院】

已签订拍卖成交确认书的竞买人在执行法院生效裁定作出前尚未取得物权，法院此时仍可撤销该拍卖程序

作者：李舒 唐青林 (北京云亭律师事务所)

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裁判要旨：

司法拍卖中，即便竞买人已签订了拍卖成交确认书，但若执行法院没有送达拍卖成交裁定，强制拍卖程序即没有结束，竞买人不能办理过户手续，也不能发生财产权利转移的效力，执行法院有权撤销该拍卖程序。

案情介绍：

一、因胶州市大沽河农科园公司（下称“大沽河公司”）涉诉，被临朐县法院查封财产。执行中，又因胶州市李哥庄镇人民政府（下称“李哥庄镇政府”）接受大沽河公司资产，临朐县法院裁定追加李哥庄镇政府为被执行人。

二、大沽河公司被查封财产为其承租的李哥庄镇北王家庄村民委员会（下称“北王家庄村委会”）所有的集体土地上建设的包括农作物种植温室大棚在内的地上建筑物。经评估拍卖，孙俊岗于2007年7月5日竞得该财产， 同日，与拍卖公司签订《拍卖成交确认合同》。

三、李哥庄镇政府向临朐县法院提出执行异议， 主张拍卖程序违法，拍卖物属违法建筑不应拍卖。 临朐县法院作出（2008）临法执异字第1号民事裁定（下称“临1号裁定”）， 撤销拍卖裁定及相关委托拍卖通知。

四、孙俊岗向潍坊中院申请复议，请求撤销临1号裁定，潍坊中院作出（2008）潍执复字第19号民事裁定（下称“潍19号裁定”），驳回孙俊岗的复议请求。又因孙俊岗与北王家庄村委会签订的《土地租赁协议》被认定无效，拍卖裁定已被撤销，2015年11月16日，临朐县法院通知拍卖公司将拍卖款35万元退还孙俊岗。

五、孙俊岗向最高法院申诉，请求撤销潍19号裁定、临1号裁定。最高法院驳回孙俊岗的申诉请求。

关于临朐县法院撤销拍卖裁定是否符合法律规定的问题， 买受人竞买案涉财产后，与拍卖公司签订了《拍卖成交确认合同》，约定拍卖成交后的款项交付方式。 执行法院一直未制作确认拍卖成交的执行裁定。 本案中的拍卖行为是在执行程序中经法院委托进行的司法拍卖，司法拍卖不同于普通民事拍卖， 受委托拍卖机构的拍卖行为性质上属于司法授权行为， 其只能在法院授权范围内实施司法拍卖活动，并受执行法院监督。因此， 对于司法拍卖而言，即使签订了拍卖成交确认书，只要执行法院没有送达拍卖成交裁定，强制拍卖程序就没有结束，竞买人就不能办理过户手续，也就不会发生财产权利转移的效力。

同时也提请当事人经司法拍卖取得财产应注意何时取得该竞买财产的物权。

一、因法院的法律文书导致物权变更、转让的，自法律文书生效时发生效力，竞买人虽通过拍卖竞价与拍卖机构签订了《拍卖成交确认合同》，并支付了部分或全部成交款， 但未取得足以导致物权变动的具有形成效力的拍卖不动产物权转移的裁定，故竞买人此时未取得拍卖房屋的所有权，法院此时仍可撤销该拍卖程序。 所以，竞买人应注意其自收到执行法院生效拍卖裁定时取得拍卖财产的所有权，仅签订《拍卖成交确认合同》并未产生物权变动之法律效力。

二、竞买人与拍卖公司之间签订的《拍卖成交确认合同》，合同成立生效后，双方当事人均应按照合同约定的权利义务履行合同约定，一方违约的应根据合同及《合同法》相关规定承担违约责任。 竞买人若未能依照拍卖成交确认书中约定期限交纳拍卖款的，导致涉案财产重新拍卖，出现他人以低于第一次拍卖价成交的情况。 根据拍卖交易规则的相关规定及《拍卖成交确认合同》的约定，重新拍卖后造成拍卖标的物差价损失应由违约方即原竞买人承担。

三、此外，关于集体所有土地的使用权能否被集体以外人员取得的纠纷，本案拍卖的标的物是大沽河公司在承租的北王家庄 村委会所有的集体土地上建设的包括农作物种植温室大棚在内的地上建筑物。 使用该建筑物并从事农业种植，就离不开建筑物所附着的土地。孙俊岗虽与北王家庄村委会签订了相关土地租赁协议，但由于未得到李哥庄镇政府的批准，依据土地管理法第十五条第二款的规定，其无法合法使用拍卖标的物所附着的土地。且根据2006年4月26日胶州法院作出的（2006）胶民初字第0408号民事判决，北王家庄村委会与大洋公司签订的土地租赁协议已经终止，孙俊岗亦不能继受取得大沽河公司原有的权利。孙俊岗竞买案涉财产的目的无法实现。所以，当事人在竞拍“两权”抵押（农村土地承包经营权和农民住房财产权）财产时， 需要明确当地能否办理后续过户或经营手续并进一步判断能否实现竞买目的。

相关法律：

《土地管理法》
第十五条第二款 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》［法发〔2004〕5号］
第二十四条 人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。
对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十九条 动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
《物权法》
第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于已签订拍卖成交确认书的竞买人在执行法院生效裁定作出前尚未取得物权，法院此时仍可撤销该拍卖程序的详细论述和分析。

临朐县法院撤销拍卖裁定是否符合法律规定。

孙俊岗并未合法取得本案的案涉标的物。买受人孙俊岗竞买案涉财产后，与精诚拍卖公司签订了《拍卖成交确认合同》，约定拍卖成交后，除即时清结的情况外，拍定方须当场交付拍定价款总额的5%的定金，计15万元；从2007年8月起，每月的15日前交付拍卖款35万元，于2008年1月15日将所有拍卖款付清。经查，孙俊岗除在拍卖成交当日支付5万元保证金、次日支付30万元外，余款未付。 执行法院也未制作确认拍卖成交的执行裁定。 因本案的拍卖行为是在执行程序中经法院委托进行的司法拍卖，司法拍卖不同于普通民事拍卖， 受委托拍卖机构的拍卖行为性质上属于司法授权行为， 其只能在法院授权范围内实施司法拍卖活动，并受执行法院监督。因此， 对于司法拍卖而言，即使签订了拍卖成交确认书，只要执行法院没有送达拍卖成交裁定，强制拍卖程序就没有结束，竞买人就不能办理过户手续，也就不会发生财产权利转移的效力。 故临朐县法院综合考虑上述情况，撤销该院拍卖裁定及相关委托拍卖通知书，符合本案客观情况，也不违反相关法律规定。”

案件来源：

最高人民法院：《孙俊岗、山东省临朐县华龙园林工程有限公司与山东省胶州市李哥庄镇人民政府、胶州市大沽河农科园有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书》【（2016）最高法执监277号】

有关已签订拍卖成交确认书的竞买人在执行法院生效裁定作出前，因其尚未取得物权，法院此时仍可撤销该拍卖程序的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点，以供读者参考。

1、因法院的法律文书导致物权变更、转让的，自法律文书等生效时发生效力，竞买人虽通过拍卖竞价与拍卖机构签订了《拍卖成交确认合同》，并支付了全部成交款，但未取得足以导致物权变动的具有形成效力的拍卖不动产物权转移的裁定，故竞买人此时未取得拍卖房屋的所有权。

案例一： 《黄朝豪、中国建设银行股份有限公司佛山市分行等与唐灶群、曾国防执行裁定书》【佛山市中级人民法院（2016）粤06执复90号】

本院认为，“根据《物权法》第九条第一款、第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，不动产的设立、变更、转让或者消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因 法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力 。不动产、有登记的特定动产或者其他财产拍卖成交或抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交后或抵债裁定送达买受人或承受人时起转移。本案争议的财产系不动产， 黄朝豪虽然通过拍卖竞价与拍卖机构签订了《拍卖成交确认书》，并支付了全部成交款，但未取得足以导致物权变动的具有形成效力的拍卖成交、不动产物权转移的裁定，故黄朝豪尚未取得702房的所有权， 不享有直接支配和排他的权利。黄朝豪的复议理由不成立，本院不予采纳。原审法院亦已作出执行裁定退回黄朝豪相应竞买款项及拍卖佣金，并无造成黄朝豪的经济损失。原审法院结合申请执行人的权利基础、被执行人自动履行债务情况和居住现状，以及黄朝豪的救济保障，作出（2015）佛城法执字第909号-3号执行裁定书，并无不当，本院予以支持。”

2、竞买人未能依照拍卖成交确认书中约定期限交纳拍卖款的，导致涉案财产重新拍卖，出现以低于第一次拍卖价成交的情况。 根据拍卖交易规则的相关规定及《拍卖成交确认合同》的约定，重新拍卖后造成拍卖标的物差价损失应由违约方即原竞买人承担。

案例二： 《诸城谊臻服饰有限公司与王夕光、孟照勋、青岛兴文基础工程有限公司、山东鑫城房地产开发有限公司执行分配方案异议纠纷案》【最高人民法院（2013）民申字第2429号】

本院认为，“关于涉案280万元拍卖差价款应否由谊臻服饰公司补足的问题。谊臻服饰公司与王夕光申请执行过程中，潍坊中院委托潍坊泰源拍卖有限公司对诸国用（2007）第02024号土地使用权及地上建筑物进行司法拍卖。谊臻服饰公司以1880万元最高报价竞买成功。但是，谊臻服饰公司未能依照《拍卖成交确认书》规定的期限交纳拍卖款，后经法院多次催促仍未能履行付款义务，导致涉案诸国用（2007）第02024号土地使用权重新拍卖，并由雅居园投资公司以1600万元的价格竞得，与第一次拍卖成交的差价为280万元。根据拍卖交易规则的相关规定及《拍卖成交确认书》的约定，重新拍卖后造成拍卖标的物差价损失应由违约方承担。因此，一、二审判决认定涉案土地拍卖差价款280万元由谊臻服饰公司补足，并无不当。”

3、竞买人与拍卖公司之间签订的《拍卖成交确认合同》，该合同成立生效后，双方当事人均应按照合同约定的权利义务履行合同约定，一方违约的应根据合同及《合同法》相关规定承担违约责任。

案例三： 《佘德强与阆中市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷申诉、申请民事裁定书》［最高人民法院（2016）最高法民申1100号］

本院认为，“佘德强拒绝履行成交确认书约定的义务，构成违约。《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》约定：1.拍卖国有建设用地使用权成功后，买受人必须按《竞买须知》约定的时间、地点签订《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。2.买受人在签署《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》后，在七个工作日内与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》签订之日起七日内(2011年5月17日前)，买受人缴纳第一期拍卖土地出让总价款的50%，第二期于2011年6月17日前交付成交总价款的30%，第三期于2011年7月17日前交清余下20%的拍卖土地出让总价款。买受人不能按时支付价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，买受人无权要求返还定金，出让人并可请求买受人赔偿损失。3.买受人获得国有建设用地使用权后，必须按《竞买须知》、《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》要求和约定用地。4.买受人若违反上述条款，竞买保证金不予退还，同时取消买受人竞得资格。买受人按《国有土地使用权出让合同》第31、33条规定承担违约责任。因佘德强拒绝与阆中市国土局依约签订《国有土地使用权出让合同》，2011年7月21日，阆中市国土局作出《关于取消（2011）035号地块买受人资格的通知），有相应的合同和法律依据。”

案例四： 《青州市天润液压科技有限公司与潍坊金硕制帽有限公司、青州华美轮胎有限公司返还原物纠纷二审民事判决书》【潍坊市中级人民法院（2014）潍民一终字第1261号】

本院，“2011年12月22日，上诉人在潍坊泰源拍卖公司举行的拍卖会上，通过公开竞价拍得涉案房地产。同日，上诉人与潍坊泰源拍卖公司 签订拍卖成交确认合同一份，该合同系双方自愿签订的，且该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。 合同签订后，双方均应按合同约定的内容履行合同义务， 上诉人按约交付拍卖标的物的价款，而合同未明确约定潍坊泰源拍卖公司将拍卖标的物交付的具体时间，且拍卖标的物一直由被上诉人占有、使用。拍卖成交确认合同约定‘拍卖标的需要清场、倒业的，由买受人在付清全部价款并取得委托人交付的有关标的权属凭证后在委托方的协助下依法组织清场、倒业’，从该内容可以看出，拍卖标的物在上诉人付清全部价款后，需委托人潍坊银行股份有限公司交付给上诉人全部的权属凭证后，在委托方的协助下依法组织清场、倒业拍卖标的物。而上诉人在2013年6月7日才取得全部的权属凭证，2013年6月21日，在委托人潍坊银行股份有限公司未参与下，上诉人与被上诉人协商达成倒业协议，该协议确定的倒业的具体时间系拍卖标的物交付时间，上诉人与被上诉人应当按该协议约定的时间履行。上诉人主张2012年3月至2013年6月共计15个月的房租损失无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人的其他上诉理由证据不足，本院亦不予支持。”

4、竞买人购得拍卖财产签订《拍卖成交确认合同》，但未按合同约定期限交付拍卖款的，此时因该拍卖财产仍登记在原所有权人名下，法院仍可以原所有权人为被执行人执行该部分拍卖财产，竞拍人以案外人身份提出排除执行请求的，法院不予支持。

案例五： 《比德文控股集团有限公司、潍坊创潍投资管理有限公司与潍坊荣昌油脂有限公司、潍坊市经济技术开发投资总公司等企业借贷纠纷执行裁定书》［山东省潍坊市中级人民法院（2016）鲁07执异11号］

本院认为，“潍坊市国有资产经营投资公司委托山东潍坊拍卖行有限公司对包括上述查封土地在内的资产进行整体拍卖，异议人比德文控股集团有限公司竞得上述资产， 但并未按拍卖成交确认合同以及拍卖成交确认书的要求在60日内交清全部拍卖成交款， 亦未将剩余拍卖价款按照法院的要求交付执行。因系资产整体拍卖，故异议人主张关于潍国用（2003）字第A048号的土地的拍卖款已全部交清的主张亦不能成立。综上，位于潍坊市奎文区东风东街以北、四平路以西，土地证号为潍国用（2003）字第A048号的 土地使用权登记在被执行人潍坊市经济技术开发投资总公司名下， 本院进行查封并无不当，异议人比德文控股集团有限公司的异议理由不能成立，本院不予支持。”

5、竞买人自收到执行法院生效拍卖裁定时取得拍卖财产的所有权，仅签订《拍卖成交确认合同》并未产生物权变动之法律效力。

案例六： 《杨文龙等与姜克杨排除妨害纠纷二审民事判决书》【北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第03783号】

本院认为，“姜克杨于2013年1月28日通过与北京中鼎国际拍卖有限公司签订拍卖成交确认合同，以2868046元的价格拍得涉案房屋。原审法院作出的（2011）西执字第7487号执行裁定书裁定，姜克杨拥有涉案房屋的所有权。2013年3月18日，姜克杨取得涉案房屋的所有权证。”

（本文责任编辑：李斌）

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关于我们

唐青林律师、李舒律师 北京云亭律师事务所创始合伙人，均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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