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物业公司收取水电费的代收还是转售争议缘由很久。按照现行政策，销售电力适用增值税税率13%，销售水的时候可以采用简易计税适用征收率3%，为了平衡税负，2016年国家税务总局发布54公告，对物业公司收取自来水税费允许适用差额计税，且按照3%征收率简易计税。
地方政策如何规定
该公告的出台是否意味着对于水电费收取都应该适用税率或征收率作为转售行为处理呢？目前，国家税务总局并没有明确答复，各地有不同的规定。
一、分情况处理
山东省、海南省、河南省、广州市、南宁市、天津市均作出类似规定：
（一）物业管理公司销售水、电行为
供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应当核定相应税目税率并按销售货物计算缴纳增值税。
（二）物业管理公司代收水、电行为
物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
1、持有相关代收协议；
2、物业公司不垫付资金；
3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；
4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）。
但上述规定中的代收情况在实际中无法实现，也就是虽然区分了情况处理，实质上物业公司只能按照转售处理。
二、不加价原则
法院：物业收费合规，加价收水电费违规
根据《物业管理条例》等相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。东宝法院审理认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。在小区业主或业主委员会未选聘其他物业服务企业之前，甲物业公司系经建设单位选聘，为薛某所在的小区提供前期物业管理服务至今，薛某亦接受了甲物业公司的物业服务，双方已形成物业服务合同关系，故甲物业公司有权向薛某收取相应的物业管理费，薛某无权要求甲物业公司退还向其收取的物业管理费2660元。
对于薛某要求甲物业公司返还多收的水电费的诉讼请求，法院予以支持。甲物业公司向业主收取水电费系代供水公司、供电公司收取，应执行供水、供电部门的价格标准，不能违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。据此，法院判处甲物业公司于判决生效后七日内将多收取的水电费共计932.91元返还原告薜革。至于甲物业公司陈述水电加价系因合理损耗及公共用水、电等原因，可另行向业主主张。
基于此，北京市和福州市作出了以下类似规定：
物业公司如果仅是代收水费，并未从中向居民加价，应被视为代理行为，过去按政策不缴纳营业税，“营改增”后同样不征收增值税。
这一规定主要考虑到了根据相关规定是不允许水电加价出售的，在实际情况中不能简单以税收原则确定转售还是代收行为。
物业公司的困境
即使部分地方明确了口径，但物业公司仍面临收取水电费的困境。尤其是部分物业公司还无法将水电户头更名到自己名下，作为销售处理的水电费在无法抵扣情况下，增加了税负。
各地已经在呼吁相应政策的明确，但是由于这不仅仅是一个税收领域问题，更关系到供水、供电公司等多领域，需要大家一起协调，以均衡利益为考虑，切实找到可行办法。
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