起底成都楼市“爆款制造机”：兴城人居

在成都，有这样一个神奇的开发商，你很少看到他在电视、报纸、网站、户外投放广告，但是他的楼盘总是能够吸引最多的关注，一有风吹草动就会有一大波媒体进行报道；其开发的楼盘，总是中签率极低，一房难求。他就是人居！现在的全名是成都兴城人居地产投资集团有限公司。

在乐居四川网站上（网址：https://sc.leju.com/），对网友关注度较高的楼盘有数据统计。2019年每个月的前十名一定都有人居东湖长岛，有时还会有人居东城花汇；2018人居盛和林语和人居花照云庭频频上榜前十名，甚至是前三名，这两个楼盘去年公证摇号选房的复核家庭数量都是上万组，中签率都低于10%，要知道在“5.15新政”以后成都楼市哀鸿遍野，大量楼盘卖不完。人居可谓是真正的“爆款制造机”。

图1

人们不禁要问了，

人居为何这么牛？

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扒历史：根正苗红

人居的历史要分两部分来讲，以2018年1月为时间界限，之前叫人居或者人居置业，之后叫兴城人居。工商信息显示，人居置业成立于2004年8月31日，成立以后办公地点、出资人、注册资本、高管、经营范围也几经变动，不过期国企的本质未变，房地产开发、物业管理等核心业务范围没变。

2017年8月份，成都下发了《优化市属国有资本布局的工作方案》，将对11家市属国有企业进行优化，其中有一条就是改组成都兴城投资集团有限公司（简称兴城集团），由兴城集团吸收整合成都建工集团及市属国有房地产优质资源。改组后，兴城集团以提供城市开发运营整体解决方案、打造国际化城市开发运营平台为主要目标，着力推动房地产板块向市场化转型，积极融入“一带一路”战略，加快“走出去”发展，优化资产投资结构，到2022年资产总规模达到2500亿元，为建设现代化国际城市提供有力支撑。

工商信息显示，2018年1月，成都人居置业有限公司（以下简称人居置业）更名为成都兴城人居地产投资集团有限公司（以下简称兴城人居），注册资本也由约8.7亿元增加到50亿元，增加了将近5倍；兴城人居成为了成都兴城投资集团有限公司的全资子公司，而兴城投资集团只有唯一的股东——成都市国有资产监督管理委员会。人居置业是大家非常熟悉的那个人居，人居以此为马甲开发了天府世家、紫云庭、东苑、南苑、盛和林语等好几个住宅项目；2018年8月之前拿的土地也都是以“成都人居**公司”的名义；8月29日拍得的金堂县两宗土地就是以“成都兴城人居**公司”的名义，此后拿地也都是兴城人居。

▲兴城人居的LOGO释义

2019年5月30日，成都建工地产开发有限公司也进行了股权变更，兴城人居成为了建工地产的第二大股东，占股49%。

▲兴城人居地产集团的公司架构，来自其官网，详见下文备注

①兴城人居的全资子公司主要负责大成都范围内土地项目的开发

②西咸新区公司主要负责西咸新区163亩土地开发，该公司由兴城人居和中国铁建各占50%的股份

③成都蓉欧北城、青投公司都是负责青白江的项目开发，兴城人居占股80%，青白江国资委占股20%

④高新区绛溪城建公司，由成都高投和兴城人居各持股40%和60%，主要开发高新东区绛溪组团

⑤兴城人居占有成都建工地产公司49%的股权，负责建工梧桐屿项目的开发

⑥人居兴彭公司是和越秀地产合作开发彭州南部新城地块，兴城人居和越秀地产的股权分别为55%和45%（其实兴城人居也是控股了该公司）

⑦广州宏耀地产公司35%的股权由兴城人居持有，另外51%股权由广州城建公司持有

⑧中建人居雅苑公司49%的股权由兴城人居持有，另外51%股权由中建西南院持有

⑨深圳前海招兴巨石实业公司是由兴城人居和招商蛇口各持股45%和55%，共同开发中柏工业园明斯克国际会议展览中心项目（项目位于白俄罗斯共和国明斯克州）。

在兴城集团组建的同时，成都城投集团也在同步组建，城投集团旗下的成都城投置地（集团）有限公司整合了成都市属国有房地产优质资源，即城投开元、城投浩瑞、城投地产、城投置地、成都中房等。至此，成都市属从事房地产开发的企业就由原来的十余家，整合成了两家：兴城人居和城投置地集团，便于集中优势资源做大做强，这也符合国企改革精神。

▲摘自成都市房地产业发展五年规划（2017-2021年）

探布局：房地产项目近三十个

扒完了人居的历史，我们来看看人居的项目。2004年，人居置业成立；2006年7月，人居竞得高新区花荫村六组、八组（GX2006-1-3号地块），正式拿地做开发，此后陆陆续续皆有拿地，截止2019年7月底，人居一共通过招拍挂竞得土地46宗，面积约3438亩，80%的土地是2017年以后竞得的，人才公寓用地占有相当的比例。

人居置业成立之初的出资人是成都市兴南投资有限公司，兴南投资主要负责国际城南的开发于建设，所以人居早期的项目都集中在高新区，比如东苑、南苑、天府世家、天府汇城、锦尚天华等。此后由于战略的扩张，人居置业也在锦江区、金牛区、双流区等地区做开发建设，但基本上也没有离开主城区和近郊区。2017年，成都启动人才战略，规划在2017-2021年间兴建人才公寓30万套，这项重任落到了人居和城投置地集团的肩上。人居在随后拿了14宗人才公寓用地，包括大邑、青白江等远郊区也有涉及，累计可开发人才公寓109万平米。

▲兴城人居的人才公寓用地一览

除了在公开的招拍挂渠道拿地，国企人居还通过划拨、合作开发的形势拿地。比如人居花照云庭就是以前成都大学金牛校区的校址，2015年，该校区整体搬迁，原址空出，人居通过代建新校区的方式介入土地开发，建设了花照云庭项目；人居东湖长岛的情形与花照云庭类似，东湖长岛A区是原南光厂宿舍，东湖长岛B区是原成都化学试剂厂宿舍和五桂苑。原建工地产在青白江开发的梧桐屿，就是交由整合后的兴城人居进行开发，兴城人居占股49%，另一家资方占51%的股份。另外，成都成房置业有限公司所拥有的的郫都区德源镇495亩的土地也由兴城人居进行开发，该地块在其官网有多条信息，包括方案定位讨论会、一号地块的测绘与概念性设计等。

虽然人居拿了这么多地，但是我们在公开渠道查到的项目只有三十余个，而且项目位置难以跟地块一一对应起来。如下图，人居目前完成了东南西北的布局，在锦江区、武侯区、高新区、成华区、金牛区、郫都区、温江区、新都区、郫都区、双流区、彭州、大邑、金堂、都江堰、青白江等远郊区布局了三十余个项目。

来源：网络统计

注：以上数据统计自互联网，不包含兴城人居整合的项目比如建工梧桐屿等，如与开发商公示信息有出入，请以开发商公示为准。

除了成都的项目，兴城人居还在西安和广州有落地项目。2019年2月，兴城人居竞得西咸新区163亩土地，和中国铁建合作开发，兴城人居迈出了全国化布局的第一步。广州是和越秀集团合作开发越秀兴城·臻悦府；作为合作条件，越秀也入股了兴城人居的彭州南部兴城项目。

再进一步分析兴城人居拿地形式和拿地价格，你会发现都非常便宜，根据目前的限价规则，地价便宜，房价也不可能贵到哪里去，这就是人居的项目成为爆款的根本原因。当然，人居作为成都本土国企，其商品房质量还是过得去的，也没有通过虚报装修成本来提高获利空间，这也是购房者信赖人居的重要原因。

看未来：多元化发展与上市

虽然兴城人居与城投置地集团都是官方扶持的房地产开发企业，但是从市场影层面来看，兴城人居的房地产开发经验更丰富，市场口碑更加明显。据官网介绍，目前兴城人居累计开发项目1400余万平米，“综合实力居成都市属国有房企首位”。

商品房开发是兴城人居的主营业务，除了主营业务，兴城人居还参与了TOD开发、酒店运营、文旅项目开发、项目代建、保障房建设等多元化业务。

人居涉及业务

▲兴城人居的酒店开发经营项目

▲兴城人居的代建项目

兴城人居的母公司兴城投资集团提出了力争2022年计入世界500强的口号，与此同时，兴城人居也制定了相关战略。在其官网，四川乐居看到，兴城人居将通过成都“东进”、“南拓”战略投资，以及TOD综合开发、国际社区、人才公寓等重大项目，持续深挖城市生长价值、创享人居美好生活，打造开发体量“数万亩”、资产规模“上千亿”、年均营收“数百亿”的产业平台，建成“千亿能级、智慧引领、行业一流”的城市综合开发运营上市企业。

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文章来源:乐居买房