昨天，淘哥去龙华踩盘，惊奇的发现了华润在龙华的一个巨无霸旧改——上塘旧改的位置，就在如上图融创智汇大厦的南侧，隔龙胜路相望。
大致范围是龙胜路与布龙路之间涵盖西头新村在内的片区，淘哥在地图上作了标注：
▲华润上塘旧改位置示意图
为了确认具体的旧改范围，淘哥在华润置地城市更新官方微信上查找了资料，发现2018年5月份，华润的官方微信号发布过一篇文章，里面提到了“上塘项目区域规划手绘图”。
▲图源华润置地城市更新
从图中可以看出，华润上塘旧改由西头村、龙屋村、东龙新村、东一村、东二村、东一工业区、西头工业区等部分组成。仔细看的话，规划范围由工业路、人民路、布龙路、建设路围合。——这才是准确的位置！前面两张图都有所偏差。
其实，早在去年华润的深圳品牌发布会上，淘哥就留意到，华润在上塘有一个巨无霸旧改项目，下边是现场发布会的图，右边就是华润上塘旧改。
当时，淘哥的评论是：
“上塘这一片是龙华的高尚住宅区，本来就集中了港铁天颂、中海锦城、特发和平里、鸿荣源尚峻等项目，未来还有龙华金茂府，还有恒大旧改，恒裕项目等重头戏。
如今，又突然冒出一个华润项目，而且是一个复合、多元、高端的超级大综合体项目，如果淘哥没看错的话，现场图片上写的是，更新单元用地约337万平米。
淘哥觉得，对这一片的物业价值需要重新梳理和定义了。”
注意：华润上塘旧改的体量高达337万平米！这是什么概念？这就是龙华版的华润城！
南山华润城是深圳的超级网红盘，目前部分户型，房价已经到了约14万一平米，万象天地shoppingmall也非常旺。
不过，淘哥在华润的公众号查询到，项目占地面积写的是71万平米，拟更新改造范围面积为50余万平方米，而且没有写具体的建筑面积。
无论哪个数据，都是一个巨无霸的旗舰型项目，深圳罕见，也很可能又是一个大型商业、产业、写字楼、住宅、公寓、酒店的超级综合体。
据华润官方消息显示，今年年初，上塘项目新办公室已经启用，上塘项目所辖的东一、东二、西头、龙屋四村已全部完成全体股东表决并获高票通过，项目第一阶段的城市更新工作圆满完成。
▲华润上塘项目新办公室启用仪式
淘哥踩盘的时候也对西头新村片区进行了实地考察，目前还未见村内有旧改方案公布，也未见改造痕迹。
▲西头新村片区现状
但是华润上塘旧改附近还有其它开发商旧改，比如一路之隔的佳兆业建大旧改已经被围挡围起，同创广西工业区旧改内的楼房已经基本搬空，片区旧改进程已经开启。
▲同创广西工业区旧改现状
淘哥建议大家一定要密切关注华润上塘旧改，因为这个项目体量比大冲华润城旧改项目还要大！而且据规划，华润上塘引入的也是万象系商业，将打造集产业、居住、公共配套、生态于一体的复合、多元、高端的综合社区。
万象系商业一直是中国商业产品的标杆之作，无论是罗湖的万象城，还是以南山华润城的万象天地，一经建成便成为深圳的商业“网红地”，吸引全国各地的人前去打卡，带旺了整个片区的商业。
不难想象，引入万象系商业的华润上塘旧改一旦落地，必定会大幅完善片区商业氛围、引流大量消费人群，对提升片区面貌、价值升级带来的影响不可估量。
而且，我们再仔细看看这张图：
除了龙华“华润城”旧改的商业外，这里还有融创智汇大厦项目的“融创荟”商业，再往北是大规模的中洲商业中心旧改、鸿荣源壹成中心，其商业壹方天地有60万平米，北侧还规划有海岸城旧改，按照海岸地产的风格，有可能也是一个包含大体量商业的超级综合体。
西南方向则是金茂府的商业、中海锦城的商业——这意味着，以华润上塘项目+融创荟这里为核心，整个龙华中心这一片，将集中华润、鸿荣源、海岸城、中洲、融创、金茂和中海等商业综合体，形成深圳中部首屈一指的大规模商圈。
或许，未来我们能叫这里：龙华万象商圈！
不得不说，在华润上塘旧改暴击下的龙华，将进一步坐稳“宇宙中心"的称号，坐稳”大湾区中心枢纽“的地位。
NO. 1｜壹
地理几何中心+行政核心
龙华中心地位再加码
首先，龙华是深圳的几何中心，这个主是从地理位置层面来讲的。
▲龙华位置示意图
龙华位于深圳中心，以龙华为原点，去城市的东南西北都很近，天生就有成为一个城市中心的可能性。而且，龙华在行政定位上，也成为了深圳的核心区。 之前，深圳依托香港发展，中心区靠南，如今随着深圳实力的强大，福田、南山开发已经很成熟，可操作空间有限，而且单一的中心区已经满足不了深圳的发展形势。
目前，深圳“多中心化”发展趋势已经十分明显。
上图是深圳最新一轮城市总体规划2016-2035（修编中），粉红色底色中央有深红色圆圈的区域，就是粤港澳大湾区时代深圳的唯一都市核心区，由三大部分组成：大前海中心、福田-罗湖中心，以及龙华中心。这意味着龙华和大前海中心、福田-罗湖中心并列，被纳入了深圳的都市核心区！也就是说，龙华在官方层面，深圳城市规划层面，成为了名正言顺的都市核心！ 随之而来的是，龙华的城市地位、城市价值、城市配套水平、建设力度等方方面面都会有巨大提升，这里面蕴含着巨大的楼市机遇。往小了看，龙华是深圳的几何中心，往大了看，龙华是整个大湾区的中心。
因为随着粤港澳大湾区和先行示范区的公布，接下来很可能会形成“环深圳”城市群，经济学家巴曙松也提到了这一点。
如果对比北京的“环状”城市概念，龙华妥妥地站稳“环中环”，成为整个大湾区的几何中心。
NO. 2｜贰
30分钟通达香港、广州、东莞、惠州
龙华是大湾区交通枢纽
龙华的交通布局进一步稳固了龙华是深圳几何中心的地位，并让其成为大湾区的交通枢纽，其中最大的因素是龙华有深圳北站。
深圳北站集广深港港高铁等国家铁路、地铁4、5、6号等线路、长途客运站、公交大巴场站、出租车及社会车辆停车场等多种交通设施于一体。
我们来看看从深圳北站出发，到大湾区其它城市的时间：
向南，香港西九龙19分钟， 向西，广州29分钟、东莞虎门17分钟、南沙庆盛21分钟， 向东，惠州南站26分钟。
地处深圳中心，同时30分钟内即可通达香港广州东莞惠州。正是因为这种便利性，奠定了龙华是大湾区中心枢纽的地位。
NO. 3｜叁
龙华是广深港中轴重要节点
房价却与香港西九龙差8倍左右
龙华地处大湾区交通中轴线，从香港的金钟南区到深圳的龙华，再到东莞、广州、佛山，这一条中轴线，链接起了大湾区城市群。
▲坂雪岗科技城独特的区位
同时，龙华也处于大湾区的科创中轴线，在从河套地区的深港合作区，到坂雪岗科技城，再到松山湖科技园的这条珠三角智创中轴线上，龙华就位于坂雪岗科技城附近，是科技中轴线上的重要节点。
这个中轴有什么意义呢？世联行集团创始人兼董事长陈劲松在谈到粤港澳大湾区和房地产发展前景时曾说：大湾区中轴、深港中轴的发展空间无法想象。以下是他的原话： “未来中国房地产物业价值的发展，跟平均数没关系，跟城市群大湾区相关，跟城市群的中轴相关。” “一个跟中国、跟一个城市群、跟一个主体发展轴，处于中轴的位置，他会有什么样的空间，我们完全没有想到。”
与中轴概念不谋而合的是，中原集团主席兼创始人施永青近日在深圳谈到了深港房价同城化的问题。
施永青先生多次强调，房地产的价格反应的其实是当地人的生产能力。从这一方面而言，深圳城市的未来，其实已经在向香港不停的靠近。
▲香港西九龙部分房子价格
而在深港房价同城化之下，广深港中轴线一端的西九龙，60多平的两房，最贵成交纪录超过5000万，单价高达83多万。
虽然龙华房价最高已经突破了10万，但是与之相比， 还差了8倍 ！可见，龙华的房价还很有想象空间。
NO. 4｜肆
华润上塘旧改+融创荟
将成为龙华万象商圈核心
在这个绝佳机遇之下，淘哥昨天踩盘的时候还发现华润上塘旧改旁边就有一个大型综合体，与西头新村就隔了一条龙胜路。
项目目前主推商铺和办公产品。这个区域未来想象空间巨大，除了紧邻华润上塘超级旧改之外，3公里范围内的旧改体量超千万平，全是一线知名房企操盘，有华润、中洲、恒大、恒裕、卓越、海岸城、保利等等。
▲项目所在片区品牌名企旧改项目集聚
这些旧改物业多涉及高端住宅、甲级写字楼、五星级酒店，综合体商业，会吸引数十万中高阶层前来置业、工作，产生巨大的消费潜力。
可以想象，在众多品牌名企旧改项目推进之下，再加上华润城和万象系的网红吸引力，未来项目所在片区的高端大型商业与已建成的壹方天地、未来的海岸城和中洲等将形成规模效应，有可能成为龙华规模最大的商圈。
▲项目效果图
据了解，项目名为融创智汇大厦，建面约14万平， 是涵盖写字楼、特色商业街、功能型公寓多种业态的精品产业综合体，商业业态包括儿童体验、娱乐休闲、主题餐饮、零售配套四大类型，未来可容纳约40万高端人群。
▲项目位置示意图
项目位置也很好，是双地铁物业，距离4号线（已开通）龙胜站约800米，距离6号线（在建）上芬站仅300米左右，6号线预计2020年5月正式通车。 从项目出发，5-8分钟车程便可到达深圳北，30分钟可达到福田中心区，交通十分顺畅。
NO. 5｜伍
先行示范区威力巨大
吴晓波喊话深圳房价要到80万
先行示范区后，深圳一举成为大湾区城市群的核心引擎，给深圳带来了深远影响。
著名经济学家马光远认为，示范区要求深圳成为全球一流城市的范本，从这个意义层面来讲，深圳将会成为中国目前672个城市里发展最快的领头羊。
著名经济学家董藩认为，20年后，深圳将成为世界的深圳，城市功能和影响力将大幅提升，同时也将极大提升对外来人口的吸引力，极大提升国际范围内的资源向深圳汇聚。
在示范区的暴击之下，深圳楼市迎来了一波高潮。8月底，福田、龙华、光明4盘齐开，最高去化9成，最低去化也有5成，一天一夜成交量超百亿，一举为深圳金九开了个好彩头。
据凤凰网房产调查了解，先行示范区后，深圳二手房市场成交量回升30-40%，二手房报价上调约5%。
而深圳二手办公产品成交套数环比增幅84.62%，成交面积环比增幅达121%。
更有专家预测深圳房价要到50万、80万，其中豪宅房价到80万的喊话还是来自吴晓波。 可见，先行示范区的影响可谓是像明星效应一样瞬间燃爆市场，据说周杰伦17号晚上发新歌的时候，一首歌单价3元，一夜卖了1000多万，QQ音乐服务器都崩溃了。
淘哥认为，先行示范区也有这样的明星效应，颇有“振臂一挥，一呼百应”的气势，将推动深圳超越北京上海，成为中国最具投资价值的城市，没有之一。
深圳已经全面开启了建设先行示范区的新征程，进入了新的大规划、大开发、大建设的历史节点。
而深圳最先承接先行示范区发展红利的，无疑是以前海、南山、龙华为代表的深圳核心区。
在先行示范区的利好之下，龙华的发展还有很大的想象空间，位于龙华万象商圈核心的华润上塘旧改+融创智汇大厦/融创荟这里，也将存在很大的潜力。
淘哥了解到，融创智汇大厦招商发布会前几天刚刚召开，目前已有华润万家、汉堡王、浅葱小唱、迪乐尼等商家签约入驻。
项目整体已经基本建好，今年12月底即可入伙，明年6月份将整个投入运营， 感兴趣的朋友可重点关注。
▲项目效果图
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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