借鉴新加坡商业地产经验，这几个案例一定要看

新加坡的商业地产有太多可圈可点。 贝聿铭、伊东丰雄、波特曼、萨夫迪，开发商与建筑师用创新的设计理念为这座热带岛国延续着城市的文脉，点缀着岛国的城市天际……

根据新加坡Real Capital Analytics 显示，2019年第一季，新加坡的商业地产投资值同比上涨了72%，达到19亿新元，与亚太其他地区36%的跌幅形成了鲜明对比。

基于优越的商业环境，新加坡商业地产形成乌节路、滨海湾、港湾区、牛车水四大商业集中区域。 新加坡的明星商业项目也不在少数，于今年四月份开业的星耀樟宜，更是开创机场商业综合体先河，成为全球商业地产界备受瞩目的新星。

星耀樟宜（Jewel Changi Airport）

新加坡规模最大的室内花园

新加坡樟宜机场“星耀樟宜”于2019年4月正式向公众开放。 耗资17亿新币（85亿人民币）打造的梦幻星空花园，内部一共地下5层，地面5层楼，可以容纳300家商店和餐厅。 占地13.57 万平方米是聚集航空、购物、餐饮、景观的综合体。 以独特玻璃穹顶以及钢材外观设计为亮点，40米瀑布奇观惊艳全世界。 这简直是现实版的疯狂动物城！ 星耀樟宜将取代滨海湾花园成为新加坡规模最大的室内景观花园。

樟宜机场集团打造星耀樟宜的初衷便是希望能将机场从单一的航空枢纽延展成为生活风尚目的地。 终极目的是通过游乐园区的打造吸引带动大批的人群到这里进行消费，在星耀樟宜 53600平方米 的净租赁面积中， 涵盖了281家品牌商户，其中餐饮店铺占比超过30%，其余的为零售店铺。 而旗舰店、概念店、首店的占比达25%，新加坡本土品牌占比接近50%。 显然，星耀樟宜的目的应该是达到了，因为凡是看过这个星耀樟宜介绍的人，没有不想去看看的。

白沙浮广场（Bugis Junction+Bugis+）

新加坡旧城改造的范本

白沙浮广场是新加坡旧城改造的范本。ugis+位于新加坡Bugis区维多利亚大街201号，总建筑面积2.67万平方米，地处新加坡著名的白沙浮街区，周边有武吉士地铁站，交通极其便利。Bugis+项目原名Iluma，源于“Illumination”(照明)，在2009年3月28日开业；2011年凯德商用收购后在保留外立面的基础上对内部及业态进行改造，致力于打造新加坡首屈一指的年轻娱乐中心，吸引20-30岁年轻客群聚集。

目前，商场内共有130余个品牌业态，是一个集娱乐和零售于一体的商业项目，它强调表演和展览空间的组合，充分契合了白沙浮街区艺术、教育与娱乐的功能定位，与城市融为一体。

Bugis+汇集了时尚、家居、美食、娱乐、服务等多种业态，其中时尚类业态品牌占据一半，但是在面积配比上，60%是娱乐场所，其中商场五层有一个电影院，还包括新加坡歌舞剧院，吸引更多喜欢夜生活的顾客，与新加坡典型购物中心不同的是，Bugis+没有超市。而商场的每个楼层都布局了大流量的客流输入口，并且每个楼层都有各自的特色，聚客力十足，盘活了整体的客流。

克拉码头(Clarke Quay)

河畔娱乐商业区

克拉码头是新加坡河河畔的娱乐性商业区，是新加坡中央商务区边上独特的历史性地标。 克拉码头包括五个由经修复的店屋和仓库组成的街区，码头上餐厅、酒吧和娱乐场所比比皆是。 游客更可在此体验一次别具情调的河畔晚餐。 克拉码头已成为游客到新加坡的必 游之地。

面朝河流的克拉码头每个顶棚都装有的风扇装置，使得风在行进中到达克拉码头就自然加速，促进街道上空气的流通，既达到生理上的凉爽感觉，也有效地起到了节能的作用。

克拉码头的再造开发在原貌修复保护旧建筑的同时，充分根据现代城市的需求对建筑空间外部色彩、灯光、景观，进行了现代创意设计，呈现出传统与现代的对话和协调融合。 既对旧有建筑实现完整保护，不会造成破坏； 又能通过现代技术景观的创意设计，让旧建筑焕发出新风采，与现代景观充分融合、映衬、协调，营造出适合现代城市风貌的独特氛围空间。

爱雍·乌节 (ION Orchard)

营造划时代购物新风格

爱雍.乌节位于新加坡乌节路的核心地带，项目于2009年7月盛大开业。开业十年来，爱雍.乌节凭借创新独特的设计及零售概念，优越的地理位置，成功吸引国际级著名品牌进驻，营造划时代的购物新风格。 商场一楼至四楼云集国际顶级豪华品牌及精品，地下4层则汇聚尊贵知名品牌、年轻潮流及生活品味商户。

爱雍.乌节的入口处如波浪般起伏的天棚，由几根形似树干的立柱支撑，而由玻璃和金属框架构成的错综复杂的模块状天棚表面，则来自于树冠纹理的启发。这个设计在视觉打造了郁郁葱葱的树木围绕的乌节路街道的感觉，更好的将建筑融入城市。

福士城(Raffles City Singapore)

由贝聿铭打造的新加坡最早标志商业综合体

作为新加坡最早的标志性商业综合体，1986 年建成开业的新加坡来福士城，由建筑大师贝聿铭亲手打造，蜚声海内外。贝聿铭将其称为“城中之城”，“吸引旅游者的磁石”。这个庞大的综合体项目，还与旅游购物的干道——乌节路相连通，为该区域注入了源源不竭的活力。来福士城是集购物商场、写字楼、会展中心和酒店等多种业态于一体的多功能综合商业大楼，经过二十多年的发展，如今已成为新加坡的一张城市名片，是到访旅客的必去之地。

据说1987年刚开幕时，莱福士城时新加坡当时最潮的购物中心，颠覆了当时人的购物形态， 受欢迎程比今天的星耀樟宜还要火爆！

福南项目(Funan)

新零售概念孵化器

福南自2016年至2019年6月28日，经过三年的改造升级全新亮相。 开业后包揽了新加坡多个第一： 新加坡首个拥有对公众开放的大型城市农场的购物中心； 新加坡首个购物中心里的室内足球场和剧院； 新加坡首个允许骑自行车穿过建筑的商业项目，并辅以专用的自行车旅行枢纽。

作为新零售概念的孵化器，福南还拥有独一无二的“生命之树中心”，从地下2层延伸到4层，25米高雄伟的“生命之树”是福南的设计核心。20个即插即用的零售吊舱，可容纳多个快闪店、开放平台和工作室，为其展示产品和工艺品，为企业和设计工作室提供交流研讨空间，并为购物者提供差异化体验，玩转消费场景新方式。

福南购物中心入驻率达95％，190多个品牌围绕六大主题展开——科技、艺术、娱乐、健身、时尚和品位，其中超过60%是新加坡本土品牌，超过30％是首进新加坡的品牌或概念店、旗舰店。 不仅本地消费者可以尽兴而归，更能满足热衷于体验、希望把新加坡特产带回家的海外游客的需求。

小结

新加坡是一个旅游国家、花园城市，因其土地稀有珍贵，无论是城市规划还是具体项目，其规划都强调合理高效、高容积率、高绿化率的特点。在强调硬性指标的同时，又非常注重人文关怀，讲究规划细节设计。

当前国内商业地产进入存量时代，行业竞争加剧，精细化打造成为此时破局的重要方向，而积极地借鉴和汲取国际上先进的经验不失为给自己加码的重要方法。内容综合自商业地产观察