房价在涨，开发商却不敢建房了！加州楼市为何这么迷

近些年来，加州房地产市场可谓一路火爆，这再次让人看到了加州的投资价值。

毕竟，加州怎么说都是美国最大的经济体，2018年的GDP为3万亿美元。

如果加州是自己的国家，它将是世界第五大经济体，超过法国、英国、意大利、巴西或加拿大。

这个州有着令人难以置信的多样化经济，好莱坞、硅谷、农业和制造业都做出了巨大的经济贡献。

但是相比于投资者不断抢购房子，加州的地产开发商倒是很谨慎，这究竟是为何呢？

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买！买！买！

加州的房地产市场在去年下半年异常火热，不仅卖得多了，卖房的速度也变快了。

根据加利福尼亚房地产经纪人协会（CARS）的数据，去年仅仅10月份，现有的单户住宅销售增长了1.9%，销售量为404240套。

10月份加州房屋销售的平均天数从一年前的26天下降到24天。

加州的房子是不是便宜大甩卖？

当然不是！加州的房价一直在涨。

加利福尼亚房地产经纪人协会（CAR）的数据显示，截至2019年10月，现有家庭住房的全加州平均房价上涨了5.8%，达到605280美元。

从户型来看，在公寓和联排别墅方面，2019年10月，房价中值同比小幅上涨0.7%，至473400美元。

从地区来看，2019年10月：

中部地区价格同比上涨7.8%，至345000美元；

内陆房价中位数同比上涨5.8%，至38万美元；

洛杉矶市区房价中值同比上涨5.6%，至54.5万美元；

中海岸房价同比上涨0.8%，至67.5万美元；

旧金山湾区房价中值同比下跌2%，至94万美元。

加州房地产市场火爆的背后反映出加州经济的向好态势。

2019年加州经济增长2.6%。这比上一年3.5%的增长有所放缓，但超过2019年全年美国实际GDP增速为2.3%。

加州大学洛杉矶分校安德森商学院（UCLA Anderson School）最新预测显示，随着雇主增加就业人数，加州经济状况将继续超越美国整体表现。

加州GDP

从失业率的情况来看，10月份，加州失业率从上月的4%和上年2018年同期的4.1%降至3.9%的新低。马林和圣克拉拉县的7月份全县失业率低于2.2%；索诺马县和东湾县的失业率低于2.7%；南加州的奥兰治县和圣迭戈县失业率为2.8%。

有工作，手头有俩钱，消费意愿自然也跟着提高。

就拿买车这件事情来说，有32个县的汽车销量同比增长，其中美世的增幅最大，为24%。相比之下，阿马多降幅最大，2019年10月销售额同比下降31.1%。

买房也是一样。

加州主要地区的购房需求继续上升。2019年10月，南加州购房需求上涨7%、中部海岸地区上涨了3.9%和大湾区上涨1.4%。

根据传统住房负担指数（HAI），购房者能够购买一个中等价位、现有的单户住宅的比例从2018年的27%上升到了31%。同样，CAR还报告称，该州48%的首次购房者能够在2019年第三季度购买中等价位的住房，高于一年前的45%。

加州一共58个县(County)，其中42个县的住房支付能力有所提高。在旧金山湾区，每个县在2019年第三季度的支付能力都比一年前有所提高。南加州所有地区的经济承受能力也有所提高，洛杉矶和奥兰治县的经济承受能力最低。

旺盛的需求继续推高房价，这也就解释了文章开头为什么加州房地产市场会火爆。加上加州自身地价高造成供给不足，要买房的人却不断增加，加剧住房供不应求的问题。

所以趁着房价还在继续涨，趁着房价还没有涨到顶赶紧入手一套住房，也成了很多购房者的基本心理。

2

谨慎的开发商

相对于消费者买买买，开发商对当下房地产市场持谨慎态度。

加州沿海地区的住房建设远远低于人们的需求。2019年总开工量下降8%。2019年前10个月，加州批准的住房总套数比去年同期下降9.2%，至90963套。

以往的年份住房建设数量都是呈现增长态势。

根据加州财政部的数据，2018年住房授权增长了1.9%，2017年增长了14.6%。而10月当月独栋住宅的许可证数量同比下降8.9%至46862套，对于多户住宅许可证数量同比下降9.6%，至44101套。

显然，开发商在扩大投资上变得非常谨慎，在建的房子少了；

据CARE预测，加利福尼亚现有的单户住宅销售将在2019下降3.1%，至390200个单位。

CARE的数据显示，除高端市场外所有价格区间的活跃上市公司均下跌，2019年10月较上年同期下跌18%，其中独栋住宅投资额度减少147.1亿美元，多户住宅减少了76.9亿美元，为2013年5月以来最大跌幅。

与此同时，房屋上市时间也变长了。2019年10月，公寓上市时间中值较上年同期上升4天至25天。

房地产市场这么火热，难道开发商们不想趁机大捞一笔吗？钱是一定要赚的！但是也得擦亮眼睛！

很多开发商知道，这房地产市场的繁荣，是低抵押贷款利率推动的。

2019年10月，30年期固定利率抵押贷款（FRMs）的平均利率为3.69%，低于2018年10月的4.83%。2019年10月，15年期固定利率抵押贷款的平均利率为3.14%，低于上年同期的4.25%。

美联储基金目标利率在2019年9月降至1.75%-2%，并在2019年10月进一步降至1.5%-1.75%。

由于超低利率，2019年10月，加州的月平均抵押贷款支付额为2226美元，比去年同期的2405美元下降了7.5%。

在旧金山湾区，2019年10月平均按揭还款额同比下降14.4%，至每月3457美元；在中部沿海地区，抵押贷款支付额同比下降12%，至2482美元；在洛杉矶市区，每月平均按揭还款额同比下降7.8%，至2004美元。

在这么低的利率诱惑下，很多加州人都是背着沉重的贷款买房子。

根据美国人口普查局（US Census Bureau）的数据，2019年第三季度，加利福尼亚州的房屋拥有率为56.3%，是美国最低的州之一，仅次于纽约州的51.6%和哥伦比亚特区的40.2%，远低于全国平均水平64.8%。旧金山县只有18%的家庭能够购买价格中位数为158000美元的住房。

加州平均每个借款人的抵押贷款债务为363537美元，远远高于全国平均水平202284美元。

根据信用报告网站益百利（Experian）的数据，加州未偿抵押贷款债务达到创纪录的9.5万亿美元。

这也使得很多开发商都谨慎行事。

3

预测

要想预测加州的房地产市场，首先必须明白一个事实，加州缺房子是常态。

加州可以说是美国的“超级大州”。加州当前人口3914万，占全美约12.1%。加州GDP已相当于并逐渐超越西欧第四大国意大利的规模。而加州最新GDP数据为约24240亿美金，按IMF的统计，2015年法国GDP（国际汇率）则为24215亿美金。

在最新财富500强的127家美国上榜企业中，位于加州的有14家，占约11.0%。从石油巨头Chevron（注意不是雪佛兰汽车Chevrolet），到电子翘首Apple，到谷歌母公司Alphabet，再到娱乐业巨头华特迪士尼，涵盖各行各业。

经济发达，吸引大量的外来人口。

自2010年经济开始复苏以来，加利福尼亚州的移民人数几乎增加了两倍，达到每年14万人。加州有将近1100万移民，约占全国外国出生人口的四分之一2017年是最新一年的数据，加州27%的人口是外国出生的，是美国其他地区的两倍多。

所以住房紧俏是加州房地产市场的基本特征。

预计加州房价2020年将上涨2.5%。

在此之前，近年来房价强劲增长——2018年增长6%，2017年增长7.1%，2016年增长5.4%，2015年增长6.6%。

重要的是，加州丰富的教育资源吸引了很多外国投资者。

加州拥有世界上最具影响力的公立大学系统，加州大学系统，被称为“公立高等教育的典范”。加州大学系统包括：伯克利校区（UCB）丶戴维斯校区（UCD）丶尔湾校区（UCI）丶洛杉矶校区（UCLA）等。除此以外还拥有斯坦福大学等优秀的世界名校。

加州大学洛杉矶分校

加州的基础教育水平也很高。这也就吸引了很多父母去购买“学区房”。南加州尤其受希望送孩子上美国大学的父母欢迎。美房地产经纪人的调查发现，只有40%的外国买家打算把他们的美国住房作为移民主要住所。其余的人则把它看作是一种投资工具、度假屋或供学生使用的学区房。

在这里有必要介绍一下美国的学区制度。美国的教育投资分成三级，联邦通过教育法案和经费补助等形式进行宏观管理；州负责制定本州的教育政策，向学校发放联邦和州的教育专款；学校的行政管理由学区负责，学区隶属于县教育局。

各学区的经费除了靠州或市财政拨款，主要由学区自己支付。学区有权征税，主要是征收学区内居民的财产税，为学区内各中小学配置教育资源。其中房地产税是第一大来源，有些学区还靠商业活动相关的税款来补充。

一个社区建设得好，学校优异，有钱人就会蜂拥而至，房价也水涨船高。

加州无论是教育资源还是工作资源都是世界一流的，因此在未来一年拥有众多优质资源“加持”的加州房地产市场会继续火爆，哪怕很多开发商在投资上有所犹豫，但是房价爆红的趋势还是会持续很长时间的。

只不过受到特朗普收缩移民政策的影响，想要在加州入手一套住房也变得更加困难。今年是美国大选年，未来移民和购房政策如何，只能耐心等待大选结果。