重庆楼市“五行图”，看看你最适合哪里？

如果要给买房之前关心的问题排个序，毫无疑问区域会位居榜首。80%的人买房之前第一个问的是“我要买什么区域”，其次才是“我要买什么项目”。而最近几年重庆楼市数据的变化，也证实了区域的重要性，真实上演了“选择比努力更重要”的故事。

近日，58同城、安居客发布《2020年一季度重庆楼市报告》，从数据来看，在今年第一季度，向北的趋势完全碾压其他区域：置业最热区域、季度搜索第一、意向购房者区域第一…就算从土拍数据来看，季度总价TOP5和季度单价TOP里，也几乎被北部组团包揽。

不过，从重庆主城各组团近几年的数据变化来看，北区是否能代表最高城市价值及潜力？

从去年公布的重庆最新城市规划中，可以看出，重庆主城被划分成了“两江三谷四山九组团”的格局。

两江三谷四山九组团城市格局

相较原来的规划，主城区的21个组团，将合并至9个，包括中心组团，北部组团，南部组团，北碚组团，西永组团，陶家组团，龙盛组团，茶园组团，南彭组团等九大组团，不同组团所肩负的城市功能和使命也不一样了。缩减之后的大组团，让重庆主城的结构也变得非常清晰：
·中部城区：中心组团，北部组团，南部组团；
·西部城区：北碚组团，西永组团，陶家组团；
·东部城区：龙盛组团，茶园组团 南彭组团。

过去以五大商圈为框架的“多组团，多中心”式发展模式将被现在的“一核多心”模式所取代。而西部城区的代表西永组团、东部城区的代表茶园组团，和中心组团、北部组团、南部组团，成为了9个组团中最有代表性的五个组团，也构成了重庆主城的东南西北中，正如五行中的金木水火中，各自有着不同的职能和运转。

中心组团：金

特性：敛聚、中心多金

作为城市寸土寸金的中心组团，正如五行中的金，将解放碑、江北嘴、弹子石CBD核心，以及观音桥、沙坪坝、南坪、大坪等商圈共同敛聚在一起，其价值和房价没有争议，一定是主城最高的。

从中心组团的各板块来看，弹子石的房价涨幅最多，从2017年4421.5元/m2的平均单价，到2020年升到了18185元/m2，甚至还惊现了千万豪宅。而伴随长嘉汇购物公园、万象汇、弹子石老街的开业、和轨道环线的通车，以及两江四岸核心区原则上将不再新建高层住宅的背景下，弹子石作为中心组团的组成部分，价值或将继续攀升。

随着中心组团的重新定义，整个组团将在提升高端金融服务、总部经济、商务办公功能基础上，重点发展文化交往、旅游观光等动能。加强历史文化遗产和风貌的整体保护，推进城市有机更新，增加城市活力，促进城市转型发展。

根据重庆市政府大幅改变的土地出让策略下，中心组团外的土地容积率将普遍降低，人口密度也不再像现在这样高，未来重庆中心组团和其他组团价差也会逐渐拉大的。

北部组团：火

特性：温热、积极上进

除了中心组团外，北部组团组团中人气最旺的。正如五行中的火，伴随着向北步伐，越吹越旺。

把时间往前挪，北部组团板块或许还是人们眼中的北郊，伴随重庆城市的扩容，城区北部的多个区域在过去十几年的时间里迅速发展为成熟核心区，各方面配套也不断兑现，也聚集众多房企巨头涌入。从整个北部组团来看，其照母山、礼嘉、中央公园、悦来目前都属于高价值板块。

2019年北部组团高价地

而从去年土拍市场的情况来看，北部组团板块无疑是各房企激烈争夺的香饽饽，其表现数据也是非常亮眼，成交地价几乎上万。

未来北部组团将重点培育商务会展、文化创意、休闲游憩、对外交往等功能，在这种新的城市格局之下及价值高地下，中心组团与北部组团无疑是整个重庆主城里面城市价值和居住价值最高的两个组团。

南部组团：土

特性：贡献、温厚笃实

事实上，正如重庆的一北一南，本是幅员面积相当，但政府发展所向，决定了城市所向，而南部组团也只能眼睁睁的看着错过机遇。

2010年，南北区GDP差距仅361亿元；

2018年，差距已扩大到1388亿，北区GDP之和为南区的1.8倍。

GDP的差距，体现在南区的基础设施、城市功能、产业布局、开发进展、商业等方面都相对落后，其房价也和主城其他组团拉出差距。

从2020年巴南区的房价来看，甚至不如去年北部组团一些板块的拿地价。不过，尽管南部组团的发展不及北部，但南部组团现在的建设成效却是看得见摸得着的。

巴滨路的全线贯通、龙洲湾商圈的成型、重庆工业文化博览园的开园、义渡古镇和溪流沱古镇的开业…而钓鱼嘴半岛也将打造文化创意产业和生态休闲的滨江带，李家沱、龙洲湾、高职城则将依托于大量的居住人口和教育资源，打造出新兴的区域级商业中心。

南部组团在整个楼市的表现中，就像五行中的土，低调、温厚而笃实，一步一个脚印的成长，也吸引众多购房者的青睐。从数据来看，巴南在一季度的住宅成交面积占主城住宅总成交面积的1/4，连续位列主城第一。

同时，从单月楼盘流量TOP10的项目中，南部组团占了4席。

从单月楼盘来电量排名TOP10项目来看，楼盘分布区域南区最多，占4盘。

西永组团：水

特性：浸润、应变力强

如果说北部组团主要依托两江新区的政策，那么西永组团主要依托的就是高新区的利好。西永组团可以说是当前在中部槽谷之外，利好最集中，发展前景最为明确的一个组团。正如五行中的水，具有很强的应变力和钻研特点。

从去年的数据表现来看，贯穿全年的重磅利好，让西永一时风头无两，也当仁不让地坐上了2019年重庆“最受欢迎十大组团”的头把交椅。

不过，严格意义上来说，西永在土地市场的真正爆发期是自2018年开启，19年进入峰值。其中土拍均价及商品房平方成交均价（建面），也均保持一个不错的增幅。

不过更为刺激的，是13年西永突然迎来众多头部开发商的青睐，而当时的土拍均价约为1850元/㎡，较2019年成功实现了超360%的涨幅！

但不得不说，面对着量价齐涨的西永，即使是在2019年统计的最受欢迎组团中，其价格仍属洼地。

几乎可以预见，未来西永仍保有可期的涨幅，但价格经由时间不断上浮的趋势明显，留给西永的洼地红利慢慢褪去，这对于想要置业西永的购房者而言，是一个相当迫切的讯号。

茶园组团：木

特性：生长、能屈能伸

说起茶园组团，许多人脑海里的第一印象就是“远”、“偏”。由于茶园与主城隔了一座山，在大多数人的心里，认为茶园属于偏远的城郊。

不过，从近几年茶园板块楼面均价走势来看，整体上升趋势明显，预计茶园发展潜力将进一步提升，而目前茶园板块的新房均价高达13590元/㎡，远高于重庆主城均价水平，未来茶园北的价值不言而喻。

而事实上，除了以上4个组团外，茶园组团也算是主城9大组团中比较重要的组团之一。

整个茶园组团包括了茶园、鹿角以及广阳岛板块，可能是几个组团当中除北碚之外自然环境最好的组团。除了被西边的南山和东边的明月山夹在中间之外，南边还有樵坪山，北边则是长江和广阳岛，组团内部还有许多个小型的天然湖泊。

而茶园组团似乎扮演了五行中的“木”的角色，能屈能伸。一边坐拥生态休闲的环境，一边贴近中心组团，完美实现出则繁华入则宁静的生活。

正如五行中蕴藏着许多玄机和奥秘，需要挖掘，主城5个具有代表的组团也如此。只有掌握每个组团的布局与方法论，才能知道如何选择到最满意的区域。

编辑：god.