热点研究 | 伦敦区域系列专题（一）：概念解释

前言：伦敦之惑

泰晤士日夜不息缓缓流淌，冲击平原上伫立着伦敦。这是欧洲最璀璨的城市，承载着新兴经济中最负盛名金融交易市场，也见证了传统英国皇室的时代浮沉。伦敦对于我们来说似乎很熟悉：即便是初入学堂的小孩，也多知道那是一个大城市；懂得多一点的则还会说出它是英国的首都，位于英格兰东南部。

然而虽然人们很容易就能说出伦敦的大致情况，当想要详细了解时，却又常常发现伦敦比想象中复杂。举例来说，当我们以研究房地产的目的观察伦敦市场时，我们可以看到各大专业房地产研究机构有时会说“伦敦中心城（Central London）”，有时又说“伦敦核心区（Prime London）”；有“伦敦市（City of London）”，也有“伦敦区（London Boroughs）”；甚至还有一个完全不叫伦敦的西敏市（City of Westminster），也常出现在标题为研究伦敦地产的各类文章里。这就让人有些困惑，也不能完全知道当有人跟自己说“我在伦敦买了公寓”或者“伦敦房价又涨了3%”时，这些人究竟是在说什么。

为了令新进入英国以及伦敦房地产市场的投资者朋友们在今后的阅读和研究中，不至于再被上述这样的问题困扰，英房研究院公众号将从本篇开始，力求从地理位置，区域划分及市场特点等方面令大家了解不同的表达究竟在指代什么，以及这些指代的目标的对应房地产市场（通常以住宅为主）的情况。

行政概念解析

伦敦（London）

伦敦最主要的概念当然是其本身。在房地产相关信息中，只以伦敦为主题的多不胜数，而此时所说的伦敦，指的主要是一个区域（Region）概念，也通常都是最广大的一个概念。当这一概念单独出现的时候，其含义为：

包括伦敦市（City of London）和 32个伦敦行政区（London Boroughs）在内的整个地区。它包含了通常意义所说的890万的伦敦人口，占地面积为1572平方千米，同时也是伦敦市长的辖区。

因此，平时我们常看到的诸如“伦敦2019年新建住房目标66000套”或者“伦敦房价18年涨幅接近300%”之类的描述，所指的就是这包括了所有区域的大区，也就是覆盖面最广的区域；而假如有人说自己在伦敦买房了，则从区域划分来讲只要在上述区域内购买都能成立。

大伦敦地区（Greater London）

由于大伦敦地区含有一个“大”字，因此常常让人觉得其实际覆盖范围应该是最大的。比如百度百科关于Greater London的词条中，就认为大伦敦才是覆盖面最大的概念，包含所有可以被称为“伦敦”的地区。

我们暂且不追溯百度百科这一定义的依据。但按照以房地产研究为导向的思路，我们认为上文的“伦敦”概念依然是最大的。这是因为在以英国国家统计局为代表的各类官方市场数据统计中（比如下面举例的房价变化数据），全英格兰（非整个联合王国）总共被划分为9个大区，而伦敦是其中的一个，反而大伦敦并不在内。从这个意义上来说，伦敦的区域级别应该是英格兰最高一级的，因此其覆盖面应该是最广的。

在确定了伦敦是最大的概念后，Greater London究竟包括什么就很容易理解了，根据上文，伦敦包括了City of London和Greater London，因此Greater London显而易见即为整个伦敦内不含City of London的部分，也就是伦敦下辖的32个行政区。

实际上，Greater London的确与City of London不太一样，比如两者的警察系统，行政管理机构都是分开的。

而Greater London所包括的32个行政区（Boroughs）则如下表所示：

在这32个行政区中，有一个特例，即我们前文说过的西敏市（City of Westminster）。由上表我们可以看出，Westminster实际上是伦敦下辖的一个区而已，因此西敏市虽然有“市”的名头，但还是属于伦敦市长管辖，而并不存在一个独立于伦敦行政机构的“西敏市长”（实际上在西敏市议会中存在一个文字上类似的头衔，但该职位主要为礼仪及象征性职位，不具备实权）。

伦敦市（City of London）

所有的在行政区域上属于行政区（Boroughs）的伦敦境内的地区都属大伦敦管辖，而City of London不受大伦敦管辖，因此伦敦市并不是行政区之一。与Greater London Authority（大伦敦的行政管理机构，简称GLA）相对，伦敦市有自己的机构，被称为City of London Corporation，此处暂译为伦敦市政委员会。

伦敦市实际上范围很小，仅有2.9平方千米。但其中包含了伦敦城最核心的历史遗产，以及伦敦的中心商业区。因此又被称为伦敦金融城。

以上三个部分主要为

由于伦敦市的范围太小，因此各大研究机构一般不专门对其进行市场研究。但在大型中介网站（如Rightmove）以及伦敦市政委员会发布的统计数据中，有意向专门投资这一区域的投资者可以找到仅针对伦敦市的参考数据。

以上三类概念被列为“行政概念”，主要是因为我们认为这三个概念的规定是源于相关政治因素，比如大伦敦的设立就是基于一个专门的法案《The London Government Act 1963》。在接下来的部分，我们将介绍常用的以历史沿革为主导的概念。

历史概念解析

伦敦内外城区（Inner/Outer London）

历史主导形成并且在之后被用于房地产市场研究的概念有两个，及伦敦的内城和外城区。最先对这两个概念进行官方定义的机构也是英国国家统计局，且这一定义在之后逐渐被其他政府机构（比如GLA）采纳，并在编制一些住房市场研究（比如Housing In London的系列研究）时沿用。下图为伦敦内外城区的示意图。

上图就是GLA在制作Housing In London 2019 （一份总结并研究伦敦当前住房供需情况及未来策略的政府报告）时引用ONS定义绘制的伦敦内外城区示意图，从中可见内城区包括了13个行政区以及伦敦市，行政区具体如下：

之所以说伦敦内外城的概念源于历史沿革，是因为在ONS的官方定义中，内城为伦敦郡中建于1889-1965年间的部分，也就是说不在这一年限内的其他部分均属于外城，从这一层面来讲是由于历史沿革。

当然，由于伦敦内城举例伦敦市距离较短，因此经济发展速度较快，居民较多，因此伦敦内城部分的房价也一般高于伦敦外城。

市场概念解析

市场概念是一个复合的概念，并且会随着房地产市场类型的不同而变化，因此相对复杂。我们首先解释读者们最长碰到的一个概念：伦敦中心区（Central London）

伦敦中心区（Central London）

伦敦中心区与我们刚刚解释过的伦敦内外城概念关系较为紧密。一般情况下，伦敦中心区都指的是涵盖在伦敦内城的部分，但由于不同的房地产类型，这一范围可能发生变化。值得注意的是，尽管定义不同，但英国房地产行业对于“Central London”的表述大多数时候都小于且位于内城区。

首先我们把范围限定在住宅市场。对于住宅市场来说，伦敦中心区大致包含了上文中内外城区图中内城区泰晤士河以北的所有部分。根据Savills的住宅销售部门的画图，这一区域的大致形状如下：

上图为Savills在其住宅销售网站上对于关键词“Central London”所作的区域描画，我们可以看到，按照本文最开始行政区的划分法，这一范围北至Camden附近、南至泰晤士河流经Kensington and Chealsea的部分、东边以伦敦市为界，西边止于Westminster周围，总体上即为泰晤士河以北的伦敦内城区。

住宅市场中的伦敦中心区概念为何以河为界，而不延伸到河对岸的Lambeth等地，我们暂且不在本篇展开。在与本篇同属一个系列专题的专门介绍伦敦中心区的部分，我们将进一步说明。下面我们介绍写字楼市场上的伦敦中心区概念，这一概念与住宅稍有不同。

在写字楼市场上，伦敦中心区覆盖到了泰晤士河两岸，并且大致按照方向被专门划分为了几个区域（具体几个各研究机构有所不同，本篇以CBRE的定义为例）。在CBRE的市场研究中，这一区域由5个小区组成，分别为West End、Midtown、City、Southbank和Docklands。这几个区域外除了City，很难一眼看出究竟是覆盖了内城区的哪些部分，因此我们在下面进行了注解。

由此可见当涉及住宅市场时，“伦敦中心区”的覆盖范围比在写字楼市场上要大得多，也因此在研究中心区市场时必须要把住宅和写字楼区分开来。

伦敦核心区（Prime London）

与伦敦中心区涉及商用和住宅两个市场不同，伦敦核心区是一个主要涉及住宅市场的概念，这一市场对于伦敦的内城区和外城区均有涉及，但是不包括东南方向的伦敦区域。对于这一市场的选址标准，主要依据是目标市场是否有成熟的豪宅市场，因此在没有被包含在内的区可看作为不具有成熟的豪宅市场，并非完全没有高质量的住宅产品。

结语

与“伦敦”有关的概念历来容易令初入市场的投资者迷惑，希望在这篇文章的解释后，大家的疑惑能够消除。按照文章顺序，关于伦敦的不同概念之间的关系大致如下：

“伦敦”，“大伦敦”及“伦敦市”是三个行政概念，每个行政区的覆盖面积都不一样，其中伦敦的覆盖面积是最大的，在行政级别上属于英格兰9个大区之一，包含大伦敦和伦敦市；伦敦也是所有的房地产统计数据和专业研究中最常用到的一个概念。

对于伦敦来说，根据其历史沿革，最早一批发展起来的，在伦敦市周围的行政区及伦敦市本身合称为伦敦内城区，其他地区称为伦敦外城区。伦敦内城区是商业及住宅地产相关信息中的“伦敦中心区”的对应区域，根据是住宅还是商业地产的不同，“伦敦中心区”会发生变化，因此这个概念并不是一个固定的区域概念。但伦敦中心区无论如何变化，其边界一般总在内城区之内。换句话说，在内城区之内，却还没有成为中心区的区域，更加有将来变为某种地产的中心市场的潜力。

伦敦核心区，是一个较为单独的市场，它涉及的区域既有内城，也有外城，并且分布不均匀。这一概念一般只在住宅市场上出现，用以指代具有成熟豪宅市场的区域。

希望在经过解释后，读者朋友们在面对浩如烟海的研究报告中能不再迷茫。

参考文献

Wikipedia (2020) Greater London Authority

Wikipedia. (2020) London

Savills. (2020) Prime London Residential

Savills (2020) Properties for sale in Central London

CBRE (2020) Central London in February 2020

ONS (2020) UK House Price Index: February 2020

ONS (2002) 2001 Census glossary terms beginning H – N

GLA (2019) Housing in London 2019

百度百科 （2020）Greater London