再度曝光！关于南宁三产房，某条路竟多达十几个项目，多是违规销售...

最近，三产“爆雷”事件，一波未平一波又起。 与此同时，三产房市场呈现出不同状态。 有的三产，越来越像正规军。 有的三产，被查后死灰复燃。 三产市场，依旧乱象丛生。

南宁三产又“挑事”了

近日来，关于三产的风波，真是一波未平一波又起。 4月29日，南国早报报道，有人以4500元/㎡买下高新区安置房“御景学府”，交钱后却被告知，项目是小产权房，涉及违建，售楼部也要被拆了。

▲御景学府相关新闻报道（来源：南国早报）

同样在4月底，广西新闻频道报道：有一家人听业务员介绍，沙井的湖景壹号正在以3700元/㎡的内部价出售，且五证齐全，他们便与开发商签了协议，交了2万元定金。过后，这家人才发现这是三产房，与开发商多次协商，甚至经过派出所调解，也没能拿回定金，妇女无奈带着婴儿“住”进售楼部。

▲售楼部里的母子 （来源：广西新闻频道）

除了新闻报道，扒房后台及留言板也出现很多关于三产的咨询。 有人安置房和三产房傻傻分不清楚，有人不知道什么是小产权房，还有人误买了违建三产……

▲部分扒友留言

▲有人误买了三产房

小襄发现，去年经过“严打”后，现在的三产房似乎又开始“死灰复燃”，并有愈演愈烈之势。 那么，三产房市场实际现状如何呢？ 为此 ，小襄和树哥踩盘多个三产项目，为你还原真实的三产房。

龙岗三产，越来越像正规军

去年6月，邕宁区曝光第一批“三产”违规项目。14个项目被点名，包括龙岗新城、翡翠都会、领航公馆、五象龙华居等。

▲去年被点名的三产项目

今年，这些三产情况怎样了呢？我们随机走访了几个项目。

①龙岗新城换马甲了。去年涉嫌违法销售的“龙岗新城”，今年改名“五象瑞城”继续销售，卖到了5000元/㎡。 扒哥来到售楼部，发现四证有了，而且已卖完前面两栋靠近规划湖的楼。 现场不时有几组客户来看房，售楼部的金蛋也砸了大半。

▲龙岗新城变五象瑞城

同时，五象瑞城的工地热火朝天，有两栋楼已经建到五六层的样子，还有样板间看。销售人员很坦诚，直言项目是三产房，不能办证，但可住，可租。

▲五象瑞城工地

②翡翠都会竟然有样板间。去年缺了三证的翡翠都会，如今再现身，进化得很像正规军。不仅项目规划升级了，产品也很多样化起来，平层、楼中楼（LOFT）、大户、小户都有，LOFT样板间有模有样的。项目营销由专业团队操盘，在说辞、推广方面也很像正规商品房。

▲翡翠都会挺会包装的

现场看到，项目在售房源销控表一片飘红。不过，项目工地现场还是一片黄土，有几辆工程车进进出出。

③龙岗三产“规范”了很多。去年没有《建设工程施工许可证》的领航公馆，今年居然差不多卖完了。销售小哥说，领航公馆和翡翠都会都是同一个村的地，领航公馆早开工两年，房子盖到了十几层。

▲领航公馆楼建得挺高了

在龙岗走访几个三产项目，我们发现，它们居然越来越像正规军，销售小哥也很“耿直”，并不避讳项目是三产。 据说，由于去年被点名，今年龙岗这边的三产项目没那么高调了，要么补证了低调卖，要么将售楼部改为“招商中心”继续“招商”（集体用地只能用来做产业或商业）。看得出，监管有用。

沙井三产，乱象丛生

龙岗的三产项目看起来挺正规，但并非所有的三产都规范。在沙井，随处可见的三产项目，野蛮生长中不乏各种乱象。

①湖景壹号，6年换3个老板，没公示四证。扒哥首先来到上了新闻的“湖景壹号”。当天，售楼部已正常开放，沙盘前时不时有人进来咨询。不大的接待处里，还坐了两个壮汉。目前，价格为3700元/㎡，需先支付2万定金，3天内补齐总房款40%的首付。

销售人员还声称，项目是村民回迁安置房，年底交房，3-5年内获证。 但接待处里，扒哥并未看到公示有四证。工地现场建了十几层楼，不过新闻提到这两栋楼建了6年，换了3个老板。年底能否交房，扒哥持怀疑态度。

▲湖景壹号施工进度

②南站新城复活，“四证”不全。还记得2018年底，那个以“人体户型图”博眼球，被罚80万，而后被查封的三产楼盘—南站新城吗？近日，扒哥发现它又“复活”了，而且没换马甲，“四证”也没全。

▲南站新城以人体户型博眼球

售楼部里，销售人员比较少。登记表显示，每天大概接待10余组客户。项目价格3900元/㎡，打着村民回迁房的旗号，声称3-5年后才得办证。 在工地，扒哥看到这个项目名称为“沙井街道杨村一队产业及回建住宅项目工程”，已经建到8、9层。

▲南站新城的工地

显而易见，南站新城项目虽有回建住宅，但普通人并无回迁房名额，对外卖的只能是“产业”建设部分。

③一条街十几个三产，多是违规销售。沙井真是个神奇的地方，单在定津路上，扒哥就发现了十几个三产项目，有的还在赶工，有的已经封顶，有的甚至已经住人。

▲一条路上的N个三产

这些三产项目售楼部证件看似挺多，但有的“4证”并不全。而且，销售手法如出一辙，都声称是回迁安置房，按工程进度付款，交房3-5年后可办证。

▲偷换概念的办证教程

可以看到，沙井的三产项目相比龙岗，依然是野蛮状态，很多项目都存在“四证”不全、误导销售等乱象。

三产=安置房？别被收割还不懂

将安置房与三产房混为一谈，混淆视听，是三产销售的惯用套路。那么回迁安置房和三产房有啥区别呢？先看它们诞生的背景。

由于城市建设发展，会征用很多村的土地，政府会将被征地村民提供回迁安置居所，并提供相关第三产业用地，以保证被安置村民“安居+乐业”。

“安居”，即安置房，有指定的安置对象，有政策扶持，能办证，能落户。“乐业”，即三产用地。从本质来说，三产用地是政府为了解决农民的土地被征用后的就业及生活问题，留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。三产房，就衍生于三产用地，与安置房本质全完不同。但由于两者基本会同时同地建设，因此很多三产房都冒用“安置房”名义，以取得购房者信任。

▲真正的安置房，一般人买不到

换句话说，一般人买不到安置房。你能买到的便宜的“安置房”，大概率就是三产房。而所谓的小产权房，只有使用权，没有真正的“产权”，不能落户，不能转让，和三产房大同小异。

此外，还有人以新《土地管理法》企图给三产“转正”。事实上，2020年1月我国开始执行新《土地管理法》，其中提到，集体经营性建设用地可以入市，可以转让，但要符合4个条件。

▲新《土地管理法》允许集体用地入市，要符合4个条件

但新土地管理法也明确了，入市的集体用地必须规划为工业、商业用地，因此其并非是三产转正的依据。如今南宁政策依然没有允许三产房出售、交易。

▲政府部门建议慎重购买三产房

三产便宜诱惑大，但要悠着点

三产项目火爆，根本原因在于价格远低于普通商品房。3、4、5字头的超低房价，仅为商品房价的一半，甚至更低。存在即合理。对于三产房，我们的态度向来都不是一棍子打死，但需理性看待。

合法建设的“三产项目”，需要依法取得四证，即《划拨国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，因为它不是商品房，所以无预售证。

有了规范，三产项目本不该被妖魔化。但“妖魔化”三产的，恰是开发商和销售人员。利益驱使下，违规建设、扩容，违法销售、混淆视听等现象屡禁不止。 假如开发商依法办证建设，假如销售人员坦诚告知利弊，或许三产“爆雷”事件就不会频频发生。

当然，有关部门也需加强监督。比如，龙岗多个三产项目，加强管理后确实规范了很多。 再者，购房者必须清楚，目前南宁政策是不允许三产房对外销售的。 市面上的三产房，基本都是打着“擦边球”违规销售的。 即使买了正规三产，也只有使用权，不能过户、交易。

▲柳沙三产神盘也属于违法销售

而买三产房的无非分两种人群。

第一种，知道是三产又想赌一把的人。这类人群，假如三产房合法，你又“输得起”，可以尝试。毕竟南宁也不乏成功建好并交房的三产项目。

第二种，不知道是三产的低收入人群。对于这类人群，扒哥不建议你买。毕竟40%的首付款，也已是一套正规商品房的首付，更何况三产房风险较大。

无论如何，三产房终究如同一场赌博，假如你看不懂，又输不起，就不要去碰。