【旭东说房】绍兴地价“全线暴涨”,谁是幕后推手?

在绍兴聊点买房的事，旭东说房！

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绍兴地价全线暴涨，推手是谁？

最近绍兴的土地竞拍市场非常火热。

昨天，镜湖高铁北站附近的大越路6号地块，经过 229 轮竞价，最终以 12066元/㎡的楼面价被世茂房产拿下，溢价率高达 57.4%。

而这还不是近段时间才火爆的，土地市场的火热，从今年开年就开始显现。

搜狐焦点网绍兴站镜湖官渡4号土拍直播数据

3月27日，作为2020年春节后，绍兴首块出让的涉宅用地，越城区原震元制药厂地块（即：越城区YC-04F-05地块）出让引发热议。

首先，该地块的起拍楼面价高达 14754元/㎡，不仅打破了绍兴起拍楼面价的纪录，而且直接超越了隔壁中海九樾 14614元/㎡的成交楼面价。

其次，高起拍楼面价并没有降低开发商的拿地热情。

该地块在经过 169 轮的竞拍后，以 46% 的高溢价率，被杭州众安以总价 11.33 亿竞得，成交楼面 价21569元/㎡，超越迪荡湖旁玺园 16723元/㎡ 的成交楼面价，一跃成为绍兴的“新地王”，而这个刷新地王纪录的时间仅仅不到一年。

越城区原震元制药厂地块区位示意

成交楼面价上 2 万，这对于绍兴的房地产市场来说，是一次历史性的突破。

这股土地热，如今依然延续，截止5月16日，绍兴三区及诸暨市，共出让涉宅用地12宗。

除了宝龙拿下的柯桥钱清2020-01地块，仅以 0.4% 的溢价率成交之外（原因是该地需要配建大量的商业综合体用地），其它11 宗涉宅用地的平均溢价率高达 47.9%，金昌在诸暨竞得的暨阳街道应山村地块，溢价率更是高达71.7%。

为什么今年绍兴的土拍市场会如此火爆？

在分析这 11 宗高溢价率成交的地块时，我发现了，他们之间的几个共同点。

第一，大部分出让的地块，占地面积较小，且地块的位置较好，周边配套相对都比较成熟和完善，或是正处在每个城市着力打造的核心板块内，市场的关注度较高。

第二，溢价率虽然走高，但成交的总价却相对可控。

除了镜湖官渡4号地块和大越路东侧6号地块，因为土地的占地面积较大，成交总价分别为 41.56 亿和 25.22 亿之外，其它成交地块的总价，基本在 10 亿元左右，最低的甚至仅 1.12 亿元。

小地块，低总价，让很多本土企业，甚至是有实力的个人，也能参与到土拍之中来。

第三，开发商拿地意愿极强，竞拍激烈，成交轮次多。

除了宝龙柯桥钱清地块之外，其它 11 宗涉宅用地的平均竞拍轮次高达 141 轮。

其中，中南竞得的上虞区城北53号地块竞拍了 252 轮，世茂竞得的大越路东侧6号地块竞拍了 229 轮，足见热门地块竞争的激烈。

从我们所了解到的参拍企业数量来看，个别地块的参拍房企多达 20 几家，在出让的过程中，也不乏多次直接加价 1 个亿甚至 2 个亿的情况。

土拍年年有，高溢价率、高竞拍轮次的土地也常有，但像今年这样，土拍几乎“全线暴涨”、“严重过热”的情况却也是非常罕见。

绍兴夜景（摄影师：文武之道）

在肉眼可见的火爆背后，究竟还有什么特殊的原因，在驱动着地价的“高速上涨”呢？

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第一个重点原因，自然是绍兴所处的“地段”——它位于中国的长三角区域。

过去的 20 年，中国进行了第一次轰轰烈烈的“城市化运动”，也就是：将中国的广大农村变成城市。

接下来，马上要进入第二场“城市化运动”，即：从单个城市发展，变成多个城市共同发展，开启“城市群”时代。

在中国，有巨大发展潜力的城市群有三个：粤港澳、长三角和京津冀。

在这三个城市群中，长三角城市群的发展潜力尤其巨大。

它仅占有全国 3.7% 的国土面积、1% 的人口，却贡献了中国 20% 的GDP总量，是中国经济发展的重要增长极。

2019年末《长三角区域一体化发展规划》的发布，则正式地将长三角一体化发展上升到了国家战略，国家层面的上层规划为长三角区域未来高质量、高效率的发展提供了重要支撑。

作为房地产开发商，谁能在长三角区域拥有更多的土地储备，也就意味着谁能借助时代赋予的机会，走得更快、走得更远。

长三角城市群示意图

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第二个原因，较为特殊，可以理解为：受2020年新冠疫情这个“黑天鹅事件”影响，大量实体经济，比如餐饮、娱乐行业受到重创，为了刺激消费，拉动经济增长，我们再次走上了宽松的货币政策道路，重提新基建。

据统计，今年4月，中国社会融资规模（即：实体经济从金融体系获得的资金额）新增 3.09 万亿，同比多增 1.4 万亿，存量增速升至 12%；

人民币贷款新增 1.62 万亿，同比多增 7467 亿元；

M2也就是广义货币总量，同比回升 1 个百分点至 11.1%，创2017年4月以来新高。

这意味着，得益于当前宽松的货币政策，开发商手里的“钱”变多了。所以，拥有大量现金的开发商，也会产生“如何对资产进行保值”的恐慌。

在这种情况下，最好的办法就是：大量买入高速发展区域的土地，作为储备。

因此，类似绍兴这样有价值的城市，土地的价格才会一路走高。

另外，从开发商拿地的节奏来看，上半年拿地普遍比较积极和激进。

因为，在每年的第一、二季度拿地，意味着如果项目推进正常，那么在三、四季度就可以开盘销售，更有助于完成公司的年度业绩指标和考核要求。

当然，在第二季度的6月和第四季度的12月，很多上市房企需要做半年度或者年度的业绩财报，账面上需要有大量的资金留存，所以，在这两个月份，开发商拿地也会相对保守，参拍的意愿不高，地块的溢价率也普遍不高。

绍兴迪荡新城实景照（图片来源：网络）

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第三个原因，则比较具有地域特色。

首先是——拆迁。

绍兴的房价这几年快速上涨，很大一部分原因是受到拆迁的刺激，原来的房子拆了，就需要购买新的房子住，购房的需求就被激发出来了。

购房需求高的地方，无论是地价还是房价，涨幅也就越高，比如：越城区的镜湖、袍江和柯桥区的柯西、柯北区域。

目前上虞和诸暨出让的土地这么火爆，很大一部分原因也在于这两个区域启动了较大面积的拆迁工作，尤其是诸暨市。

据诸暨政府发布的信息，诸暨计划用3个月左右时间完成“三改”专项行动任务，完成约 83.85 万方的土地征收工作，将涉及家庭 1578 户。

因此，我们也看到了诸暨市在5月推出了 8 宗涉宅用地，这个单月的土地出让数量，在整个绍兴，都是极为罕见的。

而且，虽然推地数量多且地块较为集中，但溢价率却并不低，已出让的5宗涉宅用地，平均溢价率仍然高达43.5%。

这也从一个侧面反映了，拆迁，尤其是带货币补偿安置方式的拆迁，确实能有效地刺激房地产市场的提振。

诸暨日报爱诸暨微信公众号截图

其次是——绍兴友好的房地产开发政策。

对比杭州和宁波的高地价、政府要求限价销售或现房销售的政策，绍兴的房地产政策具有明显的优势。

绍兴不但土地单价低，出让土地基本没有限价制约，而且今年受疫情影响，政府在今年4月还出台政策，放宽了开发商申领预售证的工程建设门槛。

这也就意味着，开发商可以用更少的资金投入，尽快开盘，快速回笼资金，提高资金的流动性、增加资金的效用。

来源：绍兴市住房和城乡建设局

另外，在绍兴拿地，除了大型的商业需要自持外，很少有需要开发商自持一定比例或产品的要求；对于代建的安置房，政府的回购价格也给到了开发商足够的利润空间。

跟杭州、宁波等地一样，绍兴也是有房价备案制，但政府在审批开发商上报的备案价格时，会考虑开发商的建设成本和利润空间，以及板块内整体房价的平衡，保持绍兴房地产的总体发展态势处于“稳中有涨”的态势。

亚运会棒（垒）球体育文化中心效果图

最后，来说说，我对于地价上涨的态度。

很多购房者看到了屡创新高的地价，担忧未来绍兴房价也会水涨船高。

地价和房价是不是一定存在正相关呢？我只能说不一定，还是需要市场说了算。

房地产市场瞬息万变，开发商在市场高点拿地，后来市场转冷，为了保持现金流，壮士断腕，亏本销售也不是不可能。

在绍兴历史上，最知名的此类案例当属柯桥保利湖畔林语这个楼盘，2010年市场火热，保利集团以 8100 多元的楼面价竞得坂湖南岸土地，随后几年市场转冷，2014年，保利湖畔林语的多层洋房不得不以不到 1 万元的单价出售。

地价高不可怕，可怕的是，若万一后续绍兴房价无法支撑高昂的地价时，利润空间压缩，还有多少家房企能坚持房屋品质，不会为了利润而疯狂减配。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。

希望如今这些熙熙攘攘来绍兴疯狂加价拿地、口中喊着要深耕绍兴的开发商，都能为绍兴持续带来好口碑建筑作品。

保利湖畔林语实景照（图片来源：网络）