北京楼市：深度分析天通苑板块，最后一块洼地

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提问：房姐好！最近想在天通苑买房子，看到您有《天通苑板块选筹实操》就进圈了，可是没有找到这篇文章，可以再分享一下吗？谢谢！

回答：你好，在精华主题里可以查看。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：房姐你好，近期想投资100-200，看中了崇礼的太舞小镇三期南山里公寓，觉得规划好，北京高铁1小时到达，即投资也可以休闲自用，就是单价太贵32000\\/平，您觉得合适吗？或者北京周边有否其他适合这个价位投资的房产，目前望京有自住一房

回答：这个价格大概率被割，我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于像怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。 即使是赌博

提问：炫特三期05年，南北通透，91平大两居，4号楼王位置，单价5.8万属于什么水平？ 另外地下车位18万左右值得和房一起入手吗？ 主要是炫特离十里堡和姚家园地铁都有点远

回答：炫特91平入手单价在5.5左右比较合适，优势是房龄新，区域内领涨，比较抗跌。位置在2个地铁站之间，距离也还可以接受。 建议再砍砍价。 车位入不入手主要看小区内车位的紧张程度，以及车对你来说是否刚需。 18万车位也不算贵。

提问：房姐好 我母亲名下在三元桥有一套82年的老央产房，40平米，现在月租金7000 我爱人名下财满街边上有一套两限房，两居室，目前出租，租金7000，21年2月份可以交易或者抵押 我目前在北三环附近上班，2到3年后单位搬家到怀柔，我爱人在五道口上班。我们俩目前租住在五道口。交的租金和收的租金相抵了。 考虑到我单位搬家到怀柔，目前我们有考虑在顺义买大房子的想法，手里首付有400到500之间。请问在顺义买大房子是不是挺不值当的，是否应当考虑用这些首付买投资房，然后在顺义租房呢？应当怎么调配资产呢？

回答：首先你要想清楚是准备自住还是投资。 如果你是投资需求，不建议买到顺义，资产增值会很慢。顺义租房，然后望京或者双井投资一套是上策

提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变： 1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？ 2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？ 3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？ 4.塔楼比板楼应该折价多少？ 5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？ 6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？ 7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？

回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值? 1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。 3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。 4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上 5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的

提问：想买1500万上下的三居四居，请问朝阳公园附近棕榈泉观湖泛海公园1872公园大道和三元桥的凤凰城怎么比较?其他还有中高档的盘推荐吗?不要学区。

回答：棕榈泉>观湖>泛海>公园1872 凤凰城品质高，配套优，交通断头路是最大缺点。 公园大道偏溢价盘，性价比不高

提问：房姐，手上有100多子弹，下半年做首付用。中间这段时间应该怎么充分利用起来？可以买理财赚收益吗？

回答：为什么要下半年做首付呢? 100万，属于北京“刚刚够上车”的门槛，如果300万房子涨价5万，就要面临“买得到VS买不到”的问题了。 不要在意 理材 收益，我现金都是长期活期趴账上。 有大笔现金，可以直接用货币基金或短期理财（3个月，不要超过半年），例如薪金宝之类的。 更好的用处，是有可以信赖的房产好友，互相拆借资金，短期利率基本能达到12%或以上。

提问：北京房姐，你好！今天刚加入，一口气读完了79个精华帖，感谢你的这些专业的文章。我目前情况是离异，名下一套房，在公园1872有一套西北向两居室，目前出租，大约1000万，贷款已经还清。因为我基本居住在国外，所以考虑把1872卖掉，把一部分钱转到国外，剩下的大约4、5百万以下买个房子挂户口。请问：公园1872的房子未来升值空间怎么样，现在是不是出售的好时候。如果是4、5百万以下的预算，哪儿比较升值保值，能否推荐几个小区？谢谢

回答：公园1872 这种房子，属于涨幅小，但是租金高的类型，升值空间一般。现在可以出售 推荐看下朝青、石佛营、十里堡、双井附近 例如 国美、炫特、朝阳园、朝阳无线、苹果社区

提问：房姐您好，想咨询：首付子弹200-220万，首套首贷，纯投资一个房龄别太旧的两居户型的房子，麻烦推荐的几个区域，最好能推荐一些目标小区；本人码农，在北边工作（目前在西北），若能兼顾自住更佳，如果自住和投资较难兼顾，那就投资优选。感谢感谢

回答：1. 石佛营找单价5内，90年后的老公房，或者老小区。 2. 京棉新城，甘露园淘02后的老小区，单价5.5内的。 3. 天通苑淘一套满五唯一商品房2.8以下的

提问：SFSD，首付250左右，工作在海淀。投资需求为主，如果能自住最好。请问房姐应该重点看哪些区域？有推荐的小区吗？

回答：投资以朝阳为主，250万首付约等于总价500-550万，望京02后的品质次新6+，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下

提问：房姐，看到这个新闻:重磅！国务院：允许商业用地调整为居住用地。请问对住宅价格有啥影响。

回答：利好住宅建设。 土地性质转化，可以增加对住宅的供应。 但是要注意，是否是有效的供应， 对住宅价格没有直接影响，可以作为参考。

提问：房姐新年好，关注你半年了，今年打算上车，所以加入圈子 基本情况，非京籍有工作居住证，两人月入40k左右，sfsd，自住，有180子弹，有老人一个一岁小孩，打算要二胎，爱人在西土城，我在永丰地铁附近上班 基本要求，想买小三居，无电梯低层或有电梯，考虑老人方便 1看过天通苑，霍营，回龙观二手房全是链接带看，基本感觉天通苑人多车堵但是房子还行，霍营就旗胜家园次新还可以，回龙观基本无电梯只能选低层，心里又不踏实怕采光等其他问题，如何取舍 2目前为止最满意领秀慧谷，觉得环境交通最合适，可以买两居或着低层高层三居 3万橡悦府89三居190首付可以考虑吗 4东边不熟没看过还用看吗 望房姐指点迷津

回答：这一片符合要求的确实不多，楼间距足够，大多小高层二楼起采光问题不大 ，这个问题现场看房最实际 领秀慧谷确实优于旗胜家园，建议买三居 万橡悦府不如领秀，得房率差，户型设计也一般 考虑你和你爱人的工作情况，东边偏远， 看北 边更切实际

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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