塘沽湾，是时候启动『PLAN B』了 | 咣Duang

居住是道多选题

家 住滨海的老友近日来电，吐槽要为置换计划“愁白了头”。

询问缘由才得知，因心中常驻着别墅梦，这些年一直都在挑拣物色。岂料未等他果断出手，恰逢限墅令颁布，市场供应机会“肉眼可见”地减少。

呜呼哀哉间，感叹这梦想怕是要落空了。

我本能地接过话头：没有A，那就选B呀。 也许你想要的不是一栋别墅，而是那“别墅范儿”的生活方式……

01.

借着这次谈话，特意“打探”了滨海别墅市场。

我们调取了自2019年至2020上半年的相关数据，范围锁定在滨海核心区及周边区域，并最终将其归集为塘沽、开发区、中新生态城三大板块。

初看之下，0.95的供求比，市场整体呈现供求相对平衡的状态。但若继续深挖，却发现各板块有着截然不同的存在感。

2019.1-2020.6供求数据统计

其中，中新生态城分别以1808套供应和1714套成交表现出“供需两旺”状态，且占据了市场成交主力；反之开发区的0供应和27套成交，基本可忽略不计，加之价格高位托举堪称“稀贵”；而塘沽的供应和成交显然都具备一定规模，但对比生态城又相去甚远，约0.32的供求比远低于整体水平，无疑意味着明确缺口。

2020.1-2020.6供求数据统计

再对焦到近半年的供求数据，相关产品的供应锐减是非常明显的趋势。 供应套数环比仅有30%，且“补给任务”全部交给了生态城板块。无论是出于“限墅令”效果显现的考量，还是受到年初特殊阶段的限制，一个事实是市场进入了供应稀薄期。与此同时，整体供求比也由0.95下降到了0.53。

一头是地理范畴内的板块供应不均，一头又是时间线条上的供应量不可逆“滑坡” ，也难怪我那夹在中间的老友，动弹不得了。

02.

就在前两天，老友突然传来一组照片，言简意赅道：我Get到你说的“生活方式”了。

点开画面细看，那人气景象的背后，正是位于塘沽湾C位上的“中建璟秀”项目示范区开放现场。

中建璟秀项目示范区开放现场

不过令老友兴奋的根源，在于该项目除洋房规划外，恰恰涵盖了建面约119-125平米的叠拼产品。一番端详后客观评价，虽为6层到顶建筑形态，却并不妨碍其内部丰满生活的勾画。

拿下叠建面约125平米户型举例，以确保全明通透和方正合理布局为前提，其在室内空间营造上又体现了诸多因“立体”带来的居住体验。

一层容纳餐、厨、 客、卫等基本功能外，没忘 赋予足够充裕的玄关空间， 不仅可以给女主人数不清的鞋子、包包找到一个整齐妥善的归属，孩子们也能在爸爸打开门的第一时间扑向他，献上一次撒娇式的熊孩子拥抱。

在约6.85米南向面宽中，还特意“划出”了一间南向卧室。 腿脚不便的老人们再也不必因怵头爬楼梯而委身客厅沙发休息，或者干脆“拒绝”搬来与儿孙同住，而年轻人晚睡也不用担心会打扰到楼下的长辈。这样一个实用性空间因受开间限制，在不少联排产品中都是难以做到的。

下叠一层（左）&二层（右）平面图

二层在主卧套房、书房等“常规配置”外，还做了客厅上方挑空设计与独立开窗家庭厅等“独特选项”，这给了室内功能和生活场景实现以丰富的发挥空间。

既能选择户型图上的方案，任晶莹舒展的水晶灯从二层屋顶一直悬落到客厅上方，享受这满满的生活仪式感，又在二楼的私享家庭厅里留下男女主人的暖调记忆；也可以多出1-2间卧室，让两个宝宝拥有各自钟爱的主题儿童房； 或是为爱美的女主人打造精致衣帽间、为孩子们营建充满童真与梦幻的玩具房、为都有事业要忙的夫妻二人分别配备独立书房，等等。 总之，各空间分则功能自成，合则能够成为整层私密的“超级主卧”，给业主留下了充分的“偏爱”余地。

同样当由内向外审视，在户型赋予生活价值外，也能在园林中找到与“叠拼”相映衬的规划心思。

“四轴、两园、六境”的造景框架，按楼座划分为14个景观组团，各组团中是相对独立的私家园林，组团之间又有较大公共活动区间。既有私密围合里的家庭互动情趣，亦有轩敞处的邻里交融与人情复兴。

不透明，不冷清。

中建璟秀项目鸟瞰效果图

如果说以上均是老友梦想居住里该有的模样，那么继续深究下去，又能找到生活预案以外的“小惊喜”。

比如：智能化社区概念。 从社区安防到室内舒适体验，无不是以自成体系的居住场景，对叠拼固有生活方式进行了更新与升格……

03.

根据过往经验，一个能被市场认可的叠拼产品所能供应的生活丰满，不该只着眼于社区之内，置业者对其发生地同样要求不低。

说得再透彻些，叠拼无论如何都已是改善逻辑下的供应结果，板块质素必须为之匹配和支撑。

塘沽湾规划鸟瞰效果图

就中建璟秀项目位置而言，在滨海核心区居住外溢进程中，过往4年间塘沽湾凭借与主城区的合理距离与高效沟通，以及新城整体开发姿态和良好生态环境，成为了刚性需求的主流承接地。但在一水儿的高层、小高层、洋房产品之外，叠拼的供应是这里从未涉猎的“处女地”。

故而，此次中建璟秀的供应既对应了滨海老友们对“生活调调”的幻想， 更在某种意义上承载着塘沽湾供应逻辑向改善进阶的转身契机。

塘沽湾起步区功能布局及五年时间表

塘沽湾实景

而这又并非牵强和一厢情愿。

塘沽湾区域内公建配套持续成熟，今年还将有多个住宅项目迎来交付，与之对应的居住氛围和生活人气正处在兑现前期。在“过来人”眼中怎么看，这都是一次进程上的恰到好处和发展中的合情合理。

04.

但倘若刨根问底，此事也绝非偶然。

塘沽湾发展本就呈现由南向北的态势，区域北部依托“海河”这一在天津存在感颇高的价值IP，早于整体规划之初就在此写定了“改善线索”，无论是开发建设指标，还是配套资源的落地，都对此有着明确倾向。

退回到中建璟秀项目所在位置，便能轻松找到类似线索。比如：项目南侧依市政公园享生态优势，西侧为滨水海河景观公园，可就近观景、互动，东部预留涵盖幼儿园和公办九年制学校的教育用地，北侧则规划有河岸商街和医疗用地……

不必多说，如此“环绕型”的资源占位，显然是规划者早早以“丰富角色分工”预定了塘沽湾的生活C位，也由此设计好了改善潜质里的生活可能性。

中建璟秀所在区位配套（含规划）示意

此前我们曾在 推送 中，透露过塘沽湾东道主的身份——2011年，中国建筑与滨海新区政府签订合作协议，共同出资成立中建新塘（天津）投资发展有限公司作为塘沽湾开发的平台公司。

即是说，在政府充分授权的基础上，塘沽湾实现的是从前期策划定位、控规编制、土地拆迁到基建配套、产业导入、土地出让、房地产开发、城市运营等“N位一体”的政企联动模式，这样做的优势是能够严格保证区域发展的前瞻性、统筹性和连贯性。

至此，眼尖的人可能已经察觉到，中建璟秀恰恰就是由上述中国建筑旗下中建方程投资发展集团有限公司投资、由中国中建地产有限公司实施二级开发打造的项目。

中建璟秀建筑立面效果图

透过这样一次“一二级联动”的特殊开发， 市场应该能通过东道主真金白银地投入，读到一份对板块内部定位的“剧透”。 同时，据称 中建璟秀近期将开放样板间， 那么外界在一次实地探访中的关注，也不应只有居住形态的改变，项目拿出了“产品+区位”的高配组合，以示对“区域改善转身”颇为郑重其事的通盘价值考量，更加值得凝视。

或许，这才是一张叠拼产品规划图上未写明的“深意”。

寻寻觅觅

却又冷冷清清

湾流深处的 改善新意

打开了那里崭新的 价值角色

又打动了谁的 生活进阶 梦想

居住原本就是道多选题

没有A

B也一样是 优解

【 END 】

声明：本文所描述内容均基于截至发布时间所能了解到的相关政策、规划与现状，我们务求全面真实，但无法涵盖全部信息，无法对可能发生的情况改变负责，仅供参考。封面图及内文首图仅为创意需要，与文中涉及内容无关。 全部图文内容仅为新闻信息及个人观点阐述，不构成合同约定，买卖双方权利义务最终以双方签订的《商品房网上认购书》、《商品房买卖合同》及附件等协议为准。