保利罗兰国际：去化神速的“呼啸山庄”何时能摘名？

“呼啸山庄”屡遭投诉，有望实施全封闭

“科学城有个小区，不在机场却能听到飞机升降级别的噪音，给人一种土豪家的感觉，而土豪都是不用睡觉的。”这番话来自于楼盘被吐槽为“呼啸山庄”的业主，相信大家立马就能猜到，今天黄埔君给大家分析的楼盘项目正是保利罗兰国际（又名为保利罗兰花园）。

▲保利罗兰国际项目效果图

之所以被业主戏称为“呼啸山庄”，是因为保利罗兰花园二期东侧毗邻京港澳高速的北二环路段，而高速公路昼夜不断的汽车呼啸而过，致使住宅小区噪音严重超标。

该问题已被业主投诉多次，近期终于迎来转机——7月初黄埔区政府印发工作方案，将保利罗兰小区反映北二环高速噪声扰民问题纳入专责方案进行推进解决，组织科学论证，并进一步研究明确保利罗兰段全封闭隔声屏建设模式及费用等事项等。这消息对于一直坚持的业主来说，也算是“喜大普奔”！

项目销售火爆，产品基本售罄

2019年4月初，保利罗兰国际全新3期迎来首度开盘，当天所推的产品是8栋和9栋涵盖97-103平三房和131平四房，均价约3.5-4.2万/㎡。其中9栋最受欢迎，开盘不久即宣告产品售罄，8栋也临时再加推93套，供未中签的客户选择。据广州房产的数据，开盘售出项目近一半货量，可见当时的销售相当火爆！

▲保利罗兰三期开盘现场图

后续，保利罗兰国际3期又加推10栋三百多套产品，于2019年底网易房产上就发通稿宣告售罄。从阳光家缘的网签数据（截止至今年7月30日）也可知，三期项目（8栋、9栋、10栋、）基本售罄，未售住宅仅为6套。

▲源于阳光家缘数据

保利年报亮眼，广州销售额破400亿

中国保利集团有限公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，于1992年经国务院、中央军委批准组建。同年，保利南方公司下属的“广州保利房地产开发有限公司”正式创办，2006年在上交所挂牌上市，2018更名为“保利发展控股集团股份有限公司”，业务版图进一步扩大，连续5年入选世界500强，在《福布斯2020全球企业2000强》榜单中位居第172位。

今年4月，保利发展控股发布了《2019年年度报告》，2019年销售金额继续保持高速增长，实现合同销售金额4618.48亿元，同比增长14.09%，位列行业前五；2019年净利润增速创下近十年最高值，净利润376亿元，同比增长43.6%；2019年单城签约过百亿城市共有 13 个，其中佛山、武汉、北京超 200 亿元，广州实现销售更是超420亿元。

▲源于房地产导刊数据

从上面保利发展控股年报的数据可以看出，深耕核心城市的效果显著，其中广州的业绩贡献最大。保利罗兰国际3期项目从开盘到基本售罄仅用不到1年的时间，在广州区域对于保利销售金额的拉动也是不容小觑。下面我们来详细解析下保利罗兰国际的项目价值。

保利罗兰国际楼盘概况分析

（1）区位板块

保利罗兰国际位于开创大道及开达路交界处，项目开发一共分为三期。一期项目已被政府重新收储，1 号楼（商业楼）1~7 层，以及 3 号楼 2 层将规划打造成中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）；二期、三期项目住宅均基本售罄，二期已交房入住，三期预计今年10月交楼。

▲一期中国广州人力资源服务产业园项目位置

关于科学城的区位解读已分析了多次，编者就不再长篇累牍地展开了，感兴趣的读者可以翻阅之前的楼盘分析文章。总的来说，保利罗兰国际位居科学城区府的核心板块，周边各项公建配套齐全，且产业集聚优势明显。

▲科学大道—开创大道总部经济走廊

项目处于科学大道—开创大道总部经济走廊上，如LG、宝能、多益网络、创维总部、多个产业园区等都汇聚于此，未来也是科学城经济发展的核心地带。随着未来科学城的高速发展，保利罗兰国际的地段溢价具备一定的上升空间。

（2）交通

地铁：离项目最近的地铁站是6号线萝岗站，距离三期800米左右，步行约10分钟。二期稍远，从项目二期处的9号门出发，百度地图显示步行距离约1.3公里，步行时间约为18分钟，可以换乘21号线；另外，7号线二期（大学城南——水西北）也设有萝岗站，预计2022年12月底建成试运营。

▲数据源于百度地图

楼巴：逢周末及节假日，由宏发广场出发，每小时一趟。

城市主干道：项目东侧靠近港澳高速的广州北二环路段，北至开创大道，南至开泰大道，多条城市主干道交汇，驾车进入城市主城区相对便利。

公交：萝岗市民广场站 、演艺中心北门站 、演艺中心南门站 、大朗村(开创大道)站 、开创大道(香雪山南)站等。

（3）教育

在教育配套上，项目的表现也不错。小区有自建幼儿园，从下方地段划分表可知小区的对口小学为广州开发区第二小学（北校区），省一级公立小学。北校区已于2018年9月开学，占地面积2.1万平方米，总建筑面积7679.9平方米，绿化覆盖率达30%，规划教学规模可达24个班级，师资力量基本从广州开发区第二小学本部抽调过去。

▲广州开发区第二小学（北校区）实景图

广州开发区第二小学（北校区）在《2020年黄埔区小升初电脑随机派位及对口直升分组表》中与萝峰小学、香雪小学等被分配到第三组，供对口直升的初中有四家——广州科学城中学、玉山学校、北师大广州实验学校（中学部）、铁英中学。

其中北师大广州实验学校是区政府与北京师范大学合办，师资水平以及办学成绩都不错，人气一直比较高。而铁英中学则是由广铁一中教育集团管理， 科学城中学也是省一级重点中学，办学水平都不差。学生是否能分到钟意的学校，那还得看电脑派位的运气了。

（4）市政&商业配套

从地段来看，项目所处的区府板块，周边配套可谓是“星光熠熠”，宝能国际体育中心就在其东南向附近。市政方面，从保利罗兰国际驾车前往黄埔区府、市民广场等约3分钟，去黄埔区少年宫（萝岗宫）约4分钟、黄埔区图书馆（香雪馆）约7分钟；大型商业方面，从项目驾车前往奥园广场、万达广场，车程约6分钟，高德汇购物中心则需8分钟左右。总体而言配套齐全，生活便捷度高。

（5）医疗&自然环境

医疗：项目周边有多所大型医院，驾车前往中山大学附属第三医院岭南医院（三甲）最近，车程仅需3分钟；萝岗中医院稍远，车程约10分钟；广州医科大学附属妇女儿童医院（建设中），驾车约13分钟，预计2021年8月正式投入使用。医院总体的资质水平都不错，能满足业主医疗方面的综合需求。

▲广医附属妇女儿童医院一期工程门诊楼效果图

自然环境：项目毗邻多个公园，距离较近的有创业公园、市民公园、和盈翠公园等， 车程约3—5分钟，香雪公园稍远，需10分钟，也是业主们休闲的好去处。

（6）其他因素

高速噪音问题

对于这个问题，坊间有多种声音，最多的是关于“先有高速，后有住宅”的讨论，认为业主们是明知有高速噪音情况下做出的买房决定。实际上，据多位保利罗兰国际二期的业主反映，他们买的是期房，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房。

▲保利罗兰国际项目实景图

相关业主表述，“当时楼盘在建中，尚未交付，销售中心离着楼盘1公里，而且楼盘围蔽，销售人员不允许进去，也无法进入查看”、“售楼部电子地图将小区的位置标在开达路和北二环高速之间的中点位置，实际上小区靠近北二环高速”。根据《广东省环境检测中心检测报告》中的测量数据，保利罗兰国际（二期）距京港澳高速（北二环）最近的直线距离只有47米，与当时销售所说的几百米确实有较大出入。

另外，且不论是否知情的问题，相关业主觉得，“开发商交付使用的房子都必须满足环保局的环评批复文件和国家标准。不能因为业主知道有高速，保利的房子就可以违规不达标。”

根据广东省生态环境厅办公室出具的《广东省环境检测中心检测报告》的数据，在保利罗兰花园17栋06户型小卧室窗外1米检测到的白天噪音达到82.6dB（A），而夜间噪音也达到81.3dB（A）。而保利罗兰花园所在区划属2类声环境功能区，执行2类声环境功能区噪声限值，即昼间60dB（A），夜间50dB（A），小区噪音超标高达31.3dB（A）。

▲保利罗兰国际外围道路拍摄

后续，区政府也以积极的态度与开发商、业主共同协调解决噪音问题，目前仍在论证阶段，要明确保利罗兰段全封闭隔声屏建设模式及费用等事项等，要建成并投入使用尚需时日。

其他环境因素

从下图可以看到，保利罗兰国际项目周边有两个潜在的环境因素。一个是位于项目西南方的LG（乐金显示）工厂，上年底曾因排放超标被广州市生态环境局罚款60万，之前编者已在相关文章分析过（科学城的环境博弈，区府及周边居住区该去工厂化？）。

LG工厂离一期较近，而一期未来是要规划打造国家级的人力资源服务产业园区，想必对LG工厂在排放问题上会更为严格并进一步优化吗？另外一个是项目西边的印钞厂，也是周边居民们经常诟病的环境问题，就不展开说了。

车位配比

绿地保利罗兰国际三期户数为1030户，车位约946个，车位配比约为1:0.92，较难满足业主的车位需求。小区车位是另售的，具体价格可咨询物业，租车位价格在400元/月左右。

保利罗兰国际楼盘户型价值解读

房价：均价约3.6万元/㎡

保利罗兰国际项目占地面积约17万方，总建筑面积约51万方，分三期开发，其中二期住宅共有17栋即11栋—27栋，三期住宅为8栋—10栋。项目容积率2.8,绿化率30%，物业费为2.8元/㎡/月。小区内配备幼儿园、小学、运动健身室、文化室等生活配套。

▲保利罗兰国际项目规划图

项目楼间距较宽，小区绿化良好，整体配套齐全。从上面的小区规划图来看，大部分楼栋都做到了南北通透，除了采光差异外，最主要的还是道路的行车噪音问题，二期东侧的17栋、18栋、19栋、20栋尤其靠近北二环高速，影响最大，而三期也靠近开创大道，同样会受到行车噪音影响。

户型

户型方面，项目基本涵盖了刚需到改善，同时还兼顾了投资客的需求。以三期为例，既有主打投资的小户型53㎡一房，也有主打刚需74㎡两房、97—103㎡三房，主打刚需偏改善的131㎡四房。

▲53㎡一房两厅一卫

53㎡一房两厅一卫：阳台、客厅、餐厅一体化设计，卫生间门对着餐厅这个设计不太好，虽是小户型，但空间总体利用率较高。

▲74㎡两房两厅一卫

74㎡两房两厅一卫：户型方正，以实用性为主，增加了双阳台设计，值得注意的是厨房闹区容易对卧室静区造成干扰，其他没啥毛病，适合新婚家庭或者三口之家。

▲102㎡三房两厅两卫

102㎡三房两厅两卫：南向户型，南北通透，横厅设计，采光通风俱佳，但卧室门都对着客厅，有点影响私密性，同样卫生间门对着餐厅，也是一些购房者介意的，不过也是一些小毛病，因人而异。

▲131㎡四房两厅两卫

131㎡四房两厅两卫：跟上面户型设计差别不大，南向户型，南北通透，横厅面积更大，采光通风更好，主卧私密性强，整体居住舒适度佳。

总结

从2016年开盘到现在，保利罗兰国际其实一直都不愁卖，目前市面上一手房源基本没有，二手房源有释出。从基本面看，项目所处的区府板块，溢价空间一直是被市场看好的，再加上学区也算优质，各项配套齐全，所以去化如此迅速也不足为奇。

▲保利罗兰国际项目实景图

目前业主的注意力都放在北二环高速段实行全封闭的问题上，之前采用3米高开放式隔音屏和更换高速路面沥青的方案并不奏效，再加上北二环高速保利罗兰段已经扩宽成10车道，对业主日常生活的影响还是挺大。事实上，形成目前这种困局，多方都有责任，望相关方案论证及研究早日通过，一劳永逸地解决这一民生问题。

附楼盘照片

▲保利罗兰国际实景图（拓海摄）

▲项目样板房图