承租人擅自改变房屋结构的，出租人能否解除合同？

法律知识要点：实务中，有的承租人未经出租人允许，擅自改变房屋结构，变动房屋格局，这情况下出租人可以采取哪些措施呢？

对此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

从上述的法律条款分析，如果承租人在未经出租人同意的情况下，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。例如，改变房屋格局，增设房间、卫生间等，这种情形在实务中也最为常见。

承租人获得的是对房屋的占有权、使用权，并非是房屋的所有权，未经出租人同意的情况下，擅自改变房屋结构，变动房屋格局，属于违约行为，需要承担违约责任。

根据《建设工程质量管理条例》第十五条第二款规定：房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。因为，改变房屋承重结构的，影响建筑的安全性，必须向建设主管部门履行报批手续，否则不但属于合同违约行为，还属于法律禁止的违法行为。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

原告陈某娟诉称：2013年9月18日，原、被告签订《房地产租赁合同》，原告将其所有的坐落于福州市仓山区某房屋出租给被告，租赁期至2016年12月30日止。合同约定被告在租赁期内对房屋进行装修应征得原告同意，造成损坏的，被告应修复或照价赔偿，若转租他人，须经原告同意。

2015年8月底，原告发现被告将诉争房屋结构由三房一厅改为四房一厅，并将其中三间卧室转租他人。此外，因债主向被告催债，诉争房屋外墙被喷上红字“还钱”。

为此，原告现请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产租赁合同》；2、被告立即从原告房屋迁出，将房屋返还原告；3、被告立即将房屋恢复原状，继续向原告支付租金（至其实际将原告房屋恢复原状并交付给原告之日止）。

被告张某亮辩称：不同意原告诉讼请求，诉争合同已经解除，诉争房屋新的租赁合同系被告妻子李某红与原告所签。原告对被告转租诉争房屋知情，房屋装修也是原告同意的，该事实已有一年有余。外墙喷漆不是被告所为。

判决要点

法院审理认为：原、被告于2013年9月18日所签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，原、被告之间存在房屋租赁关系。该合同约定被告对诉争房屋进行装修、转租，须经原告同意。现被告未经原告同意，擅自将房屋内部结构改变，并转租他人，违反合同约定，故原告主张解除诉争合同，及被告迁出诉争房屋的诉讼请求法院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”故原告主张恢复房屋原有结构的诉讼请求法院予以支持。原告主张被告向原告支付至其实际将原告房屋恢复原状并交付给原告之日止的租金，法院调整为被告以每月1200元为标准，向原告支付腾空搬离并做好移交手续之日止的房屋占用费。

判决结果

综上，法院判决：一、解除原告陈某娟与被告张某亮于2013年9月18日所签订的《房地产租赁合同》；二、被告张某亮于判决生效之日起十日内从坐落于某区的房屋内迁出，将房屋返还原告陈某娟；三、被告张某亮于判决生效之日起十日内将坐落于某区的房屋恢复原状；四、被告张某亮于判决生效之日起十日内按每月1200元向原告支付房屋占用费至实际腾空搬离之日止。

案例评析

该案中，原、被告签订《房地产租赁合同》明确约定，被告装修诉争房屋须经原告同意；被告转租诉争房屋须经原告同意。但是，被告作为承租人，未经原告同意，擅自将诉争房屋进行分隔，将原有三室一厅结构，分隔为四室一厅，并转租其中三间卧室给他人使用，违反双方的合同约定，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定的，原告请求法院判令被告对房屋恢复原状的诉求得到支持。

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