北京老破小还能买吗？看完内行人分析，恍然大悟

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：孙河的未来你怎么看？北京还会有类似孙河这种先规划后建设的高端区域吗？ 我看你推荐东三环老破小，升值空间在哪里呢？

回答：孙河在2016年前是最佳买入时间。 2017年后，售价就逐步漫过平地。 整体规划的居住区，前提是要有充分的产业区。 北京的产业区，只有东三环，望京，中关村，西二旗。 东三环的居住区已经固定，望京有望京内部，孙河，北苑天通苑，西二旗周边已遍布贵妇盘，只剩下回龙观老破大。 机会在存量市场筛选。

提问：房姐你好，双公职家庭带两个宝宝住颐和园公房，岳父母有公租房，想让爸妈投靠在北京买一个自住房。不想负担太重，现有100万现金，需求是离我们家相对近一点，开车和公交相对方便一点，居住环境尽可能好一点的房子。目前看了看石景山的老破小和门头沟的房子。昌平的也在看，不过价格合适的不是太多。也关注了一下法拍房。想咨询一下房姐有没有推荐的思路，哪些地方和小区值得重点关注，父母投靠后拿下北京户口是否可以按首套买房？谢谢房姐。

回答：100首付能看的房确实不多，回龙观 龙华园、新龙城的开间可以看看 法拍房不建议看，坑多，看看精华帖 有过详细介绍 投靠后可以做首套

提问：北京房姐：湖光一号单价10万值得买吗，自住！

回答：贵 如果想有点保值属性更推荐： 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平

提问：您好，新人首问，本人家庭在2015年公积金贷款买了通州的房子，现在房子已卖，8月中收房款。因生了龙凤胎，孩子以后要在东城北京站附近上学，需要买城里的三居室，我在双井上班，我爱人长安街附近上班，我俩工作单位限制，都不方便做抵押贷，资金目前可以凑300万左右。之前看过潘家园小区9几年的电梯房，还有南新园小区顶层东西向的复式（贷款压力稍微有点大）。房子打算20年左右再卖，现在不知道这两个地方的房子能不能买？之后再出手有没有接盘侠？是现在买还是过两个月再买？东四环外的观音惠园或者观音景园怎么样，之后通28号线会不会大涨？或者您有没有合适的推荐（总房款450万左右）。谢谢！

回答：潘家园小区没问题，可以长持。有合适的现在就可以入，不要等. 观音惠园和观音景园价格也不低了，地铁虽然利好，但大涨可能性不大 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特区

提问：美丽智慧的房姐，请问惠新西街老破大世纪嘉园等5.5均价四居1000万以内全下来，和亚运村老破大欧陆经典等5.5均价四居1300万以内全下来，哪个更值得入手？通勤相差不太多，不考虑使用学区，但是有学区加持升值空间是不是更好？

回答：世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。欧陆经典在亚运村周围整体溢价，老破大不建议入手。 从价格上，我认为世纪嘉园值得更贵，选筹也最优先。具体也要结合你的选筹来看。

提问：新人首问，如能回复不胜感激！本人在北京三套房，一套西城区学区房，还有金融街西城晶华两居一套，双井首城国际大三居一套，刚卖了西城学区房，手中有1000多万子弹，还可以再填子弹几百万，但是不知道该如何投资，从来没这么纠结，本来定了后沙峪优山美地D区新盘清盘特价类独栋一套，但是平时也就周末能过去。您说大部分别墅都跑不过市里核心区，想问问您看我后续再如何投资，朝阳板块有哪些品质高的价值洼地楼盘？还有孩子有潜力参加海淀点招，所以想在海淀再投资一套500万以内小两居，就是为了户口，您觉得哪些楼盘是价值洼地？我已经多次提问，烧香拜佛求老师翻盘啊！

回答：朝阳看看 双井 朝青 望京等板块，例如 橄榄城、宝星国际、大西洋新城、天之骄子、华纺易城、润枫水尚 等 500海淀可以看 东王庄、翠微X里、皂君东里

提问：有购房资格，首付40，目前己准备好现金400万，想购纯商品房，不要限竟房，最好现房或最迟2021年6月交付，总购房款在1O0O万左右。麻烦，推荐在哪区买？哪个盘？未来有发展，生活方便，能保值增值的。谢谢

回答：付400万，资质好的话对应总价1000-1200万的房产。 关键一点是你的征信，流水能否帮你贷到足够款项。 在贷到的前提下，1000多万，丽水嘉园这种纯住宅类，九号公寓，清境明湖，富丽花园偏公寓设计，老破大的聚龙花园塔楼，这些都是的大面积低单价的投资选择。 次新盘 可以看融科橄榄城、臻园、东恒时代二期、爱这城等

提问：坐标北京，孩子要上学，家里三代人，目前一个娃，未来也可能会要老二，考虑学校附近能住的房子。目前看了两套觉得还行，麻烦给参谋参谋。 第一套南北通透三居90平老房子，1980年代的无电梯中高层，明厨明卫。三个房间都还挺大的，饭厅小，想把一个房间隔个小客厅出来。离学校稍远，1.5公里左右，价格800多一点。 第二套纯西向两居105平，电梯高层，200x年的房子，算周边比较新的房子，明厨暗卫。客厅大，考虑隔间房出来，视野挺好。离学校很近，走路估计几分钟可以到学校，价格900左右。 两套都没啥小区环境。现在就是比较纠结，一套户型好、价格低，但是离学校远、楼龄也偏大，估计以后也不好出手，一套离学校近、楼龄新，以后不用了换房估计问题不大，但是户型就是高层纯西，不知道夏天有多晒。 我该怎么考虑？

回答：90年代以前房产基本回避。 评估房产直接看小区名字，面积，价格，楼栋，楼层，税费。 好比去相亲，靠谱的直接报性别年龄身高财富； 如果扭扭捏捏说自己觉得什么作家比较好，喜欢看谁的电影，热爱追求XX，全是内心戏和碎碎念，基本就是嫁不出去的作男作女。

提问：房姐老师，朋友最近跟渣男闹离婚了，男的在外面有小三。朋友现在最头痛的是房子当时是她出钱买的，已经办理了离婚手续了。可是男的不肯配合她去房管局办理手续。朋友是否可以单方办理呢？你帮帮她吧。

回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买，住房贷款的月供是本人还款。 那么房产是属于你的。 如果配偶不配合过户，可以起诉走法院判决过户。 进行判决不是最好的做法，毕竟执行起来总是无数件操心事。 比较好的办法还是自己心中有数，有信心，毫无疑虑，这房子就是你的。 对对方晓以利害，知难而退，更名以后再送点礼物，办事滴水不漏。 如果我们更进一步，推导到底层原理的层面来看这件事： 夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么老实代持，然后根据条件逐步释放“股份”，最后转让“控制权”的时候，就是把这套财产完全赠与给对方。是预则立，做事之前先设计好局面，杜绝风险隐患。 尽量不要等到问题发生了再解决。

提问：新人首问，房姐好，认真阅读了前面每一条回答，在人生重大选择将到到来之际希望房姐不吝赐教（问题有点多，海涵）。 上车房，首套首贷，集体户口，已婚，媳妇刚查出来怀孕。首付子弹160，国管公积金试算能贷满120。近期重点关注了石佛营，甘露园，潘家园（团结湖，甜水园，双井劲松 房龄老，不能满足贷款需求）。 需求：跑赢大盘，住5-10年，面积够大。 问题一：三套目标辛苦排序：1，石佛营东里塔楼95后，楼层中高，临街，地铁线近，无装修，成交单价预计5.5多一点；2，潘家园小区97后板楼，低楼层，距离未来17号线地铁口很近，有自建，装修9分，有自建，成交预计5.9，砍多少合适；3，华威西里90塔楼，低楼层，也临近17号线地铁口，格局好客厅大，采光不错，成交预计5.4。 问题二：对我目前情况来看，是否应该只重点考虑公积金贷满25年的标的； 问题三：石佛营和潘家园，长期看，哪块更强，为什么； 问题四：石佛营板块内塔楼，参考单价多少性价比较高； 问题五：朝向西南与东南价差比例，塔楼临街与不临街价差比例； 六，特别重要的一个问题：预算有限，想省中介费，走小中介是否有建议和推荐，对于有抵押的房产能否走小中介，怎样避坑。 辛苦解答，不胜感激。ps：图片自上而下是，第一，二，三套目标。

回答：3>1>2 这两个板块属于同一类型 硬比较的话，石佛营>潘家园，潘家园周边配套较差， 雨夜里，马路上，一些小区里连个路灯都没有，街边商店也少的可怜 石佛营5左右会不错 折价都在5%以内 小中介没问题。小中介很多时候都是店长亲自负责整个流程，没那么多硬性规定更加灵活。主要买卖双方都靠谱最重要，不用过度担心中介风险

提问：现阶段资金比较少，大概70多万，之前买了一套燕郊90平200万现在市价大概190万，重庆一套南滨路105万现在165万左右，有没有什么办法继续买北京呢？有资格

回答：燕郊要看具体房产情况，适合出售，还是抵押。 重庆不用动，如果负债率低于30%，可以重新抵押出来。 卖掉燕郊，你有250万； 抵押燕郊，你有180万； 抵押重庆，待计算。 足够买北京了。

提问：请问，长沙远郊买了个带学位的70年产权45平小公寓，不到30，收房了，还没下本。楼下是商场，小区本身还不错，就两栋公寓，其他是洋房或者别墅。现在学位用不上了，是租出去好，还是赶紧卖了好呀？

回答：总价30万，卖不卖对于手头上资金影响不大，一共3张信用卡的额度。 如果不缺钱，这套可以忽略，收租稳定就收租。 如果缺首付，可以卖掉，最好能直接转退更名（没房本）

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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