天津总价100万的落户房怎么选？6000字干货不看后悔！

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“我想在天津买房落户，有什么合适的推荐吗？”这应该是各大买房群中最最高频的一个问题。

总价预算上，常见的有100万、150万、200万三个门槛，本期买房情报，我们先从最低的说起……

总价100万的天津落户房怎么选？

本文分为三个部分：一总述，二板块推荐，三户型建议。

准备好了吗？

No.1

写在前面：需求不要贪多

看到全款100万，肯定有不少人觉得买不到什么“正经”的房子。的确，如果“正经”的定义是地段、交通、配套、规划、升值空间等统统都具备的新房楼盘，确实买不到。

但如果你能说出接地气的一两个需求，那还是有可选项的。

比如落户+上学，优先推荐市区老破小，尽可能选交通便捷、邻近地铁、配套完善的。虽然100万内的房子一般上不了重点小学，但按目前政策来看，摇号进入重点初中的概率和同一片内的重点小学是一样的，更不用说市区高中的报考资格了。如果觉得房子太破不适合住，可以租一套学校附近条件好点的房子，把落户学籍的老破小出租，而交通、配套条件方便的老破小更易于出租和后续转手。

如果是落户+自住，则建议考虑环城配套相对成熟的新房。相比市区老破小，可以说是用距离换取了更高的居住舒适度，但因为要自住，并不推荐过于偏僻的板块，否则日常生活多有不便。当然，完善都是相对的，毕竟100万预算能买新房的环城区域整体来看还是有点偏的。

为了落户+投资，完全可以考虑环城、远郊、滨海现有配套较少、但有大型区域规划的新房，升值空间更大。当然，选择这类高风险、高收益的购房者，并不会过于纠结房子好不好租以及短期内能否大幅增值，他们赌的是长远发展。

当然，以上只是比较笼统的概括，下面情报君贴心附上环城、远郊新房和市区老破小的多维度对比，相信会对你做出选择起到一定帮助。

No.2

值得一看的8个低总价新房板块

理论还要联系实际，第二part情报君就结合具体案例，重点介绍一些个人认为值得考虑的区域和板块。

1

市区老破小比较勉强

首先，100万总价预算能在市区买二手老破小吗？

虽然选择少，但扒拉扒拉还是有的，在和平可买的多为公产房拆间，完全不适合居住，当然，也买不到重点学区房，不建议碰壁；至于其他五个区，南开、河西都有可选择的余地，整体学区资源好于河东、河北、红桥，可以优先考虑。

具体房源我们在之前的“上学买房系列”中多有介绍，这里就不再展开啦。相关内容链接如下↓

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郊区新房看哪里？

天津下辖16个行政区，跨度较大，100万预算的新建商品房，是不可能进市区的，只能往相对偏远的板块撒么，情报君整理了8个新兴板块，涉及北辰、津南、东丽、滨海、宁河、武清、静海7个区， 具体可以根据个人意向和生活半径来选 择 。

这些片区的在售新房均有100万以下房源可选，均价低的大概9000元/㎡，高的基本也在1万2以内，个别预算可能微超。

北辰大张庄

板块素描： 北辰环外、永定河及大张庄镇以北的新兴板块，与东北部新外环线直线不到4公里；区域内原还迁房较多，大概2019年开始携新规划卖地，有多个品牌房企入驻开发。由于邻近建设中的京滨城际北辰站（实际也有一定距离），未来可便捷前往北京、滨海和唐山，而被不少外地尤其北漂购房者看好。

作为新开发片区，大张庄的优点是界面较新，配套方面也有 天津外国语大学北辰附属学校 （简称“外大北辰光华附校”或“北辰小外”）这种品牌资源引入，2019年已开始招生，面向北辰户籍，学费30000元/学年；公立中小学现有辰凤小学和大张庄中小学，幼儿园有凤凰第一幼儿园、北辰第二实验幼儿园等，也有新的学校规划。

生活配套上，目前板块内仍缺乏大型商业和医疗资源，中小型商业、超市、餐饮只能满足基本生活所需，不过10万平米的 绿地缤纷城商业中心 已在建设规划中，加上中小学、菜市场、商业街、幼儿园等更多设施落成后，区域配套将得到大幅提升。

新房市场，由于位置较偏，又处于配套待兑现阶段，因此板块目前房价还比较便宜，均价1万1-1万2，产品多小高层和洋房；其中 新城悦隽风华、金侨瑞公馆 以百平以下的中小户型为主力， 绿地新里栖湖公馆、阳光城翡丽公园 则偏改善大户型， 中梁津门首府 产品梯度大介于两者之间；总的来说在售/待售楼盘100万左右都有的选，中梁和金侨甚至能买到三室，多数买了房还有剩余来买车！

津南八里台南-天嘉湖

区域素描： 津南南端、津港公路以西、长深高速两侧片区，与天津南外环线直线距离约15公里；周边现有公共交通一般，规划的轨交Z3线预计途经东丽湖、航空航天城、津南新城、天嘉湖、港东新城，但兑现周期较长且不确定性大。

八里台板块配套主要集中在建鑫城鑫河湾广场、碧桂园底商、八里坊还迁房小区周边、二八线沿线社区底商及小型商业。

天嘉湖板块配套相比以往已有不少提升，部分已入住社区的底商陆续投入使用，后续还有中海在建的商业综合体；教育方面更是动作频频， 中海实验小学 建设封顶，津南与南开政府合作打造的完中校 南大附中中海学校 也已在建，此外融创也将引入 天津外国语大学附属星耀小学 。

新房市场，二八线沿线项目 爱情花园里、公园里、南园、嘉泰翰林学府 等均价1万1-1万2，天嘉湖周边项目 融创星耀五洲、中海国际公园城、大唐盛世 等均价9000-1万1，产品类型和面积段选择较多，最低门槛都能控制在100万以内。总的来说，这个片区适合无需频繁往来市区的自住购房者，虽有一定预期但投资价值不大。

东丽湖西

区域素描： 实际要介绍的并非东丽湖核心区，而是东丽湖西南方向，华明、空港与传统东丽湖板块之间的几个项目。

片区目前公交出行仍然不是很方便，好在比较邻近津汉公路。配套方面，周边有一部分小型配套，至于其他大型商业和医疗资源，则自驾车去往空港是最优选。

价格方面， 天安象屿智慧城、天骥筑璟 以及 金融街听湖小镇 高层，相对于东丽湖以北的低密产品，总价更为友好，可以有100万以里的选择， 适合在周边工作的自住购房者。

中新生态城北片

区域素描： 中新友好公园以北的生态城北部、旅游区北以及中心渔港片区；相较于已开发成熟的生态城南部、全面建设中的生态城中部和临海新城，北部大片区域还处于开发初期，项目基本呈点状分布。

目前北部大片区域还比较荒凉，最值得期待的配套是在建轨交滨铁2号线（原Z4线），最新口径是一期预计2023年完工并实现通车。此外生态城以教育资源闻名，新楼盘的建设总是伴随着新学校的引入，像航泽道与顺安路交口将规划建设一所十二年制公办学校，但兑现落地和生源积累都还需要时间。

新房市场， 力高阳光海岸 均价在1万以下，作为生态城的价格低点，加上沙滩、泳池及海景资源，成为区域走量最多的楼盘，有80多平米户型可在100万以内拿下；项目规划有一所公办小学，但今年逸海苑、雍海苑、畅海苑业主子女只能先到直线8公里外的南部滨海小外三部上学。

此外更靠北的 鼓浪水镇 的中小户型总价也比较低，待售的 中核智慧城 80㎡产品预计会在100万左右，其他像 雅居乐滨河雅郡、滨旅景熙 等预算可能就有点超了，但多个10万20万的首付也就超几万，所以也完全可以考虑。

总的来说，对于想进生态城但预算有限的购房者来说，北部目前的价格比较友好，但由于配套完善尚需时日，更适合不着急住的客群；投资的话，锁定轨交沿线更有价值预期。

未来科技城

区域素描： 天津未来科技城坐落于七里海南侧，是由中组部和国资委确定的第四个未来科技城，属于国家级战略板块，总体定位是“智慧经济城、创新先导城”。这片区域归属情况比较复杂，地界整体在宁河靠近东丽一带，但行政上大部分属滨海高新区，其中的京津合作示范区（清河农场片区）还是北京的“飞地”。

该板块产业、教育规划很牛，但实际发展非常一般，轨交Z7、Z8线都不是近期规划、不确定性较大，目前落实的有一汽大众项目的正式投产，以及 中国民航大学新校区 的建设，后续可能会引入文旅康养、教育小镇等项目，整体只能说谨慎期待吧。

目前区域内在售的新房是 当代公园阅ΜΟΜΛ、麒麟湿地万科小镇 ，地处永定新河和京津高速以南、津宁和宁静高速东侧，属于未来科技城南侧边界，再往南大概3公里就是东丽湖板块了，均价不过万，100万以里妥妥的，适合周边工作的自住购房者。

武清南蔡

区域素描： 位于武清杨村即商务区北部，邻近京津高速和京津塘高速口，自驾车前往京津两地都比较方便。

目前在售的 碧桂园云河上院、翡翠半岛 和已经亮相的纯新盘 碧桂园云璟 ，均有符合100万总价门槛的房源。

配套方面，翡翠半岛前期已入住的小区内已有小型商超和餐饮，翠亨路旁有环渤海农产品交易市场，各类基础生活设施较为齐全，更多大型配套可依托于武清主城区。

宝坻高铁新城

区域素描： 宝坻新城向南延伸的新兴板块，因围绕京滨、京唐、津承三线枢纽的宝坻南站发展又被称为高铁新城，定位为京津冀商务会客厅、宝坻的新门户、交通枢纽、创新型中央活力区，与潮白河国家湿地公园和宝坻新城核心区隔河相望。

板块现有 雅居乐津侨国际小镇、远洋万和四季 在售，涵盖高层、小高层、洋房、平墅等各类产品，均价1万出头，但周边生活配套还比较欠缺，有 华润万象城 等大型规划，落地时间待定。

考虑到目前京唐、京滨城际已经启建，津承城际预计2021年开工，未来高铁站投用后，周边面貌预计将有一个全面改善。高铁对区域建设和人气提升前景还是值得期待一下的，地缘客群和长线投资型购房者可以考虑。

静海团泊西

区域素描： 依傍团泊风景区发展起来的一个新城，位于静海东北部、与西青南部边界隔河相望，先后开发有东区、西区、南区。团泊楼市一度非常火爆，但下行周期房价跳水也快，尤其东区因生态保护的从严，部分小区面临停售拆除，对区域市场又是一个重创；相对而言，西区不触及生态红线，配套也更接地气儿，整体情况好一些。

团泊西区定位为天津健康产业园，有当年全运会后留下的20多个体育场馆，体育中心、团泊足球场等体育设施丰富。产业方面最新动向是不久前揭牌的中日（天津）健康产业发展合作示范区项目，落地于天津健康产业园规划区和拓展区，中国神农谷、静海湾智慧小镇、中国国际足球技术目的地大区级中心、肿瘤质子治疗国际医学中心等13个项目也集中签约。

同时团泊西还是一个大学城板块，天津体育学院、天津中医药大学、天津医科大学等多所高校新校区落户于此，教育资源方面，也引入了 北京师范大学附属 这样的品牌学校，为体制创新型非营利性十二年制学校，公办学位占40％，民办学位占60％。

目前区域出行基本靠自驾，好在西区通达性比东、南好一些；轨交并没有靠谱规划，根据静海交通局2020年6月的回复，静海区地铁建设未能列入天津“十三五”期建设任务，所以最早也得等“十四五”了，吹团泊地铁的还是歇歇吧。

商业现有团泊奥特莱斯，以及在建的团泊新天地商业综合体、规划中的金科商业广场和盛湖园商业广场，不过目前基本生活配套还是短板。

新房市场， 新湖美丽洲、奥体公元101、基業世琾 等项目都有100万以内房源可供选择，其他楼盘预算可能稍稍超一些，但也可以考虑。由于房价较低，又有北师大附校，如今的团泊西吸引了不少外地落户上学置业者。

No.3

100万总价置业的户型建议

专业的板块素描后，你以为这就结束了吗？接下来还有更窝心的户型指南，本期篇幅所限就先不结合具体案例了，下次有机会会以天津真实房源户型图举例说明哒！

被自己的敬业感动哭了

随着整个市场的“下沉”，市面上的小户型越来越多，有人说：100万总价预算，在天津都24K纯刚需了还挑啥户型啊？emmm……情报君认为户型虽然未必是你选房的首要考虑因素，但懂得一些户型姿势还是hin有必要的。

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总价100万内也不建议买一室

即便从纯落户投资角度考虑，个人也并不建议新房买一室，虽然总价低，但即便未来配套落地、房产增值，其涨幅也十分有限，而对于以后的接盘者来说，这里已经没有了当年那般的升值空间，买房多数为了自住，试问谁会浪费自己的首套房资格买一套势必不够住的一室呢？

当然，如果你早就考虑好了，认为这个区域很可能发展不起来，买两室不仅总房款多，后续的物业费、取暖费也要比一室多，血亏，这样看来买一室也不是不可以，但话说回来，既然早都觉得发展不起来，也租不出去了，买市区老破小它不香吗？

市区老破小买一室倒是可以，但为居住长远考虑还是建议优先两室，就租房来说，一室和两室的租金差距其实不大，不信可以看看情报君随便找的100万老破小的挂牌租金情况——

可见，影响同一个老破小社区租金的主要差异更多在于楼层、朝向、装修情况和家具家电完善程度等，两室并不见得比一室租金高很多。

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各房间至少什么尺寸住得舒服？

①卧室

一般来说，一个满足基本居住功能的卧室，最少不应该小于10平米——以床为中心，不能紧靠窗，否则潜意识里的不安全、噪音、迎头风等等都不利于睡眠。

以床长2米计算，加上窗前必须要有的通道大约1米，卧室面宽不应小于3米；考虑最小的1.5米宽双人床，加上衣橱约0.6米深度，床和衣橱间留0.6米通道，床和窗之间再留0.6米通道，卧室进深至少3.3米，由此推算出双人居住的卧室最小不应小于10平米。

当然如果是单人住，房间面积可以稍小，但一个小于8平米的睡眠空间就很可能产生压抑感了。

②客厅

客厅没有和卧室一样的硬性尺寸标准，不过一般适合居住的客厅面宽要有3-3.5米左右，进深最少也要有4米左右才能保证基本活动空间，但也要看这套房子总面积谁多少，如果是总面积才五六十平米的小户型，你非要4米面宽大客厅，那就不接地气了不是？更不必说，很多老破小户型只有过道没有客厅了~

③其他

至于厨房、卫生间等空间，虽然不至于像卧室这样精确到尺寸，但也要满足正常尺寸家具家电摆放所需空间，且布局要合理，符合日常生活习惯。比如厨房摆放冰箱后，冰箱开门会不会挡住通道；洗衣机如果不能放进卫生间，预设的摆放位置有没有预留上下水；有没有阳台或其他凉晒衣物的空间等等。

一些补充

1、如今不少新房楼盘在分发户型单页时，并没有明确标明室内各空间的尺度，购房者仅凭示意图无法确定房间面积，所以条件允许的情况下，务必设法了解各空间的确切尺寸。

2、很多样板间的家具摆放都仅供参考，看看就好，不要过度期待，如果收房后真的按照样板间的布局设计，会发现有些家具根本放不下。或许有些生活细节在看户型图时未必想得到，但如果不予以考虑，未来装修很可能面临尴尬境地。

3、虽然本文主要针对落户需求的购房者，但只要条件允许，还是建议不要因贪图低价选择完全不适合居住的房源。毕竟低价新房几乎都位于偏远区域的偏远板块，甚至楼座位置和楼层都存在一定弊端，如果连最基本的居住底线都无法满足，在你想要转手的时候会很困难。

至于老破小，特别是100万以内的老破小，从户型层面看差别不大，主要看有没有客厅，能不能摆放沙发或餐桌，卫生间大小能不能接受等，更主要考虑的应该是朝向问题，在条件允许的情况下，绝对不要买西照房源（尔康手）！

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