千万不要投资日本的“包租”民宿！

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 大门未知子 版权声明：本文首发于掘金日本房产（ID：Japan_gold），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载文末二维码，否则视作侵权。

人不在海外，要买海外的房子，不需要自己打理只要坐收收益，这样的需求逐渐成为国人出国“海淘”的主流。

要省心投资，一个重点就是丢给别人管理，拿别人给的承诺收益。这在业内就叫“包租”。

但是，如果你打算投资日本民宿，我坚决不建议投资“包租项目”！

现在市面上，很多这种民宿包租：保证5年年化回报固定6%。其他事情你不用管，每年只需要收租就行。

但是，我们要严肃告诉你，迎合这类心态的投资，坑多且深，不小心踏进去，你拿到的“看上去不错”的资产，分分钟成为负资产。

假包租真租赁，换个说法而已。

这些包租项目明面上跟你“承诺回报”，是投资分成，看似跟年金保险理财差不多，签订以一个保证年化回报率的合同，在约定时间内持续会有资金进账。

但，实际的套路可深了！房产包租并不是金融类别的投资，保险公司跟你做承诺回报可是要签有法律效益的收益合同的，如果违约，保险公司将被罚巨额违约金。

房产包租则不然，它一不需要金融从业资格证，二有不少漏洞让运营方钻空子。

当你买下房子、变成房东后，这些公司跟你签署的实际是租赁合同，而不是保证回报的收益合同。

首先，他们没有资格跟你签收益合同，因为他们的从业资格仅在于“房产开发、中介”等。

其次，日本是个保护租客的国家，如果租客不想租了，毁约时最多只要担负1~3个月的租金，交了便两清。也就是说，其实这个包租你5年，保证回报6个点是没有法律保障的。

如果这家包租公司哪天资金玩不转了，就可以摇身变成“租客”，跟你说“对不起，我不租你的房了！”然后交1个月违约金逃之夭夭。

这操作，服不服？

回报中的钱，其实很多是羊毛出在羊身上。

包租公司的套路非常多，除了上面狸猫换太子的“真假合同”之外，还有一个常用套路：我承诺你的钱，其实大部分是你给我的。

怎么理解这句话？我们来看下下面这张图：

以上两个房，都位于大阪浪速区，距离大阪知名车站难波站都是步行11分钟。左边是刚发售的新房，售价2200万日元；右边则是即将交房的新房，大小差不多，售价2800万日元起。

套内面积，A房源是24.5平米，而B房源则是25平米，售价比A足足贵出了800万日元。

有人说，但它租金回报率也高呀，而且还保证5年原价回购。但是，细品，相似地段差不多大小的房子，怎么会房价差这么多、回报率又高出2%？

...（思考时间）

懂了吧！

我们简单计算一下就知道咋回事了。

A、B房源的地段相似，A是将要交房的新房，B是还要一年才交房的（可能仍然是个工地）。因为A做的是长租，所以它的租金回报更能反映市场上的价格。这样算下来，A每个月能拿到手的净租金73333日元。

短租的租金可能高一些，但是把运营成本等等扣七扣八，最终拿到手的往往不会超过1.3的倍数。也就相当于，做短租B房源一个月的房租约为95000日元。

一年下来，可以拿到多少呢？可以到手114万日元。

那按照包租公司给你净收益6%的承诺，一年你能拿到多少？168万日元，纯拿到手的收益，比上面整整多出了54万日元（约3.5万人民币）！这还没算上短租期间可能的空档损失。

那么，这些多出来钱从哪来？难道包租公司做慈善自掏腰包补贴给你？

No, no, no。从你掏的虚高的房价利润中扣。人家从你那多赚了800多万日元，肯定足够补这个“高收低出”的差价啦。

注意，这里的B项目还是一个2021年才交房的期房，等于说你买到了一堆空气，要等着它交房了才能开始算收益。不过，有些为了吸引客户铤而走险的公司，会承诺客户：你只要买了房，就开始有回报！

相当于前一年的租金他们公司出，钱够吗？当然，你多给了800万，他只要从中抽成168万，就补上了。

但是期房毕竟没有现成的效果，它会不会后面偷工减料？甚至有些开发商，资金周转不灵，期房期间直接卷款跑路也都屡现不鲜。

所以，卖期房时，销售给你吹得保障多好、前景多优秀都是空气，对着还没有成型的东西就要掏钱之前，一定要考虑清楚。

看到这是不是感觉配方如此熟悉，好像在哪里见过？没错，这就是最近新闻频繁爆出的，国内那些跑路暴雷的包租公司的伎俩。

日本不是所有地方都能做民宿！

长租投资选东京，民宿投资选大阪，京都买房为情怀。

这是我们总结出来的投资日本房产最性价比高、最稳妥的一种姿态。

如果想要4%-7%的低收益率净回报，选择东京投资小单间，或者一栋楼做长租，往往能稳稳拿收益。

而如果你想要回报高一些又稳一些，首选去大阪做民宿。

为啥是大阪而不是京都？主要两个原因:

1. 大阪是特区民泊，可以一年365天运营民宿；京都虽有美景，但每年只有180天可运营的民宿；

比较有点研究的朋友看到这会怼我说：那我可以申请“简易宿泊”呀，在京都一些地方照样可以365天运营。

这就要说到另一个原因了。

2. 在京都，不论是只能运营180天的民宿，还是可以全年运营的简易宿泊，售价都比同类在大阪的房屋贵1倍，甚至更多。可同时，它每天的住宿费达不到大阪的1倍，往往跟大阪差不多。

也就是说，在京都买房投资，它需要你花更多的钱，拿到的回报却不能跟付出对等。所以才说，论性价比，大阪的民宿最高。

但如果你喜欢京都、又多金，也是可以考虑的。毕竟咱是为情怀买单，情怀是很贵的~

讲到特区民泊，就需要跟大家科普一下日本在2018年6月开始实施的《住宅宿泊事业法》，俗称“新民宿法”。

这部法律将酒店、旅馆和民宿业的管理进行合并，对整个旅住行业做了非常细致的条文规范：什么区域能申请365天民宿运营，或者只能运营半年？什么地方不能运营？房东要有怎样的资质？房子是什么规格才能申请民宿？等等事无巨细。

不同地区的民宿经营，会因为当地居民要求的不同，而产生很具体的差异。比如东京23区内各个区，该如何经营民宿各区各异。

值得一提的是，大田区是这其中唯一一个民宿特区，在这里满足条件的房屋可以365天全年经营民宿，但特定区域的特定时间内禁止运营民宿。

这个《住宅宿泊事业法》规定的东西非常非常细，所以不懂不投，我们不建议在除了大阪以外的其他城市投资民宿。

大阪有不少在日本深耕多年的民宿托管企业，把自己的民宿交给专业的人去打理，虽然会产生管理费用，但整体的回报会比东京长租高一些。

此前我们推荐的日本传统町屋民宿，放在大阪就是很好的选择。

大阪天生适合做旅游业，所以也很适合在此运营民宿。

图片来源：えつよ（ins：etsuyo623）

它位于日本历史悠久的关西地区，地靠京都、奈良、宇治等网红古都，去日本旅游的外国人一定都要去这些城市，而且会反复去。

另外，它拥有日本最繁华的商业街，环球影城也是年轻人们去日本时必须打卡的娱乐场。以及正在兴建的2025年大阪世博会，吸引大量人群来大阪旅游观光。

并且，大阪赌场、关西金融都市、大阪都规划等等，正在打造这座城市变成一个更为现代化、吸引更多人去居住、游玩的日本大都市。

目前，日本民宿法实施以来，全国民宿申请量屡创新高，特区民宿更是不断增加，来到2020年3月已经将近总数的1/3。

这其中，公寓式民宿居多。你去网上搜，出来的类型大都是这种：

（酒店式民宿）

除非地段很好，或者低于市面的价格的公寓民宿，在整个市场上有别人没有的优势。

其他个人经营的酒店式民宿怎么赢得过那些大品牌连锁，以及那些真正的酒店？松下、大阪地铁、高岛屋等等都纷纷入场了大阪民宿业，做起了酒店式民宿。

所以，要如何吸引日本当地人和来日本旅游的外国人居住，差异化、有自身特色的稀缺性民宿才能走得更远。

比如下面这一类町屋民宿：

这样的町屋民宿还有一个好处，可以留着自住。跟投资东京的长租公寓，或者大阪的公寓式民宿不同，町屋民宿不仅仅是一个理财产品。

如此漂亮的町屋，一年有那么一段时间来大阪生活时，就可以到此落脚，还可以带朋友、亲人一起来体验日式生活。

我们反复确认过，这样的町屋民宿不会有市面上的那类套路——承诺包租回报结果签的是租赁契约。它只做运营分成，赚取的是托管服务费用。去年，已经在运营的町屋民宿平均净回报更是高达8%以上。

这样一个自住、投资皆可的日式传统町屋，你想不想更深入了解一下？

即使因为疫情没法到现场，我们也能线上来看一看大阪这系列的町屋民宿！本周六（9月12日）下午2点，町屋民宿房主将在掘金日本房产平台进行线上直播看房！带你直接感受日本町屋的魅力，挖掘大阪民宿深层的投资机遇。

要分散投资、全球押注，就需跟准趋势，精准解读各类信号。掘金日本房产（Japan_gold）长期关注高层动态，第一时间解读日本政经趋势，带您稳稳地掘金日本！

现在关注我们，还将免费获得日本团队耗时半年撰写的东京市内各区的投资图鉴，一本书让您读懂东京！