全球关注：雄安每年新增10万人，400万新居民住哪？

千年大计，国家大事，全球关注。

头顶未来之城光环的雄安新区，设立一年多来，持续吸引着世界人民的目光，也时刻牵动着全国众多投资者的心弦。

日前，《河北雄安新区规划纲要》（以下简称《纲要》）的正式发布，也宣告雄安从蓝图绘就迎来真正的落笔时刻。

那么，现在是时候冲向雄安了吗？今天，楼市资本论就带大家分析下，从大雄安走上人生巅峰的正确方式。

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未来雄安新区总人口将达500万

一切财富的诞生都源于需求，而需求的本质在于人。要弄明白雄安新区的财富蕴藏总量，首先就要知道新区究竟会有多少人，是哪些人？

《纲要》指出“选择特定区域作为起步区先行开发，在起步区划出一定范围规划建设启动区，条件成熟后再有序稳步推进中期发展区建设，并划定远期控制区为未来发展预留空间。”

所以新区的建设顺序：启动区→起步区→中期发展区→远期控制区

雄安市民服务中心

再具体些，官方提到：“在起步区适当区域规划建设启动区，面积20-30平方公里”及“起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里”。

《纲要》中又强调 “建设用地总规模约530平方公里”及“合理控制人口密度，新区规划建设区按1万人/平方公里控制”。

解读出来就是：

启动区→建设20/30平方公里→20/30万人（新增） 起步区→建设100平方公里→100万人（新增） 中期发展区→建设200平方公里→200万人（新增） 远期控制区→2000平方公里（建设530平方公里）→530万人（总人口数）

数据显示雄安新区含雄县、容城、安新，行政区总面积1557平方公里，总人口约113万。结合《纲要》中的表述，可以认为除了远期控制区对应的530万人口应该包含现有的113万人口以外（新增417万人），从启动区到中期发展区对应的都应为新增人口数量。

其实，《纲要》出台前，中国社会科学院京津冀协同发展智库课题组就曾发布报告建议：“雄安新区人口密度不宜过高，初始人口规模在100万人左右，远期控制在500万人左右。”可见，政府和权威机构对新区适宜新增人口400万，远期雄安总人口规模500万这点上，是有共识的。

对比深圳，楼市资本论发现特区设立最初5年人口增速最为迅猛，并在成立十年后，也就是1990年，特区的人口总数就从3万人突破至200万人了。

远期拥有500万人口的雄安新区，在规模上，将达到“Ｉ型大城市”标准。其市区人口也将远超保定市现有的280.6万人（保定市总人口数1042万）。

楼市资本论认为别说雄安是要建未来之城，单把保定按现有水平重建一遍，就得创造多少新财富？可以说，雄安新区就是京津冀未来最大的印钞机。

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冬奥会前雄安每年新增人口不低于10万，多为高收入群体

楼市资本论认为《纲要》及最新重大基础工程项目体现出的几个时间点很关键。

2020年| 京雄城际铁路核心工程北京新机场至雄安段将于2020年底投入使用。 →雄安主干道交通系统及启动区建成，新增人口20/30万。 2022年|《纲要》指出雄安新区与以2022年北京冬奥会为契机推进张北地区建设形成河北两翼。 →起步区建成，新增100万人，总人口200万+。 2035年|《纲要》指出到2035年，基本建成绿色低碳、信息智能、宜居宜业等高水平社会主义现代化城市。 →中期发展区建成，新增200万人，总人口300万+ 2050年|《纲要》指出到本世纪中叶，全面建成高质量高水平的社会主义现代化城市等。 →全面建成，新增400万人，总人口突破500万。

太远的美好我们暂且放在心里，先说眼前看得见，抓得住的财富机会，比如冬奥会以前，5年要新增100万人，其中到2022年要新增20/30万人。

算下来，每年至少要新增10到30万人，更为关键的是这100万人收入也很高！

根据规划，雄安首先要承接北京疏解出的行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等，依靠政府力量推动，能够疏解到雄安估计有30-50万人。

其次，以雄安引导布局的高端智能制造、互联网、生物医疗科研、金融科技等产业人口结构特点看，未来的雄安必然是流动的、年轻的、受过高等教育的人口集聚区。预计规模也在30-50万人。

再者，对接、配套、服务高端产业的产业也不会差，对标深圳市专业技术人口比重12%，预计该人群规模也不应低于10万人。

楼市资本论认为，众多高新科技、金融等金字塔顶部产业的高度集中，决定了雄安将以高附加值行业的快速发展为主。不论是从北京转移过来也好，还是从全国吸引过来也好，这些产业人群都有一个共同的特征，收入水平很高。

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雄安居住需求压力大，容城房租最高涨9倍

既然有这么多的高收入群体涌入，最赚钱的肯定还是房地产啊。楼市资本论想说，在雄安炒房子肯定是不行的，炒租赁房也不行。

雄安新区内的房产交易在设立前就已经被完全冻结，根据规划以后也不会有。拿新区的租赁市场来说，据雄安新区管委会数据，仅2017年4月，雄县、安新县商业类房屋租金上涨平均都在10％-20％，住宅类房屋租金涨幅20％-30％。管委会所在的容城县能提供的398处房屋，房租同比普遍提高了2-4倍。

雄安租金大幅上涨的主要原因就是，租赁市场太小。仅占租赁量16.3％的65家大型企业进驻容城，租金整体高于市场价，上涨1.36至9.32倍，直接拉动了房屋租赁价格的上涨，平均涨幅3.84倍。目前，租赁市场也被政府严格监管了。

容城的主干道奥威路

这也就是去了几十家央企，周边相关人员全算上，往多了估计也就带来万人左右的增量。

可以看出一方面，雄安想要聚集众多高端人才很容易。另一方面，新区目前有限的接待能力凸显无疑。

那么，今后每年至少10万人的新增需求，除了本地消化一部分，其他人口又该怎么满足呢？

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400万雄安新增人口住哪呢？

从规划图看出，新区建设绝对是翻天覆地的大工程，但凡人口聚集区多半都在新建规划范围内。即使新建区本身涵盖部分居住功能，重点也是以（不能交易的）保障住房体系为主，能解决当地存量需求就很不容易了。

另外，按规划5年内100万人口的增量，折半估算居住需求，起码50万套新房供给，年均需求10万套。先不说，政策原因根本不允许，就是让建也未必跟得上。值得一提的是，保定市2017全年开售新房刚2万套多点，别说刚起步的雄安新区了。

楼市资本论认为靠雄安本身解决大量涌入人口的新增需求是不现实的。那么，在不减缓人员流入，保障雄安的顺利发展，就需要有一个跳板，来解决这部分居住刚需。这个跳板，要离雄安很近（紧挨着新区），并且发展水平还得比现阶段的雄安更高。毕竟，高收入人群的需求一般也都是高品质的。

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白沟将成为新雄安人的首选居住地

纵观新区周边，考虑到与北京的来往便利，既紧挨着雄安又颇具发展水平，就是与雄安北部接壤的徐水（县级区）、定兴（县级）、白沟（副县级）和霸州（县级市）4座城市了，有“雄安周边四小龙”之称。

根据《纲要》，雄安新区建设起步区位于北部，其中“北城、中苑、南淀”的建设重心，北城以及启动区，均靠北。如此一来，新区正北的白沟，不仅距离容城（旧城）最近，距离启动区也是最近，直线仅15公里，区位优势尽显，脱颖而出。

另外，从新规划高速线路上就能看出，白沟还位于京雄高速与荣乌高速（新线），横竖交织，勾勒出“黄金十字区”内。还有更重要的，雄安新区内密集的高铁交通网也让白沟受益匪浅。得天独厚的区位优势，再加上高速交通系统助力，与新区连成一体的白沟，事实上已成为雄安的编外要地。

如果说，未来的雄安是一座花园城市的话，这个花园的北大门就开在白沟。

更难能可贵的是，白沟目前的经济发展水平也在雄安之上。雄安未设立时，白沟就以商贸起家，名扬天下。白沟市场现辐射京津冀1.3亿人口，2016年市场成交额完成1140亿元，最高日客流量达到15万人次。经济规模已堪比一些地级市。

楼市资本论认为，结论已经很明显，随着雄安新区的日益发展壮大，大量的高层次人才涌入雄安，必然利好在雄安置业、投资、创业开办公司。最优选择自然是在新区里（只是政策禁止房产交易），次优选择就是白沟了。

以白沟目前的区位，大概率将与雄安一体化，成为年新增10万、未来400万雄安新居民的可选重要投资、居住、办公、创业区。

“雄”鸡一唱天下“白”，期待雄白两地的新行程。