数据暴露房价真相｜浙苏鲁37市最全综评，买房最难的就是它

近些日子，我们分别对山东、江苏和浙江三省以地市为单位的房价涨跌状况进行了综合分析，并对房价背离基本面的城市做了重点点评和风险提示。

在调取浙江下辖地市平均房价数据（以下所称房价，均指平均房价）的时候，虽然知道这是一个素来以民富著称的省份，但我们仍然惊讶于浙江各个地市的房价之高，还是不禁为老百姓的买房问题捏了一把冷汗。

然而，当综合了所有数据并进行深入分析之后，我们的结论却发现：浙江房价虽高，买房的难度却在三省中不是最难的。

作为考量城市买房难度的专题，我们分别从城镇居民可支配收入和人均存款两个维度与城市房价进行比较，以“房价收入比”和“90平刚需房首付掏空钱包数量”两个指标来评价难度系数。

下面，请大家跟随我们的思路一起展开探讨。

PART 1 浙苏鲁三省地市房价综述

国内东部沿海省份的房价，似乎存在着这样一个规律，起码从浙苏鲁三省的角度是这样的。由北，城市房价依次升高。看下图：

向难

从上图可以看出，浙江10个地市（无丽水房价数据，故除丽水外，下同）中，8个城市房价达到了1.5万元以上水平，价格最低的嘉兴和湖州也在万元以上，万元以上城市占比100%；

江苏则只有南京、苏州、南通和常州达到万五的价位，且宿迁、镇江、连云港和淮安尚不足万元，万元以上城市占比69.23%；

而山东则更低，只有青岛与济南两市达到了万五以上，刚刚超过万元价位的只有泰安、日照、聊城和烟台四市，其余10个地市均在万元之下，潍坊和菏泽两市的房价仅在6000元价位区间，万元以上城市占比12.5%。

上图中的单蓝线为本省平均房价，我们可以看出浙苏鲁三省房价呈现明显的阶梯下降，浙江均价在1.5万以上，江苏在1万以上，山东的均价尚不足1万元。

房价越高买房越难吗？从直觉上，我们一般都是这么认为的。但市场研究不是靠直觉，不是靠想当然，只有数据才能告诉我们真相。

PART 2 浙苏鲁三省地市房价收入比

通常意义上的房价收入比，是根据当地平均居住面积和房价水平与收入对比的。但对于不同地区的房价收入比横向比较来说，只有以同等的居住面积消除变量，才能看出因收入不同而形成的房价收入比差距。

因此在我们的考量体系中，均以90平米刚需住宅来计算房价收入比。

1）我们先看浙苏鲁三省的城镇居民可支配收入指标，看下图：

从上图中，我们可以看到三省明显的收入差距。浙江11个地市中9个地市城镇居民可支配收入均在6万元区间，只有衢州和丽水除外。而即使该两市与其他地市差距明显，但也分别达到了46,933元和46,437元；6万区间和4万区间分别占比81.82%、18.18%。

江苏13个地市中，只有南京、苏州、无锡和常州4个市在6万元区间；2个地市在5万区间，分别是南通和镇江；超过4万元线的是扬州和泰州，不足4万元的有5个地市。6万、5万、4万和3万区间分别占比31.77%、18.18%、18.18%和38.46%。

山东下辖16个地市中，城镇居民可支配收入在6万元区间的为0；只有青岛、济南和东营超过了5万元线；烟台、威海和淄博超过4万元；其余10个地市均在3万元区间。6万、5万、4万和3万区间分别占比0%、18.75%、18.75%和62.5%。

如下图：

从上图中可以看到，浙苏鲁三省的收入差距之大，令人诧舌。

2）浙苏鲁三省房价收入比状况。

以上三省地市房价与收入数据已然明了，房价收入比自然呼之即出。直接上图：

由上图，我们以15、13和10划分4个区间对比房价收入比指标，如下：

浙江除丽水之外的10个地市中，房价收入比超过15的有杭州、宁波和温州三个地市，占比为30%，其中杭州达到18.94，为本省最高；该指标超过13的只有衢州，占比10%；房价收入比超过10的有金华、舟山、台州和绍兴，该4城依次降低，占比40%；低于10的城市有嘉兴和湖州，在全省中占比20%。

江苏省13个地市中，房价收入比大于15的，只有南京一市，占比7.69%，达到20.04，为本省最高，并冠绝三省所有城市；在13之上的城市则达到了5个，分别是宿迁、苏州、南通、扬州和徐州，五城依次降低，占比38.46%；该指标超过10的则由盐城、常州、连云港、泰州、淮安和无锡，占比46.15%；低于10的则只有镇江一个城市，占比7.69%。

山东则与以上两省有一点明显不同。房价收入比超过15的城市为0，而且指标值最高的并不是经济最发达的青岛，也不是济南，该指标省内冠亚军是被经济在省内较为落后的聊城和德州两市擒获，这一点也算是山东一道特别的景色了。

可以看到，房价收入比超过13的分别为聊城、德州、济南、青岛和泰安，占比31.25%，其中聊城和德州已经超过了14，甚至聊城已向15逼近；指标值超过10的3个城市分别是日照、枣庄和济宁，占比18.75%；而位于10以下的城市则正好占据山东半壁江山，共计8个城市，占比50%。

以省域的角度，我们可以以13为界点进行一下划分。如图：

可见，在房价收入比的维度，从普遍性考虑，江苏才是买房最难的省份，浙江方在其次，山东在三省中相对买房较为容易。

从城市来说，江苏的南京在该项指标中夺得冠军，浙江的杭州和宁波则分获银、铜牌，温州虽超15，但只能名列四强，未入三甲之列。从这个维度看，浙江则稍胜江苏。

PART 3 浙苏鲁三省地市刚需房首付掏空钱包指标

通常情况下，我们不会以单项指标去判定分析结果，毕竟需要考虑统计数据的准确性及单项指标的孤立性。鉴于此，我们需要引入金融机构的住户存款数据，以城市常住人口数量计算人均住户存款，以“钱包论”来佐证分析结果。如两者差异较大，我们更加采信金融机构数据的评价结果。

按照央行货币政策委员会委员樊纲在CCTV2《大讲堂》电视节目中提出的“六个钱包论”，人均存款指标的2倍数，即为一个钱包。

与上节相同，我们以90平米刚需房30%首付款为标准，看浙苏鲁三省居民购房交纳首付款需要掏空几个钱包。

据三省各个地市统计局2019年统计公报中的住户存款和常住人口数据（文章全部数据均来自于此），我们制作了《浙苏鲁三省地市人均住户存款对照图》如下：

通过上表可以清晰地看出，人均住户存款指标数据与上节中的城镇居民可支配收入整体正相关。浙江各个地市明显强于江苏和山东两省，而江苏也明显超过了山东的人均存款水平。

再看下图：

我们看到，从首套90平米刚需首付“掏空钱包数”的维度上，浙苏鲁三省各地市具体情况是这样的：

1）浙江：首付需要掏空超过4个钱包的数量为0；需要掏空3个钱包的为4个城市，分别是宁波、温州、衢州和杭州，占比40%；首付掏空2个以上钱包的为4个，占比40%；在2以下的城市只有2个，分别是嘉兴和湖州，占比20%。全省有数据可考的10个城市中，宁波以3.84个拔得头筹。

2）江苏：南京和宿迁两市均需掏空超过4个以上钱包交纳首付款，占13个城市的15.38%；3个以上的有4个城市，占比30.77%；超过2个钱包的是5个城市，占比38.46%；2个钱包以下的城市2个，分别是无锡和镇江。全省南京市作为省会城市在此项指标上也是舍我其谁，以4.81的指标值取得第一。

3）山东：该省超过4个的城市数量为0；3个城市需要掏空3个以上钱包，分别是泰安、聊城和青岛，占比18.75%；首付掏空2个以上钱包的为8个，占比50%；在2以下的城市分别是烟台、淄博、潍坊、威海和东营，占比31.25%。全省泰安领先16地市，以3.21勇夺冠军。

通过以上的具体统计，我们看到其结果与上节高度的吻合，已经无需过多的言语解释证明。

【结语】

由上综合分析可知，虽然浙江的平均房价远远高于江苏，但由于其民富程度远超苏鲁两地，购买力非等闲可比。在购房难度上，浙江却是不及江苏，而三省中山东虽然城镇居民收入最低，但较低的房价也拉低了难度系数。最终江苏在三省中脱颖而出，成为购房最难的省份。

从具体的城市上，浙苏鲁37个统计城市中，购房最难的当属南京和宿迁。如果由近及远，购买90平米刚需住房交纳首付款已经需要掏空双方父母和双方祖父母的钱包，且还有不足，有可能需要外祖父母的支持了。

浙江和山东两省降低购房难度的方式不同，前者提高城市居民收入，后者住房均价相对较低。

作为老百姓中的一员，您觉得浙江提高居民收入或者山东的控低房价，哪种更好呢？