最近有很多朋友咨询按揭办理当中遇到的问题，今天就聊一下按揭当中我们遇到的困难怎么解决吧。
先说公积金贷款，这个比较简单也没什么可以操作的空间，还是很透明的，不过对于上海来说额度真的不高。
一、关于公积金贷款额度利率：
家庭贷：最高额度100万，有补充公积金的，最高额度120万；
个人贷：最高额度50万，有补充公积金的，最高额度60万。
首房首贷3.25%
二套：利率上浮10%，3.575%
你能贷多少？需要看以下条件，以符合要求的最低数值计算：
1、不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存金额的倍数(公积金账户余额的30倍、补充公积金账户余额的10倍)确定的贷款额度；
2、不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；
3、不高于家庭按照还款能力确定的贷款额度，计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数*40%*12个月*贷款期限；
4、不高于最高贷款额度。
二、关于公积金贷款期限：
按房龄计算：
房龄5年(含)内，最长可贷30年；
房龄6-20年内，最长可贷（35-房龄）年；
房龄20年（含）以上，最长可贷15年；
按主贷人年龄计算：
男性可贷年限=65-实际年龄；
女性可贷黏性=60-实际年龄；
三、关于公积金贷款首付比例：
一般来说公积金贷款都没什么情况的，能贷就是能贷，不能贷就是不能贷，清晰明了，也没什么可以操作的，就是额度不高。
重点来了，说下上海这边商贷的一些情况！
一、商贷按揭的额度利率
首套利率4.65%，二套利率5.25%
上海这边只要你首付够了，商贷就可以给你剩余房价的额度。
有些要求：比如收入双倍覆盖月还款，而且要减去相应的负债，比如网贷小贷大额信用卡分期等。所以要提前半年把负债清理下，小贷信用卡等等。
如何认定收入还款能力呢：
一般单位贷300万以内不看流水，认收入证明（这个可以操作的空间就大了）
好单位500万以内不看流水，认2张收入证明（部分银行可以） 所以贷500万以内的按揭都是比较好办理的。
500万以上贷款，看流水，看资产，看担保，看首付来源等等等等。需要提前做好规划，比如安排一家公司最近一年每个月固定打10万的工资流水（例子）。
问题来了，公司开不出收入证明
如果好单位单身公务员，月收入1.5万，首套购买800万新房，贷500万。公务员收入证明只能开一张，而且不能虚开吧？500万纯商贷，月还款2.5万左右，还款快双倍覆盖收入了！这种情况怎么办？
需要辅助：父母房产辅助，父母退休金辅助，父母担保，大额定期存单（过桥居然可以给你用，贷款下来再取出来大额存单，活期利率计算收益）
全职太太，假离婚购房
夫妻假离婚女方没有贷款记录全职太太，0收入0流水，首套购买1000万房产，首付500万贷500万。
前夫暗保，不上征信，给银行信心（前夫的收入流水要好有资产，而且要配合）
如果前夫外国工作，外地，外国资产暗保都不认。女方首付5成，证明首付都是自己出的没有用过桥，并且需要开一张双倍覆盖的收入证明。and（大额存单，父母房租收入，父母退休金收入）等等
如果认定收入的时候可能会有些问题，银行老师会给你推荐包装的地方。按揭基本上1个点以内可以解决，多收的话就不是良心价了。当然有些小问题，可以交个朋友，免费解决了。
二、商贷按揭年限
按房龄计算：60-房龄
按主贷人年龄：70-年龄
二者取低
三、商贷按揭的提前还款
一般需要提前一个月预约，而且不满1-3年可能会有违约金（大部分为1年后还款没有违约金）。
总结下，商贷可以操作需要沟通的主要就是认定收入问题。还有就是要坚信上海房贷是优质资产，银行不会太为难你按揭的申请。所以放心大胆的贷，到时候银行老师会替你想办法的，实在不行换个银行，按揭是个好生意。
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