导 读
随着一系列交通设施的完善以及产业的聚集，光明整个片区即将强势起飞。其投资价值不言而喻，715新政后错失房票的投资者不妨将目光转向不限购的商办产品。
◎ 易居克而瑞深圳区域
715新政后，出于资产保值增值目的，深圳投资客的购房需求并没消失。很多失去购房资格的投资客将眼光投向临深不限购如南沙、惠州等区域，但作为粤港澳大湾区未来的发展之擎、中国特色社会主义先行示范区，深圳的投资价值是其他片区所无法比拟的。
在克而瑞看来，深圳热门片区的商办产品比临深住宅更具投资价值，毕竟临深片区靠的是深圳外溢的利好影响，而投资深圳商办产品则能直接享受深圳发展带来的城市红利。继上期探访龙华后，我们又走访了深圳楼市的另一个网红片区—光明。随着一系列交通设施的完善以及产业的聚集，光明整个片区即将强势起飞，其投资价值不言而喻。
1、从农场到科学城的蝶变之路，光明全面发力建设“下一个南山”
光明区是深圳西北部窗口，在特区建立之后很长的一段时间里，这里遍布的是奶牛场、养猪场、养鸽场、糖厂，“光明农场”是它的别称。2007年，光明新区成为深圳首个功能区；2018年，光明区正式挂牌，即被市委市政府赋予“建设世界一流科学城和深圳北部中心”的全新定位和光荣使命。
当前，光明区正以深圳综合性国家科学中心建设为总牵引，以主阵地作为加快推进光明科学城规划建设。站在新时代发展的“聚光灯”下，光明区必须以世界一流眼光和标准，推动光明创新水平、产业能级、城市品质实现大发展、大提升、大跨越，为深圳建设中国特色社会主义先行示范区作出光明贡献。
图：光明中心区规划效果图
关于科创，全球已经达成了一个共识：科创是第一生产力，科技创新的能力也在很大程度上代表着一个国家经济发展的能力。在大湾区时代，科创成为了主旋律。
对于科创能力的培养，深圳市规划了三个重点发展区域，分别是：
- ①、光明科学城，规划近99平方公里，布局一批前沿领域的大科学装置；
- ②、河套地区的深港科技创新合作区，加强深圳与香港的合作；
- ③、西丽湖国际科教城，以大学城为主。
图：光明区两城两带规划示意图
凭借光明科学城，以及广深港科技创新走廊重要节点的双重身份，光明有望成为“下一个南山”，并且由于其具有比南山更充足的土地储备，被认为是“深圳的未来”！
目前，光明区已经成为深圳高新技术产业重要集聚地，随着光明科学城、华侨城光明小镇、华星光电G11项目、华强创意公园等一系列超百亿项目纷纷进驻光明，为打造“深圳北部中心”增添了浓墨重彩的一笔，还有像欧菲光、普联等一批产值过十亿元、百亿元的企业，如今都成为了光明的闪亮“招牌”。
除此之外，光明区还将打造城市级文化、体育、商业综合配套，建设一批大尺度城市地标，打造多元融合的中央活力区和城市新中心，大幅提高区域的生活品质，成为引领辐射周边区域发展的深圳北部中心指日可待。
2、锁定高强发展目标，光明全速破浪前行
光明区作为广深科技走廊的重要节点，一边连接着深圳科技创新强区南山区，可主动承接南山区辐射和创新外溢效应；一边连接着承载东莞高端制造的松山湖，可探索“总部+基地”合作模式，引导新区制造业总部企业在东莞布局生产基地。从地理位置上看，光明区既是珠三角“穗港深”经济圈和城市发展轴的重要节点，又是跨珠江口新兴城市发展带的组成部分，将进一步成为深圳面向珠三角腹地的重要门户。
围绕着光明区的建设发展，龙大、南光高速快捷通达，地铁6号线和规划中的13号线纵贯南北，更有广深港高铁光明城站、福永码头、深圳机场，以“双地铁+双高速+高铁经济”，全时驱动城市繁盛。
图：“穗港深”重要节点图示
从农场到科学城的华丽蝶变，光明区锁定“世界一流科学城和深圳北部中心”发展目标，站在深圳经济特区建立40周年的节点，在营商环境、民生福祉、城市面貌等方面也有了大幅提升。
2019年，光明实现地区生产总值破千亿；
2020年8月18日，地铁6号线开通，光明正式告别没有地铁的历史；
2019年，光明区一次性新增中小学学位9540个，占全区总数的近五分之一；
全区社康中心总数达到44家，中山大学第七附属医院，弥补了区内医疗短板。
3、光明智造高地和城市会客厅，凤凰城片区进入价值强兑期
今年6月份，《光明科学城空间规划纲要》获批，未来光明科学城将建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分，代表国家参与全球科技竞争与合作，成为竞争力影响力卓越的世界一流科学城。
作为光明科学城“一心两区”中产业转化区的光明凤凰城，未来将建设成果转化平台和产业创新平台，培育和布局未来新兴产业。凤凰城片区聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，以站城一体化的理念，高标准、高品质、高效率统筹推进光明城站及周边地块开发，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。
图：光明科学城 “一主两副”“一心两区”空间布局规划
2020年，凤凰城辖区范围内布局重大项目已经多达39个，总投资近1522亿元，年度计划投资263.9亿元，占重大项目年度计划投资比重的57.1%。
在凤凰城片区长凤路的两侧，塔吊林立的工地上，正是华星光电G11项目。这一总投资逾465亿元的工业大项目建成后，将成为全球最高世代、投资金额最大的面板生产线。华星光电三期项目叠加，累计投资额超过1000亿元。这一超千亿级产业“巨无霸”的落地，对凤凰城上下游产业拉动效果明显，也为凤凰城片区打造光明智造高地奠定了坚实基础。
图：华星光电G11效果图
目前，凤凰城片区已价值进入强兑期，片区范围内多个项目在售，其中，片区标杆项目龙光玖龙台商办产品在售，不限购不限贷，无疑是715新政后失去房票的深圳人的投资不二之选。
4、光明门户中心的都会客厅，约75万㎡全系综合体
玖龙台项目作为代言光明的城市名片，匠心打造约75万㎡城市地标综合体，约10万㎡TOD集中商业，2栋约200米高的标志性地标双子塔，建成之后将会是整个区域的封面。目前，项目在售的是北区不限购、不限贷商办和公寓投资产品。
图：龙光玖龙台效果图
光明规划新一代信息技术产业、新材料产业、新能源产业新兴产业群。南山的一体化进程加速，大量高新技术企业纷纷布局光明。目前已有国家高新技术企业约400家，13家500强企业，64家上市企业。到2021年，光明本土上市企业将到达36家，国家高新企业近1600家。同时多家千亿企业总部基地也纷纷落户光明，这也进一步奠定了光明成为“深圳北硅谷”的产业基础。
片区进入利好强兑期，物业增值有保障
伴随片区产业升级，将带来大量高素质人才的流入，不动产价值才有发展。在大湾区的规划利好下，光明的价值进入强兑期。距离玖龙台均1公里内的两宗地，分别被中海地产和电建地产以54.08亿、20.12亿斩获，可售楼面价分别超过4万/㎡、4.3万/㎡，其中中海和电建项目近期均已开盘，成交均价达6万/㎡。未来光明周边万科、绿地、宏发、佳兆业、京基等大品牌开发商超10个城市更新项目集中入市，拆除重建用地110万㎡，大牌开发商云集光明，光明地段价值可见一斑。
图：龙光玖龙台周边配套示意图
双地铁规划，高智人才虹吸效应，升值租金双保障
交通作为片区发展的动脉，是区域价值兑现的核心牵引力。南光、龙大高速免费，6号线、13号线双地铁接驳龙光玖龙台。目前6号线已于2020年8月18日开通运营；13号线规划贯穿深圳南北，串联南山、科技园、西丽高铁枢纽，能有效的将宝安、南山科技园的高新人才导入到光明。
预计未来将有约16万高智人才进驻，聚集超40万高端消费人群，如此多的三高人才汇入，意味着区域人口的迭代，消费能力的跃升，同时也意味着房价与租金的上涨。
人文商配，城央生态体系，自用投资两适宜
玖龙台毗邻光明区政府、华侨城开发运营的文化艺术中心就项目对面，玖龙台就是光明的“政中心”；政府投资300亿打造的中山大学，武汉大学分校、第十高级中学、光明外国语学校已经确定等落户光明；国家级三甲名院——中山大学附属第七医院以及深圳市光明新区人民医院距离项目较近，车程均20分钟。同时，玖龙台紧邻约4.6万㎡的市政公园，距离项目东北面步行约5分钟即可抵达57万㎡的新城公园。
核心区位优势，丰盛配套，玖龙台集万千宠爱于一身，是光明“政”中心，这也是租金收益的保障。
图：龙光玖龙台周边配套示意图
约10万㎡TOD商业+万达商圈加持，咫尺享繁华
玖龙台自带近10万㎡的TOD集中式商业，打造一种全新的【TOD立体交通商业+娱乐+文化+生态商业模式】的购物中心。双地铁加集中商业的配置，可以说未来租金收益是无上限的。同时项目对面将引进深圳首座万达广场，定位为光明区首席休闲娱乐目的地、园林式特色体验购物中心。“双地铁+双商圈”加持，为玖龙台提供便捷交通、生态舒适、丰富多样的商业环境。
图：龙光玖龙台商业效果图
龙光玖龙台住宅产品已售罄，目前在售产品为：约42-66㎡玖创空间，约72-98㎡湖景公寓，总价1字头起，投资门槛低，可购多套。同时项目商业在售，建筑面积约50-70㎡双mall地铁铺。
6栋C座（商务公寓）
建筑面积：约72.17-98.69㎡
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