想换物业，业主说了算？《民法典》下这样办，但需要3个条件

买房一阵子，和物业相处是一辈子。哪里有商品房，哪里就有物业公司的存在。物业是服务业主的，然而很多时候，业主要和他们斗智斗勇。

关注大盘的朋友会发现，今年以港股为代表的物业管理公司股价逆势创新高，另一方面，多个上市房企旗下物业公司收入增长率已经超过地产板块，如融创、世茂、金科、合景泰富旗下物业公司2017-2019年收入复合增长率均超过40%，年收入过亿元的不在少数。

之所以众多开发商要下物业这盘棋，还是因为物业能赚钱，尤其是今年“三道红线”让开发商融资更加困难，而现金流稳定、利润增长快的物业成为开发商新的逐利点。

这么好的业绩表现，投资者当然是高兴的。但是作为业主，恐怕最想问一句，就您这物业管理水平，也能赚这么多钱？

近日，杭州梦琴某苑小区超过30名业主联名写信，要求小区三幢楼下消防通道禁止堆放垃圾桶及清洗。投诉信中看到，小区垃圾清运车6点半进小区清运垃圾，声音扰民，且垃圾清运车将小区路面压坏，小区三幢楼下本是消防通道，却被物业占用，作为垃圾桶堆放和清洗的场所。如此物业，在没有询问业主意见的情况下，侵占业主利益，业主们却只能通过联名写信的方式表达自己的诉求。

小区应当是业主安居乐业的家园，物业应当是一个“管家”的角色，收了物业费就应当做好小区的清洁、安保、设备维护等工作，但在现实中，物业的表现常常不尽如人意。

2020年7月1日，广东东莞市第三人民法院对尚佳物业管理有限公司李某丽等11人涉黑案进行公开审判。原来，自2014年开始，李某丽等人开始吸收、招纳一批社会闲杂人员，有组织地实施违法犯罪活动。李某丽等人经常通过改装水表的方式盗取水费，通过停水停电、威胁恐吓等方式威胁业主交物业费，甚至阻碍成立新业主委员会实施更换物业公司等方式控制小区的经营权。

以物业管理的名义欺压业主当然可恨，但小区清洁工作不到位导致环境脏乱差、偷盗频发、停车费收费昂贵、公共空间广告收入用途不明等事件带来的危害也不容小觑。

近日，广西一小区业主给物业送去一面“锦旗”，上面写着“挂着服务旗号强压业主缴费”，在此过程中，业主和物业之间爆发了激烈的肢体冲突，两名业主被打伤住院。前不久，某大型物业更是收到了“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗，这样的闹剧固然不理智，但也暴露了业主和物业之间的矛盾，更体现了行业痛点。

2020年7月，半月谈的一篇《物业不应是城市“火药桶”》指出，城市小区物业管理矛盾主要有4点：①小区物业无法提供和物业费相匹配的服务， ②业主害怕“有家难回”，即使对物业不满也只好硬着头皮缴费，③物业办在解决业主和物业的矛盾时没有发挥应有的作用，④业委会成立困难重重。

物业与业主，本质上是商家和消费者的关系。业主作为消费者交了物业费，理应得到相应的服务。

然而，在我国的《物业管理条例》框架下，小区的第一个物业公司是建设单位选聘的。业主作为消费者没得选。既然开发商说了算，就有可能选择和自己关系好的物业公司，或者直接自己成立物业公司，在卖房之后还能持续获得盈利。正因为物业盈利可观，才会有那么多大型开发商成立自己的物业公司，甚至分拆上市。

那么，业主如果对开发商委托的物业公司不满意，是否可以更换？

按照2021年即将施行的《民法典》第九百四十条的规定，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

业主可以联合召集业主大会共同决定解聘物业，只要业主大会程序合法，即产生解除效力，即使开发商和物业签订的合同没有到期，物业公司也要退出。

因此，如果想更换前期物业公司，需要3个条件。

第一，小区业主委员会成立。

第二，业主委员会与新物业公司签订了物业服务合同。

第三，业主委员会投票同意。关于业主委员会投票表决事项，《民法典》第二百七十八条规定相比现行《物权法》也适当降低了选聘物业公司的程序门槛，参与投票的业主房屋面积和人数需要占到全体业主2/3，并且同意的业主房屋面积和人数双过半即可，这也让选聘和解聘物业服务公司变得相对容易。

《民法典》新规为业主撑腰，因此物业应当摆正自己的位置，业主并不是没有你不行。只要全体业主齐心协力，实现小区自治也是有可能的。

广州海珠区某苑小区，就是一个实现业主自治的小区，之前该小区物业因绿化缺少维护、电梯年久失修、停车难等问题引发业主的不满，业委会只好放弃物业，自己设立了一个管理中心，业委会通过停车费、广告等收入，2016年就赚了四百多万，这笔钱将全部投入对小区环境的升级。虽然从解聘旧物业到实现小区自治过程艰辛，但也让其他小区的业主们看到了胜利的曙光。

对于物业来讲，其实有好有坏，现实中还是有不少物业服务有方，深得业主赞赏，但如果业主遇到不良物业，也可以通过业主内部表决的方式，共同决定是选聘新的物业还是实现小区自治。而新规也进一步加强了对物业的监管力度，保障了业主的合法权益。