2017年-2019年的购房者，是过去10年来更“吃亏”的群体？

从“时代”角度看，房地产市场经历了三个阶段。

万科老总郁亮最近说，房地产行业历经土地红利阶段（2002年之前）、金融红利阶段（2002年招拍挂通知下发之后-2020年），现在已经进入到管理红利时代（2020“三道红线”出炉之后）。

显然，在“土地”和“金融”这两个时代，谁的土地储备多，哪家开发商杠杆用得够足，资金周转速度够快，谁就能抢得先机，发展壮大，这也是房地产年均销售面积膨胀到17亿平米的不二法宝。

从“周期”角度看， 每3年就会发生一次剧烈变化。

从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03。

每次大概持续3年左右时间，涨幅一次比一次强势，随之而来的，每次都因为投机情绪过于旺盛、房价走高、杠杆率升高，调控不得不收紧。

经历了土地、金融到管理时代，同时又历经完整的三波涨势，一个很明显的事实是：对购房者来说，买房越晚，意味着“接盘”的时机越糟，不夸张的说，2017-2019年的购房者，可以说是10年来最吃亏的群体。

原因有二。

1，房屋质量最差。

中泰证券房地产团队陈龙的报告指出，假设现房的竣工与销售在同年，期房一二线城市从销售到交房的周期是2年，三四线项目交房周期是3年，从增速变化来看，正常情况下，2020年2-3季度可能会是本轮竣工周期的高点，增速有望达到10%左右。

因为今年碰到了特殊情况， 很多城市成交冷冻，考虑到复工复产后加速赶工，按今年4季度出现竣工高峰，也就是我们平时所说的“交房潮”，以3年交房周期来算，恰好就是2017年之后开工的这一批楼盘。

关键的问题就在这，从2017年调控加码以来，限价成了各个城市压制房价的法宝。

城市越大，限的越狠，尤其是像北上深这样的一线城市，限价政策会人为压低新建商品住宅房价数据，比如，新建商品房4年涨幅榜倒数第二的就是上海。

开发商高价拿的地，新房却面临限价，卖出去的“面包”还没拿地的“面粉”贵，自然千方百计要节省成本，装修、小区规划、绿化缩水，不管是精装房还是毛坯房，地产商卖房前的承诺，和交房后的品质完全不可同日而语。

漏水、瓷砖脱落、过道狭窄、游泳池变画布、偷工减料，最近两年房地产市场的奇葩事频出，也难怪原绿城老总李军曾说“一直劝同事们不要买房，最近两年房屋质量是最差的”，这句话对应的购房时间段，恰恰就在2017-2019年。

2，房贷利率最高。

房贷执行利率，代表着购房成本。

回顾过去几年房贷利率的走势，在2015年初，首套房贷款利率可低至7折，时隔两年多首次降息，随后，2015年3月到9月，累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。

接下来的2016年，房地产销售面积增速迅速升至22.5%，地王频出，楼市四小龙横空出世，二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，分别同比上涨14.9%和6.8%。

2017年，在高基数和政策趋紧环境下，销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米，房贷利率随之收紧，大部分城市首套房利率升至5.5%以上，有的城市高达6%以上，有的地方二套房直接停贷。

显然，在2017年以前，房贷基准利率在下降，实际执行利率甚至还能打折，当时购房利率甚至可以低至4.5%以内，但到了2017-2019年这个阶段，利率上浮25%以上很正常。

有人会问：从去年末至今，央行分别在2019年11月，2020年2月、4月大幅降息，是不是房贷利率又该降了？

答案是否定的。

现在，5年期以上LPR报价是4.65%，根据674家银行网点的调查，在9月份，全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比下降4BP；二套房贷款平均利率为5.60%，环比下降3BP。

也就是说，房贷执行利率要比名义利率高出63个基点，二套房甚至要高出近100个基点。即便5年期LPR这个定价基准下降了，银行方面依然要“加基点”，相当于以前的“上浮利率”，购房者的成本依然居高不下。

一方面买到的是过去10年质量“最不堪”的房子，另一方面，在2017-2019年这个阶段的购房者，还要支付比其他人更高的房贷利率支出，无论从哪个角度来看，都是“吃亏”的。

笔者认为，这事还是要辩证去看，如果你是一两套自住房的刚需，为了结婚、子女上学、工作通勤不得不买，即便表面上有些“吃亏”，也没什么大碍，因为“自住”才是你的核心需求。

但是，指望在2017-2019年这个阶段买房，还想复制过去两波房价上涨的“红利”，那就打错算盘了。

前首富王健林就点破了这种微妙的心理。

10月22日，王健林在“2020天府论坛”上演讲时说道：除了极少数企业，绝大多数中国企业整体都进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代。

他认为：中国经济由高速增长阶段转入高质量增长阶段，过去那种“追风口、赚大钱”的机会越来越少，各个行业的竞争都趋于白热化，绝大多数中国企业整体都进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代，暴利、赚大钱时代一去不返。

这一句“赚辛苦钱”，可以说是老王的肺腑之言了，经历了过去几年的浮沉，相信没有人比他更看得清楚房地产行业的起落变化。

对购房者来说，也是一样的道理，买房跻身中产已经成为过去式，凭什么指望房价还能复制过去几年的涨势？

对2017-2019年买房的人来说，摆正心态，吃一堑长一智，把房子当做在城市扎根的一个载体，买房“量力而行”，多花点精力去“赚慢钱”，就不会重蹈覆辙。