最近几天，美国大选被广泛热议。
（注：各州根据人口数量多少，对应不等的选举人票数。）
从选情图示来看，面积上红州于蓝州有压倒性优势，可票数体现却是蓝州遥遥领先。
可见，小而精很重要。
就像在住房的选择上，大面积往往意味着宽松舒适，但综合种种，比如房价、户型、实用性等多方面，大面积段的住宅不见得是能住出幸福感的最优选（别杠，豪宅除外），反而一些设计得当的小面积段产品，更能让人舒心惬意。而这就是今天要跟大家讨论的话题。
什么面积段的房子适合你？
江湖上有个不成文的算法——三代计算法，是根据公式来计算家庭住宅所需面积，虽然没有具体依据，看了下结果，倒也合理。
算法的具体内容是：夫妻以50-60平米计算，学龄前的小孩是10平米，小学至高中的小孩是每人15平米，大学的小孩和老人每人20平米。按照标准根据家庭人口结构和年龄，就能算出家庭住宅所需面积。
比如一个三代同堂的家庭，一对夫妻，加两位老人和一个4岁的儿童，则这个家庭所需的面积为：60+（20*2）+10=110平米。
除了根据人口结构来计算所需住宅面积，另一个决定住宅面积的就是经济因素了。
根据中国现在的房价现状，大多情况下，我们没有“人有多大胆，地有多大产”想买多大买多大的选房条件，而是只能根据自身的经济水平量力而行。
一般来说刚需家庭，三口人60-70平米的两房，三代同堂80-90平米的小三房，家庭成员有独立居住空间就很好了，在保证房间数量的前提下，经济局促就压缩房屋面积，在承受范围内选择对应的户型产品。
改善家庭，则是在刚需房产面积基础上，增加30-40平米的空间，经济条件宽裕，则可以选择更大的面积，通常改善住宅面积在120平米以上。
不同面积段怎么买？
人生的不同阶段对应不同的需求，很少有家庭是一步到位购置面积充足的住宅，或是一套住房居住一辈子。
那么对应的，我们在购买时就要考虑房屋的增值保值属性，以及流通属性。
与增值保值属性关联的因素很多，比如地段、物业、学区、交通等因素，相同面积的几套住宅，首选附加优势属性更多的那一套。
因为多数情况都会遇到房产置换，所以我们主要看一下流通性。
前些年的房产市场上，两房的户型是主力的流通户型，其次是三房户型。
但随着时间推移，越来越多的改善需求被释放出来，近年来三房户型的产品渐渐成为市场主力，特别是在二三四线城市，三房的需求明显增加，而房价偏高的一线城市，增长相对平缓。
与之对应的，就是不同的住宅面积段。从统计数据来看，70-90平面积段的住宅成交数据在逐年降低，而100-140平面积段的成交不断攀升，这就说明三房及四房户型的需求和流动性在上升，且三房产品尤为明显。
图源水印
由此可见，目前的市场上，三房产品已经逐渐取代两房成为市场主流。
考虑置换需求，在一线城市两房和三房需求相当，资金有限选两房，有能力则建议直接购买三房产品；二线及以下城市，首选三房产品，在主流成交面积段内，有大买大，或选择空间功能更完备的户型（干湿分离、玄关等）。
在市面上流通的主流面积段中，我们还可以继续筛选，挑出更具性价比的房产面积。
上面说到，两房产品小面积性价比高，且因为面积不大，在二手房流转过程不会因为面积产生税费差异，而三房及以上产品，多会由于面积差异在交易中需要承担不同幅度的税费。
而同样因为房价抬升，虽然市场主流面积段在向100-140平变化，但同为主流的三房产品却在敏感的价格面前，越来越多的以九十平以内精致且功能完备的小三房形式出现，尤其是那些卡在89平米的户型。
如果是购房者的首套房屋，一套89平米的三房户型，既面积合理充沛，又可以享受到首套契税1%的缴纳比例，在房价动辄几百上千万的一线城市，单是契税就可以省下大几万，同时又具备较好的流通属性，如果再兼备一些有利的配套因素，就非常具有性价比了。
结
涉及数据，建议比较琐碎，结尾就针对以上，做几点总结：
1.家庭合理房产面积根据人口结构确定，两房买主流面积70平米左右，三房买90-100平。
2.三房产品呈取代两房成为市场主流之势，一线城市两房仍可以买，但三房潜力更大，二线及以下城市买100-120平三房最佳。
3.89平米的三房产品兼备功能和流动性，可作为刚需置业首选。
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