业主委员会换届怎么选？哪些人符合条件？看过来~

近日，衢州市住房和城乡建设局、衢州市推进“红色物业联盟”工作领导小组办公室、衢州市民政局联合发布《业主委员会选举程序指引》等八项工作规范，对业主委员会选举程序指引、业主委员会候选人资格审查制度、红色物业联盟联席会议重大事项合议制度等作出具体规定。

一起来看看~

业主委员会选举程序指引

业主委员会选举包括筹建选举和换届选举。其中换届又分为任期届满换届和任期中止换届。

业主委员会委员应当充分考虑职业背景、学历要求、政治面貌、工作时间等因素。严把政治关，力争业主委员会中党员比例不低于50%。

业主委员会选举可分为宣传发动，组建筹备（工作）组，草拟《业主委员会选举办法》、《业主大会和业主委员会议事规则》和《管理规约》，通过《业主委员会选举办法》，候选人推荐报名，确定投票数和正式候选人，召开业主大会会议（投票表决《业主大会和业主委员会议事规则》和《管理规约》，选举产生业主委员会委员及业主代表），公告选举结果等八个阶段。分述两种情况：

（一）筹建选举具体步骤

1.选举前，社区应在物业小区显著位置及“邻礼通”公告《物业管理条例》和衢州市物业管理工作相关文件，采用多种形式进行广泛宣传和发动。

2.社区应组建由街道、社区、建设单位和业主组成的筹备组。社区和建设单位代表由其所在单位委派，建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立，参加筹备组的业主由街道、社区组织业主推荐产生，筹备组中业主人数不低于百分之五十。筹备组名单应在小区显著位置及“邻礼通”公示7天。

3.筹备组根据物业管理法律法规和指导意见，做好以下工作：

①确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

②确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

③草拟《管理规约》、《业主大会议事规则》；

④确定首次业主大会会议表决规则；

⑤制定《业主委员会委员候选人产生办法》；

⑥制定《业主委员会选举办法》。

《业主委员会选举办法》（征求意见稿）、《业主委员会委员候选人产生办法》（草案）和《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案），应执行红色物业联盟联席会议重大事项合议制度，由联席会议合议，社区党组织审查。

4.筹备组根据社区党组织审查意见对规则、办法的征求意见稿及草案进行修改，并将社区党组织审查无异议的规则、办法的征求意见稿及草案在小区显著位置及“邻礼通”公告不少于15天。公告如下内容：

①《业主委员会选举办法》；

②《业主委员会委员候选人产生办法》；

③《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）；

④《管理规约》（草案）。

5.筹备组根据《业主委员会选举办法》、《业主委员会委员候选人产生办法》布置推荐候选人工作，候选人可以由10名以上业主联名推荐、业主大会筹备组组织业主推荐或业主自荐产生。

6.社区党组织应对委员候选人进行资格初审，街道党工委应组织资格联审，重点审查是否存在不能不宜当选为业主委员会委员的相关情形，联审时间不超过7日。县（市、区）有关部门应对审查工作给予支持和配合。

7.筹备组根据《业主委员会选举办法》、《业主委员会委员候选人产生办法》确定业主大会的投票数额和正式候选人，并将投票数额和正式候选人简况在小区显著位置及“邻礼通”公告不少于15天。

8.筹备组按选举办法召开业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会。鼓励通过线上“邻礼通”、线下选票点相结合的方式投票。线上和线下选票内容相同、权益相同，线上线下合并统计表决、投票结果。线上选举应充分宣传动员、充分采集选票信息。线下发放选票、表决票，应当由业主签收，并回收选票、表决票。

9.筹备组将选举结果上报所在地街道办事处，新当选的业主委员会向县（市、区）物业主管部门备案，筹备组应当将选举结果在小区显著位置及“邻礼通”中公告。业主委员会办理备案后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。

（二）换届选举具体步骤

1.选举前，社区应在物业小区显著位置及“邻礼通”公告《物业管理条例》和衢州市物业管理工作相关文件，采用多种形式进行广泛宣传和发动。

2.业主委员会换届，应在街道和社区的领导下开展。组建由街道代表任组长，上一届业主委员会代表、网格支部代表和业主代表组成的换届工作组，指导业主进行换届选举。参加换届工作组的业主代表由街道、社区组织业主推荐产生，换届工作组中业主人数不低于百分之五十。

3.换届工作组根据物业管理法律法规和指导意见，做好以下工作：

①确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

②确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

③制订业主大会会议表决规则修订案草案；

④修订《业主委员会委员候选人产生办法》；

⑤修订《业主委员会选举办法》；

⑥制订《管理规约》、《业主大会议事规则》修订案草案。

《业主委员会选举办法》（修订稿）、《业主委员会委员候选人产生办法》（修订案）和《业主大会和业主委员会议事规则》（修订案草案）、《管理规约》（修订案草案），应执行红色物业联盟联席会议重大事项合议制度，由联席会议合议，社区党组织审查，报街道党工委备案。

4.换届工作组根据合议的结果，对规则、办法的修订稿及修订案草案进行修改，修改完善后，在小区显著位置及“邻礼通”公告不少于15天。公告如下内容：

①《业主委员会选举办法》；

②《业主委员会委员候选人产生办法》；

③《业主大会和业主委员会议事规则》（修定案草案）；

④《管理规约》（修定案草案）。

5.换届工作组根据修改通过后的《业主委员会选举办法》、《业主委员会委员候选人产生办法》布置推荐候选人工作，候选人可以由10名以上业主联名推荐、业主大会换届工作组组织业主推荐或业主自荐产生。

6.社区党组织应对委员候选人进行资格初审，街道党工委应组织资格联审，重点审查是否存在不能不宜当选为业主委员会委员的相关情形，联审时间不超过7日。县（市、区）有关部门应对审查工作给予支持和配合。

7.换届工作组依照《业主委员会选举办法》和《业主委员会委员候选人产生办法》确定业主大会的投票数额和正式候选人，并将投票数额和正式候选人简况在小区显著位置及“邻礼通”公告不少于15天。

8.换届工作组按选举办法召开业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会。鼓励通过线上“邻礼通”、线下选票点相结合的方式投票。线上和线下选票内容相同、权益相同，线上线下合并统计表决、投票结果。线上选举应充分宣传动员、充分采集选票信息。线下发放选票、表决票，应当由业主签收，并回收选票、表决票。

9.换届工作组将选举结果上报所在地街道办事处，当选的新一届业主委员会向县（市、区）物业主管部门备案，换届工作组应当将选举结果在小区显著位置及“邻礼通”中公告。

10.业主委员会届满按期换届的，社区应在选举产生新一届业主委员会10日内，安排上一届业主委员会与新当选业主委员会的交接工作。上一届业主委员会任期中止或未按期换届的，上一届业主委员会应在任期届满或任期中止之日起10日内将业主委员会公章、账目等小区公共管理资料移交给社区。成立小区临时管理委员会的，社区应在10日内将公章、账目等小区公共管理资料移交给小区临时管理委员会。选举产生新一届业主委员会时，社区或小区临时管理委员会应在10日内将公章、账目等小区公共管理资料移交给新一届业主委员会。

业主委员会候选人资格审查制度

业主委员会委员应当是物业管理区域内的常住业主，除符合法律法规的条件外，还需符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满3年的；

（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满3年；

（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；

（四）利用黑恶势力干预小区业主、街道（乡镇）、社区工作人员正常工作和生活的；

（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举和表决的；

（六）在本小区物业服务企业工作或是其股东，应当回避的；

（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费，车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其它业主拒缴上述相关费用的；

（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；

（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；

（十）不按有关规定缴存物业专项维修资金的；

（十一）其他不宜作为业主委员会委员候选人的情形。

街道和社区党组织应指导业主大会筹备组或换届选举工作组将以上不宜情形写入《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》。

以下人员可以优先作为业主委员会委员候选人：

（一）热心小区公共事务的党员；

（二）各级党代表、人大代表、政协委员；

（三）专职社区工作者、网格党组织书记、党小组长；

（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主。

红色物业联盟联席会议重大事项合议制度

本制度所称联席会议是指同一物业管理范围内的由网格党组织引领和主导，以社区代表、业委会代表、物业服务企业代表、机关下派党建指导员为联席会议成员，并可吸收区域内参与共建的党组织和业主代表参加的主要议事形式。

研究下列重大事项，应先召开联席会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）制定物业服务内容、标准以及收费方案；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备经营性收益的分配使用制度；

（九）业主大会决定的其他重大事项。

联席会议一般每个季度召开一次，遇有重大事项可随时召开。

联席会议必须有半数以上的会议主体代表到会方能举行，会议主体代表因故不能参加会议，应在会前向网格党组织书记请假，其意见可用书面形式表达。

业主委员会委员任职培训制度

业主委员会委员任职培训是指业主委员会成立或换届后对委员进行系统培训，重点培训物业管理法律法规、业主委员会工作实务和群众工作方法等，每届不少于一次。

在业主委员会委员培训中应当旗帜鲜明地加强党的领导，把党建理论与业主委员会党建工作的具体要求纳入培训课程。

业主委员会委员培训作为区域年度物业管理工作的组成部分，一般应在本市范围内进行，所需经费列入部门预算，不再向业主委员会或物业服务企业收取。

业主委员会管理使用小区

公共资金资产制度

物业小区的公共资金资产（以下简称公共资金资产）是利用物业公共部位、公共场地、共用设施设备经营所得，具体指物业管理经营用房收益、停车收益、各类广告收益等，按物业管理法规属于全体业主的收益；或因城市建设需要，征收规划红线范围内的补偿收益；上级奖励（补助）、社会捐赠的资金资产。

公共资金属于全体业主。由业主委员会负责管理的，应当建立健全财务管理制度，实行会计、出纳分设或委托专业机构负责。委托物业服务企业负责管理的，物业服务企业应当将公共收益单独列账。

公共资金由业主委员会自行管理的，应当实行业主委员会专户存储，专户开设按中国人民银行有关规定执行，不得以任何个人或者其他组织名义进行存储。倡导使用竞争性存款的方式确定存储机构。

公共资金资产管理使用应当严格依规依纪，须执行红色物业联盟联席会议重大事项合议制度，并经业主大会(业主代表大会)表决通过的方式进行有序管理。业主委员会不得在业主大会尚未授权或超出授权范围内处置公共资产及使用公共资金。

公共资金及公共资产的使用管理，应当接受全体业主和有关部门的监督，使用管理情况每半年至少公示一次。

业主委员会财务监督制度

一、规范财务制度

业主委员会要建立和严格执行规范的账目管理、现金管理、印章管理、审批管理、人财物相分离、不相容岗位分离等财务管理制度。

二、制定年度收支计划

业主委员会应当制定年度财务预算方案报业主大会（业主代表大会）决定，并于业主大会（业主代表大会）会议结束后7日内以书面形式将预算方案和上年度经费收支账目在小区显著位置及“邻礼通”公告，接受业主的监督。

三、收支定期报告

业主委员会每年向业主大会（业主代表大会）报告小区公共财务收支情况，包括公共资金资产收益及公共管理支出。

业主委员会应遵循“量入为出、收支平衡、略有结余”的原则，合理安排经费开支。每半年将本期财务经费支出账目在小区显著位置及“邻礼通”进行公告，主动接受业主的监督。

四、规范支出范围

1.公共管理支出。因公共事务采购物资和服务的费用；

2.自身运转支出。一是办公经费。二是因小区事务所产生的差旅费。三是工作津贴，可探索将业主委员会委员的津贴列入《议事规则》中，经业主大会（业主代表大会）表决通过后方可实施。

五、完善审批权限

1.年度财务预算内的正常开支，超出年度财务预算的支出须经业主委员会研究，报业主大会（业主代表大会）通过。

2.费用开支分级审批。各小区根据资金总额、支出规模及业主大会（业主代表大会）意见自行拟定分级审批范围和档次。

六、实行离任审计

业主委员会任期届满或中止的，或业主委员会负责人离职的，应当对业主委员会的财务收支情况进行离任审计，并公示审计结果。街道或社区可根据监督工作需要，委托专业机构审计，审计费用可在小区公共收益中列支。

业主大会、业主委员会决议行政纠错制度

业主大会、业主委员会决议行政纠错具体指，业主大会、业主委员会形成的决议违反法律法规的，街道应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

行政纠错可分为备案纠错和受理纠错。备案纠错指业主大会或业主委员会通过的决定报街道办事处备案，在备案过程中，发现有违反法律法规的情形；受理纠错指县（市、区）组织、纪检和信访等相关部门交办或街道部门受理的投诉中，发现有违反法律法规的情形，经相关业主或利害人书面申请要求启动行政纠错的案件。

小区临时管理委员会

代行业主委员会职责制度

本制度所称的小区临时管理委员会，是指特定情形下，在街道和社区党组织指导下，成立由网格党组织代表、业主代表、街道代表、社区代表等组成的小区管理机构。

有下列情形之一的，可成立小区临时管理委员会。

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，或经筹备组筹备后仍不能成立的；

（三）业主委员会任期届满终止，新一届业主委员会未能及时产生的；

（四）业主委员会长期不能正常履职，或在任期内业主委员会委员人数不足一半，需要重新选举业主委员会，经所在地街道办事处多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

小区临时管理委员会成员由业主以及街道、社区、网格党组织代表组成，其中业主代表人数比例不低于成员总人数的二分之一。一般设主任1名，副主任1-2名，委员若干名。主任一般由街道代表兼任，副主任一般由小区网格党组织书记或楼道长担任，委员应当具有代表性，采取业主推荐和组织审定相结合的方式产生。小区临时管理委员会委员名额一般不超过业主委员会委员人数。

小区临时管理委员会代行业主委员会职责期间，可使用业主委员会印章，但必须注明“临管代”字样（即临时管理委员会代行业主委员会职责）。可根据需要调整物业管理服务内容、收费形式以及收费标准，经业主大会表决通过后实行。业主大会通过的决议对全体业主具有约束力。

小区临时管理委员会在代行业主委员会职责同时，应尽快推动召开业主大会，并选举产生业主委员会，在业主委员会办理备案手续后10日内，临时管理委员会应当与业主委员会办理相关资料及财物移交手续，并自行解散，通告全体业主。

@衢州广电全媒体新闻中心 徐珊珊

@衢州住建

责任编辑：江燕

审核：童炜来 孙萌

终审：王瑛